Ипотека пришла в тупик: как приобрести жилье без обращения к дорогостоящему кредиту

Чтобы поддержать спрос, застройщики предлагают различные схемы и увеличивают скидки. Владельцы вторичного жилья также готовы снизить цены.

В январе 2024 года столичное управление Росреестра зарегистрировало 7,85 тысяч договоров ипотечного кредитования. Падение к августу, последнему месяцу перед началом повышения ключевой ставки Центробанка, оказалось почти в два раза больше.

Мы обсудили с экспертами, как застройщики реагируют на снижение спроса и какие специальные предложения они готовят для потенциальных покупателей.

Спрос на ипотеку падает

Даже с учетом сезонности, серьезное снижение спроса на ипотеку становится очевидным, говорят участники рынка, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость». Это касается как вторичного, так и первичного рынков. Хотя на первичном рынке пока еще действуют льготные госпрограммы, изменения в них снизили интерес покупателей в столичном регионе.

Это объяснимо: расходы на обслуживание ипотечного кредита в Москве за год значительно выросли, подчеркивает эксперт. “Допустим, рассмотрим квартиру стоимостью 12 млн рублей. При рыночной ставке на текущий момент в 18%, по сравнению с 11% в феврале 2023 года. Первоначальный взнос увеличился с 20% до 30%. Срок кредита — 30 лет. Тип ежемесячных платежей — аннуитетные”, — объясняет он. — Если в феврале прошлого года ежемесячный платеж при таких условиях составлял около 91,4 тыс. рублей, то в феврале 2024 года уже 126,6 тыс. рублей в месяц”.

Изменения в госпрограммах также повлияли на интерес потенциальных заемщиков. Речь идет не только о снижении лимитов госпрограммы на новостройки, что сделало ее неинтересной для столичных заемщиков — квартир, подходящих под лимиты льготной ипотеки, практически нет в пределах столицы, в основном такие предложения есть в Новой Москве.

“В рамках льготных программ, из-за того, что многие банки перешли на обязательное субсидирование ставок, застройщикам пришлось поднимать цены. В среднем повышение составило от 10% до 15%”, — поясняет эксперт. По оценке Центробанка, спрос на ипотеку в целом по стране снизился год к году примерно на четверть, а выдачи по льготным программам в феврале были вдвое ниже среднемесячного показателя второго полугодия 2023 года.

Снижение доступности ипотеки стало одной из причин перехода примерно 20% спроса с рынка покупки жилья на рынок аренды. “Если ранее при низких процентах по ипотеке цены на аренду были почти равны ежемесячным платежам по ипотеке, то после повышения ипотечных ставок аренда стала более привлекательным вариантом для некоторых участников рынка”, — говорит руководитель направления “Ипотека и страхование”.

Новые стратегии продаж на рынке недвижимости: трейд-ин, аренда в счет покупки и скидки

В условиях снижения спроса на ипотеку застройщики активно внедряют альтернативные методы продаж, подчеркивает Валерий Кочетков. Одним из таких методов стал трейд-ин, где даже предлагается выкуп старой квартиры с возможностью проживания до получения ключей от нового жилья. Также встречаются предложения об аренде в счет будущей покупки новостройки, что предоставляет покупателям гибкость в оплате. Эксперт подчеркивает, что трейд-ин активно используется вместе с траншевой и аккредитивной ипотекой, а также различными видами рассрочки для привлечения клиентов.

На вторичном рынке обмен квартирами, особенно в условиях повышенных ипотечных ставок, также становится все более популярным. Люди, не готовые отказаться от покупки, рассматривают альтернативные сделки, такие как обмен квартирами с доплатой или без. Этот формат сделок, хотя и сложен, снабжен высоким спросом, и, согласно данным компании, примерно 60% сделок с готовой недвижимостью происходят в этом формате.

Тем не менее, этот метод не полностью компенсирует снижение спроса. Примерно 15% собственников, ранее планировавших продать недвижимость, теперь переходят на сдачу объектов для получения дохода в условиях рыночного спада, с намерением продать после стабилизации ситуации.

Дополнительно, на вторичном рынке увеличивается количество продавцов, готовых к торгу. Собственники, желающие быстрее реализовать свою недвижимость, снижают цены и предоставляют значительные скидки, опасаясь, что в будущем придется продавать квартиру еще дешевле.

Чтобы поддерживать спрос, застройщики также предоставляют скидки и возвращаются к субсидированным программам. Эти меры направлены на увеличение привлекательности предложений на рынке.