Одиннадцатое сентября 2026 года могло остаться в памяти рынком лишь как день, когда Банк России впервые за полтора года нажал на паузу в цикле снижения ключевой ставки, оставив её на уровне 14% годовых. Но пресс-конференция главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной принесла ещё один сюжет, который касается напрямую миллионов покупателей квартир: регулятор впервые публично и подробно оценил готовящийся законопроект о рассрочке на рынке новостроек. Позиция Центробанка оказалась неожиданно прагматичной: квартира переходит в собственность дольщика сразу после ввода дома, но остаётся в залоге у застройщика — ровно так же, как при ипотеке остаётся в залоге у банка.

«На наш взгляд, не надо особо прописывать эту процедуру в новом законе, так как это всё уже есть в действующем законодательстве. Будут действовать правила, которые для всех понятны. Процесс взыскания должен быть таким же, как и при оформлении ипотечного кредита в банке», — сказала Набиуллина. Это означает: если дольщик перестаёт платить, застройщик сможет обратить взыскание на квартиру через стандартную процедуру, описанную в Гражданском кодексе и Законе об ипотеке.

От серой зоны к правовому полю

Рассрочка на покупку квартиры в новостройке — инструмент, который по закону фактически не регулируется. Покупатель платит частями напрямую застройщику по договору долевого участия (ДДУ), без банка, без процентов, без кредитной истории. Пока дом строится — схема работает. Но когда дом введён в эксплуатацию, а деньги ещё не выплачены, возникает правовой вакуум: по действующему 214-ФЗ квартиру можно передать покупателю только после полной оплаты. Значит, либо покупатель находит остаток суммы, либо договор расторгается.

В условиях, когда рыночная ипотека стоит около 19% годовых, а доля сделок с использованием кредитов по рыночным ставкам составляет всего 5%, рассрочка стала для рынка не дополнением, а фундаментом. В апреле-мае 2026 года доля рассрочки в структуре продаж новостроек в Москве и Санкт-Петербурге достигла 36% — против 15% в IV квартале 2025 года. Доля ипотеки, напротив, упала с 75% до 51%.

Общая задолженность россиян по рассрочкам на новостройки на 1 апреля 2026 года составила 1,5 трлн рублей — 17% от стоимости всех заключённых ДДУ. Год назад этот показатель был на 4,3 процентного пункта ниже. Доля расторжений по рассрочке выросла до 5–7% в Москве против 3–5% годом ранее.

Что предлагает законопроект

Минстрой и ЦБ, по словам вице-премьера Марата Хуснуллина, «буквально вчера провели совещание и вышли практически на согласованное решение». Документ планируется внести в Госдуму осенью 2026 года. Его ключевые положения:

  • Собственность при получении ключей. После ввода дома квартира сразу оформляется в собственность дольщика — даже если рассрочка не погашена. Сегодня это невозможно: до полной оплаты квартира остаётся за застройщиком.
  • Залог у застройщика. Квартира остаётся в залоге у девелопера до полного расчёта. Механизм взыскания — стандартный, как при ипотеке, отдельная процедура в законе не прописывается.
  • Срок — не более трёх лет. Последний платёж должен быть внесён не позднее трёх лет с момента ввода дома в эксплуатацию. Сегодня застройщики предлагают рассрочки до пяти-десяти лет, но без правовой защиты.
  • Информация в бюро кредитных историй. Данные о рассрочке будут передаваться в БКИ — через банк, где открыт эскроу- или расчётный счёт. Это закроет лазейку, когда покупатель берёт рассрочку, скрывая от банков свою реальную долговую нагрузку.
  • Проценты за просрочку — до 20% годовых. Сама рассрочка должна быть беспроцентной. Но при систематических нарушениях (более трёх просрочек за 12 месяцев или задержка свыше двух месяцев) застройщик вправе потребовать досрочного возврата всей суммы, и тогда на остаток могут начисляться проценты — до 20% годовых.
  • Лимит 25%. Без согласия банка-кредитора по проектному финансированию застройщик не сможет продать в «длинную» рассрочку (после ввода дома) более 25% площади проекта.
  • Досрочное погашение. Покупатель может досрочно погасить рассрочку, уведомив застройщика минимум за 30 дней.
    Закон, если будет принят, вступит в силу 1 сентября 2027 года.

Позиция ЦБ: защитить, не запретив

Эльвира Набиуллина ещё весной 2026 года предупреждала о рисках рассрочки. По её словам, доля сделок с этим инструментом выросла с 20 до 40%, и значительная часть покупателей берёт рассрочку в расчёте на будущую ипотеку, которая не гарантирована. «Часто рассрочка берётся в расчёте на то, что она даётся на короткий срок, предлагается два-три года. Застройщики часто говорят: «Ставки упадут, и вы возьмёте ипотеку». Но ипотеку никто не гарантировал», — отмечала глава ЦБ.

В обзоре Банка России за IV квартал 2025 — I квартал 2026 года прямо сказано: «значительную долю в продажах жилья по-прежнему занимает рассрочка, что несёт риски для покупателей, банков и застройщиков». Аналитики «Дом.РФ» добавили третий риск: замедление наполнения эскроу-счетов — не только из-за снижения спроса, но и из-за роста расторжений по рассрочке. В 2025 году расторгнуто 14,2 тыс. ДДУ на 155 млрд рублей — максимум за пять лет.

Но позиция ЦБ — не запрет, а регулирование. Набиуллина чётко дала понять: регулятор не против рассрочки как инструмента, но права граждан должны быть защищены. Передача данных в БКИ, ограничение срока тремя годами, лимит 25% — всё это меры, которые превращают «серую» схему в прозрачный финансовый продукт.

Позиция девелоперов: выжили — теперь регуляция

Марат Хуснуллин не скрывает: именно рассрочка позволила многим застройщикам «прожить последний год и поддерживать темпы продаж» в условиях высоких ставок по ипотеке. «Нам важно, чтобы дома были достроены, а покупатели, вложившие деньги, гарантированно получили свои квартиры», — подчеркнул вице-премьер. По его оценке, законопроект даст «дополнительный импульс для продаж и наполнения счетов эскроу», что позволит завершить все начатые проекты.

Однако часть девелоперов уже осторожничает. Замминистра строительства Никита Стасишин в июне 2026 года сообщил, что доля рассрочки снизилась до 15–20% продаж — против 30% в 2024 году. По оценке Минстроя, объём средств, ещё не поступивших на эскроу-счета из-за рассрочок, составляет около 1,1 трлн рублей. Девелоперы осознали, что чрезмерная доля рассрочек может негативно сказаться на выполнении финансовых ковенантов с банками.

В отдельных регионах, например в Татарстане, доля рассрочек в отдельных проектах доходила до 90%. Коммерческий директор «Суварстроит» Марсель Абдулхаев отметил: «если законопроект будет принят в заявленном виде, требования к оформлению и оценке финансовой нагрузки клиентов могут стать строже, поэтому доля этого инструмента потенциально может сократиться».

Генеральный директор Optima Development Давид Худоян обращает внимание на другой эффект: если сведения о рассрочке начнут передаваться в БКИ, модель станет менее привлекательной для покупателя. «Рассрочка не должна подменять ипотеку. Если у покупателя сегодня недостаточно средств и при этом нет ясного понимания, откуда через два-три года появится необходимая сумма, перенос платежа во времени проблему не решает — он лишь откладывает её», — считает эксперт.

Что это значит для покупателя

Главный вопрос, который волнует дольщиков: что произойдёт, если я не смогу платить? Сегодня ответ туманный — суд, как правило, встаёт на сторону покупателя, и применить к нему меры очень сложно, признаёт Хуснуллин. После принятия закона ответ станет чётким: квартира уйдёт с торгов, как при ипотечном дефолте. Разница лишь в том, что кредитор — не банк, а застройщик.

Второй вопрос: не откажут ли банки в ипотеке на погашение рассрочки, если увидят её в кредитной истории? Эксперты KazanFirst предупреждают о риске «замкнутого круга»: покупатель берёт рассрочку, рассчитывая потом рефинансировать её ипотекой. Но банк видит рассрочку в БКИ как долговую нагрузку и отказывает — или предлагает ставку выше рыночной. Чем выше долг по рассрочке, тем меньше шансов на ипотеку.

Третий вопрос: что с гарантиями? Сегодня при банкротстве застройщика деньги, уплаченные по рассрочке и лежащие на эскроу, застрахованы государством до 10 млн рублей. Но если часть средств ещё не поступила на эскроу, потому что рассрочка не погашена, эти деньги могут оказаться незащищёнными. Законопроект решает это косвенно: залог у застройщика обеспечивает его интерес, но не страхует деньги покупателя.

Сроки и перспективы

Законопроект внесут в Госдуму, по плану, осенью 2026 года. Вступление в силу намечено на 1 сентября 2027 года. До этого момента рассрочка продолжит работать в текущем, неурегулированном режиме — со всеми рисками, о которых предупреждает ЦБ.

Параллельно работает и другой закон — Федеральный закон № 283-ФЗ «О деятельности по предоставлению сервиса рассрочки», вступивший в силу 1 апреля 2026 года. Он регулирует сервисы рассрочки на товары и услуги, но прямо исключает недвижимость: сделки по ДДУ не подпадают под его действие. Поэтому именно законопроект Минстроя и ЦБ станет первым документом, который легализует рассрочку на жильё.

Ключевая ставка, сохранённая 11 сентября на уровне 14%, означает, что рыночная ипотека в 19% годовых останется недоступной для большинства покупателей как минимум до конца 2026 года. Следующее заседание ЦБ — 23 октября, и, по прогнозу аналитиков BCS, к концу года ставка может снизиться лишь до 13,75%. Это слишком малый шаг, чтобы существенно изменить доступность кредита.

Легализация неизбежного

Рассрочка на новостройки — не изобретение маркетологов, а реакция рынка на недоступность ипотеки. Когда кредит стоит 19%, а ключевая ставка замерла на 14%, покупатель голосует рублём: 36% сделок в крупных городах идут через рассрочку, и эта доля будет расти, пока ипотека не подешевеет. Законопроект Минстроя и ЦБ не убивает инструмент, а выводит его из тени. Покупатель получает квартиру в собственность — пусть и в залоге. Застройщик получает правовой рычаг взыскания — вместо судов, которые встают на сторону должника. Банки — прозрачную картину долговой нагрузки. Регулятор — контролируемый риск вместо неконтролируемого.

Вопрос в балансе. Слишком жёсткие правила — и рассрочка исчезнет, а с ней — последний массовый канал продаж на первичном рынке. Слишком мягкие — и 1,5 трлн рублей задолженности превратятся в системный риск, сопоставимый с ипотечным кризисом. Набиуллина, оценивая законопроект, выбрала золотую середину: «процесс взыскания должен быть таким же, как при оформлении ипотечного кредита в банке». Простые, понятные, всем известные правила. Для рынка, который последний год жил на неурегулированной рассрочке, это, возможно, самое важное решение года.

Бесплатная консультация и подбор от эксперта платформы АЛЛЕ Недвижимость +7 988 622-42-45