Дом на 5 или на 25 этажей: что дороже в строительстве и почему

09 ноября 2026 07:00, Татьяна Кондакова, Новостройки, 👁 132

В осеннем выпуске рубрики — о том, как этажность дома влияет на его себестоимость. Самый выгодный для застройщика диапазон сегодня — 17–25 этажей: ниже этих значений «квадрат» дорожает из-за того, что инженерные сети распределяются на меньшее число квартир, выше — из-за усиленных конструкций, сложной инженерии и дорогого лифтового хозяйства. Средняя этажность строящегося жилья в России держится у отметки 19 этажей, а дома выше 25 этажей составляют лишь около 11% возводимых площадей. Интересно, что спрос меняется в обратную сторону: 46% потенциальных покупателей называют самым комфортным дом до 5–6 этажей и только 12% — здания от 20 этажей. При этом экономика первичного рынка в целом сейчас сдержанна: рост цен почти остановился, а ипотечный рынок перестраивается вслед за изменением условий льготных программ.

Тихая перестройка рынка

Рынок новостроек осенью 2026 года живёт в режиме осторожного подсчёта. Цены за последние три года заметно прибавили — по разным оценкам, средний «квадрат» в новостройках дорожал с 155 тысяч рублей в сентябре 2023-го до порядка 220 тысяч в начале осени 2026-го. Однако в нынешнем году рост практически остановился: в августе средняя стоимость метра прибавила всего 0,25% за месяц и около 3% с начала года — заметно ниже инфляции. В октябре ипотечный рынок пережил коррекцию: объём выдач упал вдвое после ажиотажного сентября, когда заемщики спешили успеть по прежним условиям «Семейной ипотеки». Впервые за два года доля рыночных программ превысила половину рынка. На этом фоне застройщики пересчитывают проекты с особой тщательностью — и один из главных вопросов любого расчёта: во что обходится каждый дополнительный этаж.

Арифметика высоты

Здесь работает простая математика. Стоимость земли и ключевые инженерные расходы — подключение к сетям, котлован, фундамент, кровля — почти не зависят от того, сколько квартир над этим построено. Поэтому каждый дополнительный этаж «размазывает» эти затраты на большее число метров и снижает себестоимость квадратного метра. Оптимум аналитики помещают в диапазон 17–25 этажей — именно поэтому высотки комфорт-класса в массовых проектах держатся в этих пределах.

Потом кривая разворачивается. Небоскрёб 30+ этажей требует более тяжёлых и дорогих конструкций, усиленных фундаментов, повышенных требований к пожарной безопасности, скоростных лифтов и более сложных инженерных систем — и удельная себестоимость начинает расти. Российские производители, к слову, пока не в полной мере закрывают спрос на высокоскоростные лифты для зданий выше 100 метров.

Дорогим оказывается и другой полюс — дом в 4–5 этажей. Малоэтажные проекты дорожают не из-за конструкций, а из-за «неподвижной» части затрат: тот же теплоузел, те же наружные сети и та же кровля приходятся на небольшое количество квартир. Поэтому малоэтажность в массовом сегменте почти всегда означает более высокий ценник метра — она продаётся уже не как экономия, а как образ жизни: камерность, приватный двор, близость к земле.

Что стоит на карте

Цифры показывают, что рынок нашёл баланс. Средняя этажность строящегося жилья в России уже несколько лет колеблется около 19 этажей. При этом картина «поляризуется»: в Москве максимальная высота достроенных домов за пять лет выросла с 47 до 70 этажей при неизменной средней этажности в 17 уровней, а в Петербурге средняя этажность, напротив, снизилась с 13 до 9. Небоскрёбы остаются точечным жанром — их строят в столицах и миллионниках, а самый высокий строящийся жилой дом страны сегодня достигает 101 этажа.

Покупатель при этом голосует всё более уверенно за низкий горизонт: в опросах весны 2026 года дом до 5–6 этажей назвали самым комфортным 46% потенциальных покупателей в Москве, а высотки от 20 этажей — лишь 12%. В премиальном сегменте разворот ещё заметнее: культ «пентхауса в облаках» уступает запросу на «тихую роскошь» и камерность.

Контекст осени

Ценники на первичном рынке осени 2026-го при этом разительно отличаются по регионам. Норматив стоимости квадратного метра, который Минстрой устанавливает для расчёта социальных выплат, на второе полугодие составил 123,7 тысячи рублей по стране, в Москве — около 230 тысяч, в Тамбовской области — порядка 77 тысяч. Напряжение добавляет денежная политика: ключевая ставка с конца июля держится на уровне 14% годовых, и даже её постепенное смягчение не означает мгновенного удешевления ипотеки — банки реагируют с задержкой.

Итог: этаж как компромисс

В споре «5 или 25 этажей» нет победителя — есть экономика с двумя дорогими краями и дешёвым центром. Пять этажей — самый человечный, но и самый затратный формат, который сегодня осознанно выбирают в премиуме и частном секторе. Двадцать пять и выше — технически сложный и потому недешёвый жанр, оправданный там, где земля дороже бетона. А серединой рынка, где сходятся интересы и девелопера, и покупателя, остаются проверенные 17–25 этажей — та самая «золотая середина», которую и делают, и продают лучше всего. Пока не изменится ни стоимость земли, ни отношение людей к высоте, эта формула сохранится.

Бесплатная консультация и подбор от эксперта платформы АЛЛЕ Недвижимость +7 988 622-42-45