Невидимый фронт Росреестра: как Россия к 2027 году поставит точку в «вечной» проблеме бесхозной недвижимости

08 сентября 2026 19:00, Татьяна Кондакова, Новости недвижимости, 👁 10

Каждый квадратный метр земли в России — от петербургской квартиры до таёжной заимки — должен иметь хозяина. Заявление звучит почти утопично для страны площадью свыше 17 миллионов квадратных километров, где десятки лет существовала практика «фактического владения без регистрации». Но именно эту задачу Росреестр намерен закрыть до 1 января 2027 года. В интервью «Российской газете» на полях Восточного экономического форума заместитель руководителя ведомства Людмила Лилина подтвердила: выявление всех правообладателей ранее учтённых объектов недвижимости находится на финальной стадии. В 50 из 85 регионов работа уже завершена, ещё в 35 — идёт последний этап.

Это не бюрократический отчёт ради отчёта. За сухими цифрами стоит масштабная перенастройка всей системы имущественных отношений в стране — от налоговых поступлений до защиты граждан от мошенничества. ЕГРН сегодня — одна из главных опор экономики: в реестре содержится свыше 172 миллионов объектов, ежемесячно платформу посещают более 5,5 миллиона раз. И до сих пор часть этих объектов числится «безправными»: права на них возникли до 31 января 1998 года — до вступления в силу закона о государственной регистрации прав — и так и не были внесены в реестр.

Как это работает: закон 518-ФЗ и муниципалитеты на передовой

Летом 2021 года вступил в силу Федеральный закон № 518-ФЗ, наделивший органы местного самоуправления полномочиями выявлять владельцев ранее учтённых объектов недвижимости и вносить сведения о них в ЕГРН. До этого реестр заполнялся пассивным способом: собственник должен был сам прийти и зарегистрировать право. Но значительная часть граждан — особенно в регионах, в сельской местности, среди наследников старых домов — этого не делала. Не потому, что не хотела, а потому, что не знала, как, или считала старые документы (свидетельства 1990-х, государственные акты на землю) достаточными.

Теперь муниципалитеты действуют проактивно. Они анализируют архивные данные, запрашивают информацию в налоговой службе, МВД, органах ЗАГС, у нотариусов. Если собственник выявлен — ему направляется проект решения заказным письмом или по электронной почте. У него есть 30 дней на возражения. Если возражений нет — сведения вносятся в ЕГРН автоматически. Для граждан процедура бесплатна: госпошлина за регистрацию ранее возникших прав не взимается.

Результаты впечатляют. По данным, озвученным на КазаньФоруме в мае 2026 года, выявлены правообладатели или зарегистрированы ранее возникшие права более чем на 4,5 миллиона объектов без прав. Количество выявленных правообладателей увеличилось в 93 раза по сравнению с начальным периодом и достигло отметки в 562 тысячи.

На местах: как выглядит финальный рывок

Конкретика из регионов показывает, насколько трудоёмким был этот процесс. В Чебоксарах на старте работ насчитывалось 24 751 объект недвижимости без прав — 18 895 помещений, 3 964 здания и сооружения, 1 892 земельных участка. К маю 2026 года незарегистрированных осталось 1 116 — 4,5% от исходного количества. Из общего массива: 5 732 объекта прошли регистрацию через МФЦ, 6 311 сняты с учёта как несуществующие или дублирующие, 324 оформлены через решения о выявлении правообладателей, 4 928 признаны местами общего пользования и исключены из перечня.

В Ивановской области по состоянию на апрель 2026 года муниципалитеты внесли информацию о 4 416 объектах, сняли с учёта 29 674 прекративших существование и внесли сведения о правах на 47 692 объекта. В Москве за первое полугодие 2026 года исправлено 621 реестровая ошибка из 656 запланированных на год — почти 95% плана.

Границы: второй фронт реформы

Выявление правообладателей — лишь один из компонентов президентского поручения, данного в августе 2022 года. Не менее значимый — внесение в ЕГРН границ муниципальных образований, населённых пунктов и территориальных зон. По словам Людмилы Лилиной, в 15 субъектах эти работы завершены полностью, ещё в 70 находятся на финальной стадии.

На Дальнем Востоке в ЕГРН внесено почти 99% границ муниципальных образований, 93% — населённых пунктов и почти 83% территориальных зон. В российской Арктике — 100% границ муниципальных образований, 95% территориальных зон и 90% населённых пунктов. Лидирует Ямало-Ненецкий округ.

Объявления о продаже и аренде недвижимости

В Ростовской области, например, к маю 2026 года внесены сведения о границах 361 из 463 муниципальных образований (78%), 1 967 из 2 294 населённых пунктов (85,7%) и 3 905 из 5 718 территориальных зон (68,3%). Однако 68 муниципальных образований находятся в подвешенном состоянии — до тех пор, пока не установлены границы с Республикой Калмыкия, Луганской и Донецкой народными республиками. Это политико-административная проблема, которую невозможно решить силами одного ведомства.

Зачем это нужно: защита, налоги, инфраструктура

Зачем государству тратить годы и огромные ресурсы на то, чтобы найти хозяев недвижимости, которые сами не пришли регистрировать права? Три причины.

Первая — налоги. Пока объект не зарегистрирован в ЕГРН, он не приносит дохода в бюджет. Владелец может десятилетиями пользоваться домом или участком, но налог не платит — просто потому, что налоговая не знает о его существовании. Вовлечение таких объектов в налоговый оборот — прямой экономический эффект.

Вторая — защита прав. Без регистрации в ЕГРН собственник уязвим. Он не может взять кредит под залог недвижимости, получить страховую компенсацию, заказать выписку через Госуслуги. Хуже того: на незарегистрированный объект проще посягнуть мошенникам. Регистрация ранее возникших прав — это не дополнительное обременение, а страховой полис.

Третья — инфраструктура и развитие. Наличие точных границ в ЕГРН — основа для догазификации, прокладки дорог, проектирования застройки. С 1 марта 2025 года для внесения сведений о ранее учтённых земельных участках обязательно предоставление межевого плана — без него кадастровый учёт и регистрация невозможны. Старые границы, отмеренные «шагами» в 1990-х с погрешностью в метр-два, больше не работают: современная система координат требует точности до 10 сантиметров.

Комплексные кадастровые работы (ККР), которые идут параллельно с выявлением правообладателей, позволяют уточнить границы сразу целого массива участков в пределах кадастрового квартала — и снизить вероятность новых ошибок. В Новгородской области за восемь лет ККР в ЕГРН актуализирована информация более чем о 100 тысячах объектов — 10% от всех учтённых в регионе. К концу 2026 года туда добавятся ещё около 10 тысяч.

Что меняется для обычного собственника

Главный посыл Росреестра: от граждан не требуется никаких активных действий — муниципалитеты всё сделают сами. Но инициатива остаётся за владельцем: лучше не ждать, пока ваш дом или участок обнаружат в архивах, а проверить наличие сведений в ЕГРН самостоятельно через сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» на сайте Росреестра. Если объекта нет — прийти в МФЦ с паспортом и правоустанавливающим документом. Бесплатно.

Цифровизация тоже не стоит на месте. 93% ипотечных сделок и 100% договоров долевого участия в строительстве сейчас оформляются в электронном виде — в десять раз больше, чем в 2020 году. В 2027 году услуга «Дальневосточный гектар» станет полноценным сервисом Единой цифровой платформы «Национальная система пространственных данных».

Проект «Полный и точный реестр» стартовал в 2020 году как внутренняя инициатива Росреестра, а после поручений президента в 2022-м получил статус национальной задачи. К январю 2027 года Россия должна подойти с реестром, в котором у каждого объекта недвижимости есть владелец, а у каждого муниципального образования, населённого пункта и территориальной зоны — чётко определённые границы. Это не амбиция ведомства, а инфраструктурная предпосылка: без точного реестра невозможно ни справедливо собирать налоги, ни эффективно распоряжаться землей, ни защищать граждан от имущественных потерь. Впервые за четверть века после введения системы государственной регистрации прав страна близка к тому, чтобы закрыть «серую зону» недвижимости — пространство, где объекты существовали де-факто, но не де-юре. До 1 января 2027 года остаётся чуть меньше четырёх месяцев.