Следуя примеру китайских инвесторов: куда сегодня направляется интерес российских граждан при покупке зарубежной недвижимости

Многонациональный Тайланд

В то время как интерес российских инвесторов к недвижимости в Дубае стабилизируется после прошлогоднего подъема, внимание активных инвесторов все чаще обращается к новым перспективным локациям за рубежом. Эти места обладают общими чертами, такими как дружественное отношение к иностранным гражданам, ориентация на развивающиеся рынки и благоприятный южный климат. По словам источников из Forbes, часто россияне выбирают приобретение недвижимости в тех регионах, где активны также китайские инвесторы.

“Зарубежная недвижимость уверенно нашла свою нишу в пирамиде потребностей Маслоу”, — шутит Денис Перковский, руководитель департамента зарубежной недвижимости в компании Barnes International Moscow. По его словам и словам других источников из Forbes, российские инвесторы все больше ориентируются на тот рынок недвижимости, который популярен среди других иностранных покупателей.

Один из таких направлений - недвижимость в Таиланде, которая стала привлекательной для российских инвесторов с начала 2023 года. Тренд схож и с предпочтениями инвесторов из Китая и Европы, по данным собеседников Forbes. Олег Морозов, руководитель офиса Homeapp в Юго-Восточной Азии, отмечает: “Мы видим, что многие российские инвесторы стали более активно изучать международный опыт. Например, интересы россиян часто совпадают с интересами китайских граждан. В 2022 году китайцы и россияне стали лидерами по покупкам недвижимости в Таиланде и на Бали.”

Статистика от исполнительного директора и партнера Tranio, Михаила Буланова, подтверждает рост интереса россиян к недвижимости в Таиланде: “Число запросов от наших российских клиентов на покупку недвижимости в Таиланде в III квартале 2023 года выросло на 126% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.” Особенно популярными местами для инвестиций среди россиян являются Паттайя, Пхукет и Бангкок.

Эксперты отмечают, что власти Таиланда поддерживают растущий интерес и улучшают условия для иностранных покупателей, включая российских. Ирина Мошева, CEO & управляющий партнер Intermark Global, сообщает о положительных изменениях в визовых правилах для россиян: “С 1 ноября россиянам увеличили безвизовый срок пребывания в Таиланде с 30 до 90 дней, что, безусловно, благотворно скажется на рынке недвижимости.”

Несмотря на отсутствие инвестиционных виз, Таиланд предоставляет относительно низкие пороги входа для инвесторов, а доходность от сдачи в аренду и рост цен на недвижимость делают этот рынок привлекательным. Анна Ларина, директор департамента зарубежной недвижимости NF Group, отмечает: “Ожидается доходность от сдачи в аренду в диапазоне 12-20% годовых и выше, а цены на недвижимость начинаются от $130 000-150 000 за лот.” По словам Ирины Мошевой, власти Таиланда также работают над новой программой для зарубежных инвесторов.

Райский остров Бали

Многие эксперты, выступая в интервью для Forbes и обсуждая Таиланд, также упоминают индонезийский остров Бали, поскольку интерес к обоим направлениям постепенно возрастает. Согласно статистике Tranio, количество запросов российских граждан на покупку недвижимости на Бали увеличилось на 70% в III квартале. “Рынок Бали привлекает российский капитал с 2022 года, и покупатели из Великобритании и Австралии также проявляют интерес к недвижимости на острове”, - отмечает Михаил Буланов из Tranio.

Согласно словам Анны Лариной из NF Group, доходность и цены на недвижимость в Таиланде и на Бали приблизительно одинаковы. Ирина Мошева из Intermark Global подчеркивает, что везде, где объект сдаётся в долгосрочную аренду, доходность составляет 5-6%, максимум 7% годовых. На Бали максимальная доходность в настоящее время может достигать 13-15% годовых. Генеральный директор Ricci | Жилая недвижимость, Екатерина Ломтева, добавляет, что цены на Бали начинаются от $170 000, но ожидается запуск новых проектов со стартовой стоимостью от $115 000 в ноябре.

Эксперты также подчеркивают, что Бали - это молодой рынок с определенными особенностями и рисками. “На Бали невозможно купить недвижимость в собственность, разрешена только долгосрочная аренда”, - предупреждает Татьяна Агеева, основатель агентства недвижимости Ageeva Real Estate. Ирина Мошева дополняет, что введена виза второго дома для Бали.

Вместо Турции, Кипр

Турция, наравне с Дубаем, была ключевым направлением для зарубежных инвестиций россиян в 2022 году. Однако в 2023 году спрос начал снижаться с начала года из-за февральского землетрясения, предвыборной неопределенности и роста цен на недвижимость.

По словам Анны Лариной из NF Group, спрос россиян на покупку недвижимости в Турции упал на 7% в III квартале 2023 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Разрушительное февральское землетрясение, предвыборная неопределенность и рост цен стали основными причинами снижения спроса. Мила Гребенщикова из Mayalanya Group отмечает, что цены в среднем выросли на 40%, а восстановление пострадавших регионов требует больших ресурсов.

В октябре власти Турции повысили минимальную стоимость недвижимости, приобретение которой предоставляет право на ВНЖ. Однако, по словам собеседников Forbes, это изменение не оказало существенного влияния на спрос, так как оно было внесено внезапно. Владелец агентства Nika Estate, Виктор Садыгов, отмечает, что более критичным фактором для зарубежных клиентов стали условия выдачи “золотого паспорта”. Буланов из Tranio предупреждает, что рекомендуется не откладывать оформление сделок, так как вступление в силу новых законов в Турции может произойти быстро.

Эксперты отмечают, что коррекция спроса уже сказалась на ценах, особенно на рынке недвижимости на берегу Средиземного моря. Цены на первичном рынке снизились в среднем на 5-10%, а на вторичном - на 10-15%. Акции от застройщиков, срочные продажи и дисконты от инвесторов также стали распространенными практиками.

Инвестиции в соседние страны

Эксперты Forbes замечают, что интерес российских инвесторов к недвижимости в соседних странах, таких как Армения, Грузия и Казахстан, остается высоким. Майя Гребенщикова из Mayalanya Group подчеркивает, что сейчас россияне проявляют активный интерес к Грузии и Армении, где можно длительное время проживать без необходимости получения иммиграционного статуса. “В Армении, например, можно прожить год без ВНЖ”, - добавляет Гребенщикова.

Михаил Буланов из Tranio соглашается с тем, что россияне проявляют активность на рынках стран Центральной Азии, Грузии и Армении, которые не так популярны у международных инвесторов. В этих странах отмечается значительный рост цен на покупку и аренду жилья, что связано с релокацией россиян, включая представителей бизнеса и IT-сферы. Их вложения способствуют развитию местного рынка услуг и аренды. Тем не менее, сложно предсказать, сохранится ли этот тренд в долгосрочной перспективе, и смогут ли инвесторы без потерь выйти из проектов при снижении спроса со стороны релокантов и конечных потребителей. При этом доходы местного населения могут не позволить снимать жилье по тем же ставкам, что и российские арендаторы в Казахстане, Армении и Грузии.

Некоторые эксперты уточняют, что в этих странах спрос формируется не только от релокантов, но и от инвесторов.

“Грузия, особенно Батуми, представляет интерес в качестве локации с низкой стоимостью недвижимости и хорошей туристической привлекательностью”, подчеркивает Евгений Казимирский, сооснователь агентства RED Experts. Он отмечает, что в таких регионах можно приобрести несколько лотов за $150 000, что позволяет диверсифицировать риски. Кроме того, местные застройщики подчеркивают, что в Грузии основное преимущество заключается в ее “душе”.