09 сентября 2026 19:00, Татьяна Кондакова, Новости недвижимости, 👁 26
Вы открываете поисковик недвижимости и видите: обычная «двушка» в Москве — 12 миллионов, с ремонтом получше — 14,5. Собственник уверенно пишет «торга нет». Кажется, что цены только растут. Но затем появляются данные по реальным сделкам — и картина оказывается совсем другой. В среднем по стране квартира на вторичном рынке уходит на 11,8% дешевле, чем было написано в объявлении. В Москве этот разрыв достигает 32,6% на первичном рынке и 3,8% — на вторичном. В Санкт-Петербурге — 26% и 3,4% соответственно. Две цены — цена предложения и цена сделки — это не ошибка и не аномалия. Это фундаментальная механика рынка, в которой продавцы закладывают пространство для торга, а покупатели методично его отыгрывают.
Почему в объявлении одна цена, а в договоре — другая
Разница между ценой квартиры в объявлении и суммой, за которую она в итоге продаётся, возникает потому, что собственник изначально закладывает в цену возможный торг. Это нормальная рыночная практика, а не попытка обмана, поясняет риелтор, руководитель агентства «Я дома» Сергей Балахонский. Продажа недвижимости зависит от множества индивидуальных факторов — состояния квартиры, адекватности первоначальной цены, качества и возраста дома. Универсального размера дисконта не существует.
Если собственнику нужно быстро провести сделку, он готов обсуждать стоимость. Если срочности нет, квартира может месяцами висеть по завышенной цене, а срок экспозиции растягивается. Именно так на рынке образуются «зависшие» лоты — объекты с ценой по настроению, которые ждут покупателя, готового заплатить полную сумму. Но таких покупателей в 2026 году всё меньше.
Цифры: сколько реально уступают продавцы
По данным компании «Этажи», в первом полугодии 2026 года средний дисконт при сделках на вторичном рынке в России составил 4,9% — против 6,5% годом ранее. Снижение скидок — индикатор того, что рынок постепенно стабилизируется: рыночная ипотека активизировалась, спрос на готовое жильё оживился.
| Город | Средний дисконт, % |
|---|---|
| Самара | 6,9 |
| Краснодар | 6,4 |
| Омск | 5,5 |
| Уфа | 5,3 |
| Челябинск | 5,1 |
| Москва | 3,8 |
| Санкт-Петербург | 3,4 |
| Ростов-на-Дону | 3,0 |
| Екатеринбург | 2,7 |
По данным ЦИАН, в крупных российских городах средняя стоимость квадратного метра в совершённых сделках в 2026 году оказалась примерно на 14% ниже средней цены в объявлениях. По расчётам Домклик и Сбера, на вторичном рынке разрыв между ценой предложения и ценой сделки в июне 2026 года составил 11,8% и продолжал снижаться.
Сколько можно сбить: ориентир для покупателя
По данным агентства «БезФильтров», покупатели квартир на вторичном рынке могут рассчитывать на скидку:
- 3–5% — на ликвидные объекты в хорошем состоянии;
- 7–10% — на жильё, которое находится в продаже дольше 4–6 месяцев;
- 10–12% — на низколиквидные объекты при пессимистичном сценарии сохранения высоких ставок.
Главный инструмент покупателя — переговоры, подкреплённые фактами. Можно показать продавцу расчёт, согласно которому вложения в ремонт составят 2 млн рублей. Цифры убеждают лучше эмоций. Наибольшую готовность уступать демонстрируют владельцы наследственных и инвестиционных квартир, а также продавцы, которым срочно нужны деньги для встречной покупки.
Кто в зоне риска: старый панельный фонд
Наибольшие трудности с продажей в 2026 году испытывают собственники квартир в старых панельных домах. Чтобы сравнительно быстро продать такое жильё, владельцу приходится идти на значительное снижение цены. Если же спешки нет — квартира остаётся в экспозиции по завышенной стоимости, а срок продажи увеличивается.
По данным «ИНКОМ-Недвижимость», не менее 40% квартир в экспозиции вторичного рынка Москвы — это так называемые «убитые» объекты с низкими качественными характеристиками. Именно они формируют тот самый разрыв: висят по завышенной цене, продаются с максимальным дисконтом или не продаются вообще.
+7 988 622-42-45