К середине 2026 года на первичном рынке скопилось около 83 млн кв. м нераспроданного жилья — примерно полтора миллиона квартир. Общая распроданность новостроек держится на уровне около трети предложения, а к моменту ввода домов не находит покупателя около 28% лотов. Причина — дорогая рыночная ипотека при ключевой ставке 14% и сузившиеся льготные программы: продать метр «в котловане» стало заметно труднее. Наиболее затоварены Краснодар, Красноярск, Самара и Ростов-на-Дону, где нераспроданной остаётся 40–61% жилья. Неликвидными чаще всего становятся первые и последние этажи, планировки с длинными коридорами и проходными комнатами, лоты в локациях без инфраструктуры и переоценённые квартиры, которые регулярно дешевеют в объявлении. Эксперты сходятся: «неликвидных» квартир почти не бывает — бывают неверно оцененные или плохо «упакованные» предложения.

Пустые метры большой стройки

Осень 2026 года — первое за долгое время время, когда рынок новостроек вынужден говорить не о дефиците, а об избытке. Цифры говорят сами за себя: по данным Единой информационной системы жилищного строительства, лишь около половины жилья, введённого в эксплуатацию в текущем году, нашло покупателя. У двадцати крупнейших девелоперов страны к июню скопилось порядка 10,1 млн кв. м нереализованных остатков — это почти 289 тысяч стандартных однокомнатных квартир или целый город размером с Орёл. Аналитики подсчитали: чтобы распродать весь текущий запас первичного жилья при нынешнем темпе продаж, отрасли понадобилось бы больше четырёх лет.

География неравномерна. Лидируют по «затоваренности» Краснодар с 61% нераспроданных квартир, Красноярск с 48% и Самара с 47%; в зоне внимания «Домклика» — Краснодарский и Приморский края. В регионах с перегретым предложением соотношение распроданности к готовности домов опускается до 35–40%. При этом в проектах со сдачей до конца года распродано около 65% объёма — покупатели, уставшие ждать «чуда со ставками», уходят в готовые корпуса, где видно, за что платишь.

Почему метр не находит хозяина

Механика проста и сурова. Ключевая ставка с сентября держится на уровне 14%, рыночная ипотека — около 18,7% годовых, а госпрограммы после октябрьского ужесточения условий семейной ипотеки охватывают лишь часть спроса. Кредит дороже метра — и покупатель пересчитывает экономику: цена квадратного метра на первичном рынке давно почти сравнялась с «вторичкой», поэтому брать квартиру в стройке ради инвестирования стало бессмысленно, а жить в ней люди предпочитают уже готовой. Застройщики тем временем платят проценты по проектному финансированию — портфель превышает 10 трлн рублей, — и каждый непроданный лот для них не просто складская позиция, а дорогой долг.

Как узнать неликвид

У аномально долгой экспозиции — срока, который объект висит в продаже, — есть узнаваемые приметы. На вторичном рынке норма в крупных городах сейчас 70–90 дней; в новостройках счёт идёт на месяцы и годы. Признаки, по которым опытный покупатель вычисляет «висяк» ещё до звонка:

  • Крайние этажи. Первый без витрин и коммерческого потенциала, последний — с типовыми рисками протечек. Дисконт к средним этажам достигает 7–15%.
  • Планировка из прошлого века. Кухня меньше восьми метров, длинный «нефункциональный» коридор, проходная спальня, узкие комнаты — такие лоты в практике риелторов стоят на рынке от восьми месяцев до года.
  • «Бетон в поле». Новостройка без школы, поликлиники и магазинов вокруг: даже большая скидка не делает её конкурентной.
  • Цена ниже рынка без причины и история постоянных снижений. Долгая экспозиция сама по себе читается покупателями как скрытый дефект.

Для покупателя неликвид — не только риск, но и шанс: правильный лот с дефектом, который можно компенсировать (тихий двор, высокий цоколь, хорошая локация), торгуется жёстче рынка. Для продавца формула обратная: скинуть 5–10% сразу почти всегда дешевле, чем год платить за «идеальную цену».

Пока ставка высока, рынок балансирует между двумя угрозами: для девелоперов — ростом нераспроданных остатков, для покупателей — сужением выбора готовых квартир в обозримом будущем. Аналитики ждут оживления не раньше 2027 года, когда ключевая ставка, по прогнозу регулятора, опустится к 8–10%. До того момента неликвид остаётся честным зеркалом рынка: он показывает, где цена встречает реальность. И в этом его главная польза — для тех, кто умеет читать метры, а не только каталоги.

Бесплатная консультация и подбор от эксперта платформы АЛЛЕ Недвижимость +7 988 622-42-45

Читайте также:

Рынок новостроек осенью 2026-го: пять цифр, которые нужно знать покупателю

Высотный микрорайон: плюсы плотности и минусы перегруженной инфраструктуры

Безбарьерная среда: проектирование дворов для маломобильных жителей