Изменения на рынке недвижимости Кубани в 2024 году

Рынок жилой недвижимости в Краснодарском крае продолжает демонстрировать рост цен в 2024 году. За последний год стоимость жилья на первичном рынке увеличилась на 10-30% и более, в зависимости от источника. Основной причиной такого роста стал разрыв между льготными и рыночными ипотечными ставками, что привело к значительному различию в ценах между новыми и вторичными объектами. Ужесточение условий ипотечного кредитования создает напряжение на рынке, однако эксперты считают, что стагнация ему не грозит.

Как отмечает директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская, наиболее значительное подорожание жилья зафиксировано в Анапе и Темрюке, где цены на новостройки за год увеличились в 1,5 раза. Следом идут Новороссийск и Динская, где рост составил около 30%. Такой значительный рост цен связан, в том числе, с выходом на рынок новых, более качественных и дорогих проектов. В Краснодаре, где рынок более емкий, рост оказался умеренным — около 8% за год.

По данным основателя агентства недвижимости Korovinainvest Дарьи Коровиной, с начала 2024 года новостройки в Краснодарском крае подорожали на 7-10 тыс. рублей за квадратный метр. В некоторых случаях стоимость квартир выросла на 500-800 тыс. рублей всего за два-три месяца. Директор по маркетингу и продукту ГК «Победа» Ирина Дробышева также отмечает рост цен на новостройки в крае, в среднем на 10-15 тыс. рублей за квадратный метр в объектах компании.

Дарья Коровина также подчеркивает, что застройщики все чаще начинают работать в небольших городах и станицах Краснодарского края и Адыгеи, где спрос на новое жилье сохраняется, а проектные затраты значительно ниже. Например, в Майкопе, в декабре 2023 года стоимость квадратного метра составляла около 110-114 тыс. рублей, а к апрелю 2024 года она превысила 135 тыс. рублей. Аналогичная тенденция наблюдается и в точечных проектах в Анапе и Новороссийске, где цены за последние полгода увеличились на несколько десятков тысяч рублей за квадратный метр.

Директор ГК «Инсити» Андрей Шадрин объяснил, что рост цен на новостройки обусловлен подорожанием строительных материалов, увеличением затрат на рабочую силу и ростом стоимости земельных участков под застройку. Также на цену влияют сроки сдачи, класс жилья, расположение и другие факторы. В качестве примера он привел микрорайон «Любимово» в Краснодаре, который реализует его компания. На старте продаж стоимость квадратного метра в первых домах составляла 110 тыс. рублей, а к маю текущего года она выросла до 142 тыс. рублей.

На вторичном рынке жилья в Краснодарском крае, по данным Ольги Змиевской, за последние 12 месяцев цены в среднем поднялись на 15%. Положительная динамика отмечается почти во всех населенных пунктах региона. В Краснодаре и Геленджике рост оказался умеренным — около 5%, тогда как в Новороссийске и Анапе он достиг 20%. Змиевская подчеркнула, что на вторичном рынке сохраняется ценовой разрыв с новостройками. Возникла парадоксальная ситуация, когда предложение от застройщика в строящемся объекте оказывается дороже готового жилья от собственника в том же жилом комплексе. Эксперт связывает это с различиями в ипотечных ставках.

Сделки достигают рекордных показателей

2023 год стал рекордным для рынка жилья в Краснодарском крае по числу заключенных сделок. По данным компании Macon, основанным на статистике Росреестра и Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), на первичном рынке региона было заключено почти 65 тысяч сделок. Это в 1,9 раза больше, чем в 2022 году, и в 1,7 раза больше, чем в 2021 году. Основной всплеск покупательской активности пришелся на период с августа по декабрь, когда число сделок удвоилось по сравнению с первой половиной года. Среди причин такого роста были слухи о завершении льготных ипотечных программ и ужесточении условий по ним, колебания курса рубля, а также повышенные риски владения зарубежной недвижимостью. Однако, по мнению Ольги Змиевской, ключевым и продолжительным фактором стал рост доходов у отдельных категорий населения.

За первые четыре месяца 2024 года, по оценкам экспертов, было продано около 13 тысяч квартир, что соответствует уровню второго квартала 2023 года. Однако застройщики ощутили снижение активности по сравнению со второй половиной прошлого года. Андрей Шадрин отметил, что количество сделок сократилось примерно на 20% в сравнении с 2023 годом.

Согласно данным Единого ресурса застройщиков, в 2023 году спрос на новостройки в Краснодарском крае увеличился на 71%, о чем говорит Ирина Дробышева. В 2024 году этот показатель стабилизировался на уровне предыдущего года, при этом наибольшую активность проявляют Краснодар, Сочи и Новороссийск. Драйверами роста стали ипотечные программы, такие как семейная ипотека, которые стимулировали людей к приобретению жилья. Однако, несмотря на рост предложения новостроек, спрос увеличился еще быстрее, что способствовало росту цен на жилье.

Дарья Коровина добавила, что спрос на первичном рынке был поддержан доступными ипотечными программами и государственной поддержкой. Это способствовало улучшению качества строительства и инфраструктуры: застройщики начали возводить целые комплексы с детскими садами, школами, торговыми центрами и спортивными площадками.

Маргарита Лебедева, руководитель отдела продаж компании «Метрикс Development», отметила, что повышение первоначального взноса по ипотеке с государственной поддержкой до 30% временно ослабило спрос. Однако рынок быстро адаптировался, появлялись новые ипотечные программы и предложения от банков. В результате, спрос снова начал расти и, вероятно, продолжит увеличиваться до июля, когда ожидается завершение программы государственной поддержки и изменения в условиях семейной ипотеки.

На вторичном рынке ситуация более сложная. По словам Ольги Змиевской, повышение ипотечных ставок вне льготных программ привело к падению платежеспособного спроса с августа 2023 года. Вторичный рынок поддерживался херсонскими сертификатами, однако их выдача прекратилась в апреле 2024 года.

В то же время, в Краснодаре начала расти стоимость аренды жилья. По данным «ДомРФ», средняя стоимость аренды квартир за 2023 год выросла на 17%, а за первый квартал 2024 года — на 5%. Ольга Змиевская выделила несколько факторов, способствующих этому: рост цен на жилье, который делает его покупку менее доступной даже с учетом льготных программ, сохранение привлекательности юга для переезда, а также инфляция, которая побуждает собственников поднимать арендные ставки. Эти факторы взаимосвязаны и поддерживают рост стоимости аренды.

Ипотечный эффект на рынке жилья

Краснодарский край лидирует по показателям внутренней миграции в России, что, по мнению Маргариты Лебедевой, поддерживает стабильный спрос на недвижимость и влияет на её стоимость. Лебедева прогнозирует сохранение текущего уровня цен, с возможным точечным ростом в отдельных населенных пунктах Краснодарского края и Республики Адыгея.

Первичный рынок жилья сейчас сильно зависит от низких ставок по льготным ипотечным программам. В 2023 году 90% сделок на рынке недвижимости региона были связаны с ипотекой, отмечает Ольга Змиевская. По её словам, ипотека является полезным инструментом для развития рынка, но дисбаланс между льготными и рыночными ставками привёл к значительному разрыву цен между первичным и вторичным жильем. В результате действия льготных программ появилась большая группа инвесторов, которые использовали ипотеку для получения «дешёвых» денег. Например, в Сочи малогабаритные студии приобретались по семейной ипотеке, что явно не было связано с улучшением жилищных условий для семьи.

Анна Исаева отметила, что льготная ипотека всегда играла ключевую роль на рынке недвижимости. В 2020 году программа ипотеки на новостройки под 6,5% вместе с пандемией привела к резкому росту спроса на жилье в Сочи, что вызвало небывалый скачок цен.

Змиевская считает, что при текущем уровне ключевой ставки субсидирование льготных ипотечных программ обходится государству слишком дорого. Поскольку снижения ставки до конца года не ожидается, вероятно, потребуется либо отмена, либо ужесточение условий программ. Хотя поддержка строительной отрасли со стороны государства, скорее всего, сохранится, Краснодарский край может оказаться вне приоритетных регионов.

По мнению Маргариты Лебедевой, льготные программы, вероятно, сохранятся, но подвергнутся значительным изменениям, став более адресными и направленными на конкретные категории граждан. Однако серьёзных потрясений на рынке не ожидается, так как застройщики и кредитные организации предложат новые инструменты и решения, как это уже происходило в прошлые сложные периоды.

Анна Исаева считает, что с 1 июля 2024 года программы кредитования с господдержкой будут носить точечный характер и учитывать локацию. Они не будут распространяться на перегретые рынки, такие как Сочи. В то же время семейная ипотека под 6% как важный инструмент стимулирования рождаемости, вероятно, сохранится, а ипотека для IT-специалистов под 5% останется доступной.

Стрессы рынку не помеха

Несмотря на рост цен и дисбаланс на рынке ипотеки, недвижимость по-прежнему привлекает инвесторов. Однако, как отмечает Дарья Коровина, срок инвестирования увеличился с полугода до двух-трёх лет. На Кубани эксперт советует обратить внимание на проекты в небольших городах и населённых пунктах рядом с крупными городами.

Маргарита Лебедева считает, что вектор привлекательности для инвесторов разделился на два направления. Первое — это проверенные локации, такие как Краснодар и черноморское побережье. Второе — новые территории с масштабными проектами, например, Майкоп. В обоих случаях маржинальность остаётся достаточно высокой.

В то же время возможности заработка на росте цен стали менее очевидными. По словам Андрея Шадрина, потенциальная годовая доходность может составлять около 8–10%, что всё равно остаётся неплохим показателем.

Ирина Дробышева полагает, что развитие девелопмента будет происходить в различных привлекательных городах, где уже активно работают крупные застройщики региона. Например, в таких городах, как Кропоткин, Гулькевичи, Армавир и Тимашевск, строительство уже идёт полным ходом. До конца года список таких городов будет пополняться, и застройщики обратят внимание на Тамань и Горячий Ключ.

Компания Macon также отмечает активность застройщиков за пределами крупных городов. В частности, значительные проекты строятся в Елизаветинской, Знаменском, Пригородном, Динской и Северской. В Краснодарском крае стройка с 2023 года началась в Марьянской, Абинске, Крымске и Тамани. В настоящее время 75% всего строительства региона приходится на Краснодар, 20% — на побережье, а остальные города аккумулируют лишь 5% возводимого жилья (391 тыс. кв. м). На начало 2023 года их доля составляла менее 2%.

В Краснодаре объём строительства за прошлый год вырос на 5,6%, а с начала 2024 года — на 2,7%. Хотя процентный прирост кажется небольшим, в абсолютных цифрах это более 400 тыс. кв. м нового жилья, что сравнимо с текущими объёмами строительства в Оренбурге или Сургуте, по данным Macon.

Ольга Змиевская подчёркивает, что в результате льготных программ цены на первичном рынке оказались завышенными. На этапе котлована цена от застройщика может быть такой же или даже выше, чем на вторичке в уже готовом доме. Доходность от сдачи квартир в аренду в Краснодаре составляет 4–5% в год, а на побережье ситуация не лучше. Несмотря на это, недвижимость в регионе остаётся привлекательным инструментом для вложений благодаря своей высокой ценности и ликвидности, особенно с учётом того, что юг России будет продолжать оставаться популярным для проживания и отдыха.

Змиевская также отмечает, что рынок недвижимости Краснодарского края очень ёмкий, что является залогом его устойчивости. Высокий уровень доходов местного населения и устойчивый миграционный приток на юг России поддерживают спрос на жильё. Курортная недвижимость также сохраняет свою привлекательность благодаря особенностям местоположения.

Андрей Шадрин не видит причин для стагнации на рынке жилья Кубани. Напротив, он наблюдает стабильный рост спроса и предложения, а также активное развитие инфраструктуры и городской среды, что способствует привлечению новых жителей и инвесторов. Однако следует учитывать экономическую ситуацию и возможные изменения в законодательстве, которые могут повлиять на рынок.

По мнению Ольги Змиевской, ужесточение условий по льготным программам создаст стресс для рынка, который продлится минимум до 2024–2025 годов. Однако у рынка Краснодарского края достаточно ресурсов для адаптации. Хотя рекордные показатели спроса 2023 года вряд ли повторятся, возвращение к уровню спроса 2021 года вполне возможно в ближайшие пару лет.

Александр Цюрюмов, директор департамента маркетинга и рекламы группы компаний «Лендекс», считает, что замедление развития рынка связано с ростом цен на первичное жильё, повышением ставок по кредитам, будущей отменой господдержки и изменениями в программах ипотеки. Однако рынок адаптируется, как и застройщики. Возможно, модификация льготных программ и увеличение лимитов положительно скажутся на спросе и помогут рынку сбалансироваться, учитывая, что проекты, запущенные в 2023 году, сейчас выходят на этап реализации.