22 сентября 2026 15:00, Татьяна Кондакова, Новости недвижимости, 👁 24
Осенью 2026 года статус самозанятого остаётся одним из самых удобных способов легально сдавать квартиру в аренду в России: ставка налога — 4% при сдаче физлицам и 6% — юрлицам, регистрация занимает несколько минут через приложение «Мой налог». Это важно, потому что теневая аренда теряет смысл — налоговая нагрузка в разы ниже НДФЛ, а юридическая защита, наоборот, появляется. Дальше, по мере роста лимита доходов и развития сервисов автоматизации, этот механизм будет лишь набирать популярность, особенно в регионах с активным рынком аренды.
Осень 2026 года. Квартирный вопрос в России по-прежнему стоит остро — но ответов на него с каждым годом всё больше. Рынок аренды живёт своей жизнью: кто-то переезжает в другой город, кто-то меняет работу, кто-то просто ищет жильё поближе к новой станции метро. И за каждой сделкой стоит владелец квартиры, который решает для себя непростой вопрос — как сдавать жильё так, чтобы и доход был ощутимым, и налоги не кусались, и ночи спокойными были.
Тема самозанятости в контексте аренды жилья обсуждается уже несколько лет, но к осени 2026 года она обросла множеством нюансов, уточнений и практических вопросов. Закон № 422-ФЗ, который регулирует налог на профессиональный доход, прямо разрешает самозанятым сдавать в аренду жилые помещения — и это один из самых частых видов деятельности среди плательщиков НПД. Тем не менее, вокруг темы до сих пор живо немало мифов: можно ли сдавать чужую квартиру, что с нежилыми помещениями, как быть с иностранцами, надо ли регистрировать договор в Росреестре. Аналитики Домклик подготовили подробную инструкцию, которая сводит все эти вопросы в единую картину.
Что можно и чего нельзя
Самозанятый — это физическое лицо, которое работает на себя без найма сотрудников по трудовым договорам и без регистрации в качестве ИП. При этом человек может параллельно работать по найму где-то ещё, а также иметь статус ИП — закон это допускает.
Главное ограничение по доходам: 2,4 млн рублей в год по всем видам деятельности. Если вы сдаете квартиру и одновременно, скажем, оказываете услуги фотосъёмки — доходы суммируются. Превышение лимита означает утрату статуса.
Сдавать можно только жилые помещения: квартиры целиком или по комнатам, жилые дома, комнаты в коммуналках. Нежилые помещения — офисы, склады, гаражи — под самозанятость не подпадают. Апартаменты, если они не относятся к жилому фонду, и таунхаусы, оформленные как нежилые, — тоже мимо. Для постоянной сдачи коммерческой недвижимости нужна регистрация ИП с соответствующей системой налогообложения.
Чужая квартира: нюансов больше, чем кажется
Один из самых частых вопросов — может ли самозанятый сдавать не свою недвижимость. Ответ: да, может, но с оговорками.
Если квартира куплена в браке, она считается совместной собственностью. Сдача возможна с согласия обоих супругов — нотариально заверять не обязательно, достаточно зафиксировать согласие в договоре или подтвердить его брачным договором. Если собственник — несовершеннолетний, потребуется предварительное согласие органов опеки, участие законных представителей, а для подростка старше 14 лет — и его самого. Такие сделки должны быть заверены нотариусом.
Если недвижимость принадлежит чужому человеку, сдача оформляется через договор субаренды — с согласия собственника. Срок субаренды не может превышать период действия основного договора.
Налог: арифметика, которая говорит сама за себя
Представим квартиру за 50 тысяч рублей в месяц. Без статуса самозанятого налог по НДФЛ — 13%, то есть 6 500 рублей в месяц и 78 000 рублей в год. Со статусом самозанятого при сдаче физлицу — 4%, то есть 2 000 рублей в месяц и 24 000 в год. При сдаче юрлицу — 6%, или 3 000 рублей в месяц и 36 000 в год.
Разница — в два-три раза. И это не считая налогового бонуса: при первой регистрации самозанятому начисляется вычет в 10 000 рублей, который прямо вычитается из суммы налога. Пока бонус не исчерпан, ставка снижается до 3% (для физлиц) и 4% (для юрлиц). Бонус действует 12 месяцев с момента регистрации.
+7 988 622-42-45