18 сентября 2026 15:00, Татьяна Кондакова, Новости недвижимости, 👁 54
Осенью 2026 года аналитики IBC Real Estate представили первый в России долгосрочный прогноз по всем сегментам коммерческой недвижимости: за десять лет объём качественных площадей вырос на 59% — до 148,3 млн м², а к 2030 году прибавит ещё 18%, достигнув почти 175 млн м². Это важно, потому что рынок входит в фазу глубокой коррекции: ключевая ставка держится на уровне 14,5%, инвестиции сокращаются на 13% — до 400 млрд рублей, а девелоперы впервые за годы массово замораживают проекты — 31 складской объект на 707 тыс. м² с начала года. Дальше структура роста изменится: если последние десять лет локомотивом были склады, удвоившие объём, то к 2030 году самую высокую динамику покажут гостиницы — плюс 32,6%, — а торговая недвижимость практически остановится на плюс 5%.
Коммерческая недвижимость — невидимая половина экономики. Жильё строят для людей, а склады, офисы, торговые центры и гостиницы — для бизнеса, который этими людьми управляет. Когда экономика растёт, коммерческая недвижимость растёт быстрее. Когда экономика тормозит — она ощущает это первой. Осень 2026 года — момент, когда оба процесса видны одновременно: рынок фиксирует рекордные объёмы площадей, накопленных за десятилетие роста, и одновременно переживает коррекцию, которая заставляет пересматривать прогнозы.
Исследование IBC Real Estate — первое, охватывающее все четыре сегмента коммерческой недвижимости (офисы, склады, торговые центры, гостиницы) в единой методологии, с ретроспективой за десять лет и прогнозом до 2030 года. Данные собраны от девелоперов, управляющих компаний, собственников, ритейлеров и логистических операторов, сверены с государственными реестрами и отчётностями компаний. Картина, которая из этого складывается, — не гладкая кривая вверх, а сложная ткань из разнонаправленных трендов, где каждый сегмент живёт по своим правилам.
Десять лет роста: склады стали половиной рынка
За десять лет суммарная площадь качественной коммерческой недвижимости в России выросла с 93 млн м² до 148,3 млн — на 59%. Структура роста радикально изменилась. В 2016 году склады занимали 43% рынка (40 млн м²). К 2026 году — 54% (80,3 млн м²). Складской сегмент удвоился, став самым большим и быстрорастущим направлением. Это результат бума онлайн-торговли, который после 2020 года превратился из тренда в норму: маркетплейсы наращивали складские портфели ежегодно, а девелоперы реагировали рекордным вводом.
Офисы, вторые по объёму, выросли на 27,6% — до 31,3 млн м² (21% рынка), но их доля сократилась на 5 процентных пунктов. Торговая недвижимость прибавила четверть в абсолютных значениях — до 27,1 млн м² (18%), но потеряла те же 5 п.п. доли из-за замедления строительства и развития e-commerce. Гостиницы — самый маленький сегмент по площади (9,5 млн м², 7%), но с высоким темпом прироста — почти 40% за десять лет.
Осень 2026: коррекция, которой не ждали
Прогноз до 2030 года строится на данных о строящихся и проектируемых объектах, но осень 2026 года вносит в эти расчёты жёсткие коррективы. Рынок вступил в состояние глубокой коррекции — после нескольких лет ажиотажного спроса, двузначного роста арендных ставок и рекордных объёмов ввода на сцену вышли новые правила: дорогие деньги, осторожный потребитель и девелоперы, впервые за долгое время начавшие замораживать проекты.
Ключевая ставка ЦБ не спешит снижаться: среднегодовое значение ожидается на уровне 14,5–14,6%. Доходность ОФЗ на уровне 14–15% задаёт планку, ниже которой вложения в коммерческую недвижимость теряют смысл для инвестора. «Рынок находится в противофазе: арендные ставки снижаются, а значит, падает и доходность. При этом альтернативная доходность остаётся высокой, и инвесторы выжидают», — объясняет руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян.
Объём инвестиций в коммерческую недвижимость по итогам 2026 года составит около 400 млрд рублей — на 13% меньше, чем 461 млрд годом ранее. При этом в первом полугодии вложения резко выросли на 37% год к году — до 286 млрд, но 75% этой суммы обеспечили три крупные портфельные сделки в складском, офисном и торговом сегментах. Без них активность носит точечный, а не системный характер.
Склады: локомотив на тормозах
Складской сегмент — главный сюжет рынка последних лет — переживает жёсткую коррекцию. По данным IBC Real Estate, за первое полугодие 2026 года объём сделок в России сократился на 42% год к году — до 815 тыс. м². Спрос в Московском регионе упал на 57% — до 603 тыс. м², минимального значения с 2020 года. Причина — охлаждение интереса со стороны маркетплейсов, которые оптимизируют площади и сокращают издержки. Ещё в 2023–2024 годах доля онлайн-ритейлеров в общем объёме сделок составляла около 50%, в 2025 году снизилась до 34%, а в первом квартале 2026-го — до 30 тыс. м² в Московском регионе.
Одновременно девелоперы продолжают выводить на рынок рекордные объёмы: за первое полугодие введено 2,7 млн м² (минус 10% год к году), к концу года ожидается 5,8 млн м². Вакантность в Московском регионе достигла 7,7% — 3 млн м², максимальное значение за всю историю наблюдений. Реальный объём предложения, включая строящиеся и анонсированные площади, — почти 5,8 млн м², что вдвое превышает официальную вакансию.
Девелоперы реагируют: с января 2026 года приостановлено строительство 31 объекта общей площадью 707 тыс. м². Доля проектов, ввод которых переносится, растёт: в 2024 году — 27%, в 2025-м — 37%, в 2026-м — 46%. Доля сделок формата built-to-suit (строительство под конкретного заказчика) впервые превысила долю прямой аренды на спекулятивных складах — 42% против 58%. Это означает, что спекулятивное строительство теряет привлекательность: строить без предварительного арендатора при падающем спросе и дорогом финансировании — слишком рискованно.
Арендные ставки снижаются уже несколько кварталов подряд. В Москве и Московской области ставка на готовые склады класса А составила 9 500 руб./м²/год — минус 15% год к году. К концу года ожидается дальнейшее снижение. Однако прогноз на 2027 год предполагает возврат к росту — до 9 700–9 800 руб./м²/год, по мере сокращения вакантности.
Несмотря на коррекцию, прогноз IBC Real Estate до 2030 года предполагает рост складского сегмента на 20% — до 96,2 млн м². Драйвером станет региональная экспансия: крупные логистические операторы развивают инфраструктуру за пределами Московского региона, формируя спрос в Сибири, на Урале и Дальнем Востоке. Доля регионов в общем объёме складских площадей уже достигла 40% (23,9 млн м²), а в первом полугодии 2026 года на регионы пришлось 85% сделок.
Офисы: рекордный ввод при охлаждающемся спросе
Офисный сегмент столкнулся с парадоксом: по итогам 2026 года ожидается ввод 1,073 млн м² в Москве — максимум с 2014 года. Но это предложение наталкивается на охлаждение спроса: компании переезжают не ради улучшения имиджа, а ради экономии. «Сейчас переезжают, потому что нужно сократить площадь, потому что компания больше не вывозит ставку аренды», — констатирует руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.
Формальная вакансия в Москве достигла 7,6%, реальный объём свободных площадей с учётом субаренды и строящихся объектов — 11,7%. В Санкт-Петербурге — 6,3%. Объём сделок в Москве за первое полугодие составил 420 тыс. м², в Санкт-Петербурге — 91 тыс. м². При этом в отдельных наиболее качественных проектах запрашиваемые ставки продолжают расти, а по ряду объектов с длительным периодом экспозиции — снижаются. Рынок раздваивается: качественные офисы в дефиците, остальные — с дисконтом.
+7 988 622-42-45