Три из четырёх квартир, купленных в начале 2026 года в Петербурге и Ленобласти, — студии и «однушки»: на самый компактный сегмент площадью 20–38 кв. м пришлось 75% всех сделок. По стране картина схожая: за 2025 год более 54% строящегося жилья составили именно малые форматы со средней площадью 38,2 кв. м, а в проектах, запущенных с начала 2026 года, их доля выросла до 58%. Главный двигатель — цена: студии и однушки формируют минимальный бюджет входа на рынок, и пока разрыв между доходами и стоимостью жилья сохраняется, спрос на компактные лоты держится. При этом рынок уже показывает признаки усталости: продажи студий в Москве за год упали более чем вдвое — на 56,2%, а их доля в предложении крупных городов сократилась до 15%. Регулятор начал корректировать перекос: с весны 2025 года действует рекомендация Минстроя не проектировать студии меньше 28 кв. м, а средняя площадь реализованной квартиры в новостройке за девять месяцев 2026-го снизилась до 46,3 кв. м. Малый формат остаётся ядром рынка, но всё чаще оказывается не выбором, а вынужденной арифметикой покупателя.

Квартира на метрах бюджета

Осень 2026 года фиксирует то, к чему рынок шёл несколько лет: покупатель больше не ищет «квартиру для жизни по учебнику» — он ищет лот, который влезает в бюджет. Нагляднее всего это видно на примере северной столицы: в первом квартале 2026 года 75% сделок в Петербурге и Ленобласти пришлись на студии и однокомнатные квартиры, при этом самой ходовой «однушкой» стал формат 32–38 кв. м, а студии чаще всего покупали площадью 20–26 кв. м. На трёх- и четырёхкомнатные варианты остались жалкие 6% рынка. В массовом сегменте малые форматы — студии, одно- и двухкомнатные — занимают уже 83,5% всего предложения.

Язык рынка адаптировался под новую реальность быстрее, чем сами планировки: однушку на 35 метрах теперь принято называть «евродвушкой», а двушку на 50 метрах — «евротрёшкой». Компактность перестала быть недостатком — она стала маркетинговым продуктом. Но за глянцевым переименованием скрывается простая экономика: чем меньше метров, тем ниже абсолютная цена входа, а именно она сегодня определяет решение о покупке.

Почему именно малый формат

У доминирования компактных лотов три опоры. Первая — бюджетная: стоимость «однушки» близка к среднему размеру банковских депозитов, и снижение ключевой ставки понемногу превращает сбережения в первый взнос, но только на самый дешёвый лот. Вторая — инвестиционная: студии и однушки высоколиквидны и стабильно востребованы на рынке аренды, причём доходность аренды студий даже выше — около 8% годовых против 7% у однушек. Третья — демографическая: растёт число одиночных домохозяйств, и на долю этих покупателей приходится заметная часть спроса именно на малоформатные лоты.

Есть и четвёртая, менее афишируемая причина — вынужденная. Часть покупателей изначально хотела бы двушку или трёшку, но при нынешних ценах и платежах вынуждена «опускаться» на однушку, чтобы уложиться в бюджет. Каждое новое удорожание больших квартир перекраивает часть спроса в пользу малых форматов.

Карта доминирования

География перекоса неравномерна. Максимум компактного жилья — в Ленинградской области (73% нового предложения) и Петербурге (72%); близко Краснодарский край с 68%. В лидерах по концентрации малого формата также Крым, Республика Алтай, Кемеровская и Калининградская области. Москва выглядит на этом фоне почти образцом сбалансированности: доля однушек здесь опустилась с 53% до 39% — сильнейшее снижение среди активно строящихся регионов.

Обратная сторона рекорда

Однако малый формат растёт не только на спросе — он растёт на фоне общего сжатия рынка, и это создаёт тревожный контекст. В Москве за первое полугодие 2026 года продажи студий упали на 56,2% (с 4,5 до 2 тыс. лотов), а сделки с однокомнатными сократились с 14,3 до 8,3 тыс., даже несмотря на рост их доли до 34%. Иными словами, малый формат лидирует в структуре, но в абсолютных цифрах его тоже лихорадит.

Показательно и предложение: в домах, вводимых в 2026 году, студии и однушки занимают уже 48% против 42% десять лет назад, но при этом в проектах со сроками ввода 2027–2031 годов не распродано 44% студий и 51% однокомнатных. Рынок насыщается именно там, где покупательская способность ограничена.

Регулятор начал корректировать перекос: весной 2025 года Минстрой рекомендовал регионам согласовывать проекты со студиями не менее 28 кв. м и однокомнатными — не менее 36 кв. м. В столицах и области такие ограничения уже действуют, и средняя площадь студий в массовых новостройках Москвы выросла с 25 до 28 кв. м. Это вымывает с рынка микроформаты, но одновременно поднимает нижний порог входа — студия в 28 метров стоит почти на 20% дороже, чем в 21.

Куда идёт рынок

При всей противоречивости тенденции доля самих студий в крупных городах уже сокращается: с пиковых 20% в 2023 году до 15% сейчас, тогда как растут более функциональные однокомнатные и «евродвушки». Покупатель голосует не за минимальные метры, а за оптимальные: небольшая площадь при продуманной планировке.

Вместо вывода: спрос, которого не выбирают

Малый формат победил на первичном рынке не потому, что Россия разлюбила просторные квартиры, а потому, что рынок предложил ровно то, что население способно оплатить. Три четверти сделок в лидирующих регионах — это не эстетика минимализма, а арифметика ежемесячного платежа, в которую семьи с детьми вписываются всё хуже. Студии с одной стороны — экономия, с другой — риск: на вторичном рынке они продаются дольше и с дисконтом, а комфорт живой семьи в 25 метрах возможен не всегда.

Будущее малого формата зависит не от моды на компактность, а от двух сил: доступности ипотеки и позиции регулятора. Если ставка продолжит снижаться, а льготные программы останутся адресными, покупатель сможет «отрастить» метраж — и перекос в пользу студий смягчится. Если нет, рынок продолжит выпускать всё более функциональные 28–38 метров, и «евроформат» окончательно станет нормой. Но уже сегодня ясно: за статистикой 75% стоит вопрос не вкуса, а справедливости — и тем интереснее будет наблюдать, найдёт ли рынок способ снова строить жильё не только под минимальный бюджет, но и под реальную жизнь.

Бесплатная консультация и подбор от эксперта платформы АЛЛЕ Недвижимость +7 988 622-42-45

Читайте также:

Монолит, кирпич или газобетон: из чего строят новые кварталы в 2026 году

Дом на 5 или на 25 этажей: что дороже в строительстве и почему

Ошибки при выборе этажа: что важнее — вид или тишина