Вторая ипотека: Как оформить кредит, если первая еще не погашена

Оформлять рыночную ипотеку можно неограниченное количество раз, и даже иметь несколько кредитов одновременно не запрещено. Главное требование — достаточный уровень дохода. При текущих рыночных ставках это может быть довольно значительная сумма. В Москве, например, для обслуживания рыночной ипотеки по одному кредиту средний рекомендованный доход превышает 230 тысяч рублей.

Спрос на оформление второй ипотеки в стране существует. Вместе с экспертами мы расскажем, как взять еще один жилищный кредит в дополнение к имеющемуся, на что можно его использовать и как повысить шансы на одобрение.

Можно ли взять вторую ипотеку, если первая не погашена?

Согласно действующему законодательству, ограничения по количеству ипотечных кредитов на одного человека отсутствуют, утверждает партнер юридической компании «Мокров и Партнеры» Анастасия Елисеева. «Несмотря на отсутствие законодательных ограничений на количество ипотечных кредитов, решение о выдаче ипотеки принимает кредитная организация», — поясняет юрист.

Некоторые банки устанавливают свои собственные ограничения на количество выдаваемых кредитов, отмечает исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Регина Дыдалина. Например, некоторые банки не допускают более трех кредитов в год или более пяти одновременно действующих кредитов.

Исключением по числу выданных ипотек на одного заемщика являются льготные программы: «Господдержка-2020» (действие которой завершилось 1 июля), семейная ипотека, IT-ипотека, сельская, дальневосточная и арктическая. «Каждая из этих программ имеет свои условия и ограничения, а с декабря 2023 года введено правило однократного получения таких кредитов», — рассказали в пресс-службе Сбербанка.

По программам с господдержкой, IT-ипотеке, дальневосточной и арктической ипотеке кредит можно оформить только один раз. Кроме ограничений, действующих по каждой программе отдельно, с 23 декабря 2023 года введено общее правило: одна льготная ипотека на одного заемщика, пояснили в Сбербанке.

Исключением является только семейная ипотека. Получить льготный кредит по этой программе повторно можно, если:

• после получения предыдущей льготной ипотеки (оформленной до 23 декабря 2023 года) у клиента родился еще один ребенок;
• предыдущая льготная ипотека уже погашена.

Эти условия распространяются на титульного заемщика, созаемщика или поручителя, участвовавших в ипотечной сделке с применением льготных госпрограмм, добавили в «Сбере». На фоне таких ограничений на рынке возникли проблемы у тех, кто оформил две льготные ипотеки по одной программе, отмечает Регина Дыдалина. «В таких случаях банк не получает субсидирование и может потребовать возврата средств или поднять ставку до рыночной, действовавшей на момент оформления кредита», — поясняет эксперт.

Условия оформления второй ипотеки

Закон не устанавливает обязательных требований для заемщиков, желающих взять вторую ипотеку. Банки, принимая решение о выдаче второй ипотеки при наличии непогашенной первой, руководствуются своими внутренними правилами, поясняет Анастасия Елисеева. Например, банки могут рассмотреть заявку на выдачу второй ипотеки с условием погашения первой ипотеки. «Перед выдачей нового кредита нужно будет погасить первую ипотеку, взять справку или дождаться обновления кредитной истории», — уточняет Регина Дыдалина.

Основным условием для выдачи второй ипотеки является платежеспособность заемщика. «Если доход позволяет обслуживать несколько ипотечных кредитов, можно взять вторую ипотеку при наличии непогашенной первой. Например, в первой ипотечной квартире можно жить самому, а вторую сдавать в аренду», — комментирует аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.

Эксперты считают оптимальным, когда на оплату ипотеки уходит не более половины месячного дохода (включая зарплату, дополнительный заработок и доходы супруга). Например, для одобрения ипотечного кредита с первым взносом 30% по ставкам от 18% рекомендованная зарплата в Москве должна быть не менее 233,9 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге — не менее 164,8 тыс. рублей, а в других регионах — в среднем от 77,6 тыс. рублей. Соответственно, при обслуживании двух кредитов суммы могут удваиваться.

Также важно иметь кредитную историю без просрочек, отмечает партнер юридической компании «Мокров и Партнеры». Что касается недвижимости, на которую берется вторая ипотека, то здесь нет ограничений по типу жилья. «Если первая ипотека оформлена на новую квартиру, то по второй можно приобрести квартиру на вторичном рынке или в сегменте ИЖС», — приводит пример Игорь Додонов.

Комментарий пресс-службы Сбербанка

Если клиент хочет взять несколько ипотечных кредитов, банки тщательно оценивают его платежеспособность. Обычно при определении допустимого размера ежемесячного платежа кредитные организации ориентируются на 40–50% дохода клиента, учитывая наличие других займов. Исключение составляют клиенты с высокими доходами — при зарплате в 500 тыс. рублей в месяц могут одобрить кредит с платежами в 75–85%.

Основные факторы для одобрения

Для успешного получения второй ипотеки необходимо учитывать два ключевых момента:

1. Оценка доходов и возможности погашения двух кредитов: Совокупный платеж по ним не должен превышать 50% доходов.
2. Кредитная история и рейтинг заемщика: Банк будет обращать внимание на своевременность погашения платежей по предыдущей ипотеке и общий кредитный рейтинг.

Если заемщик соответствует этим требованиям, проблем с оформлением второй ипотеки быть не должно.

Как взять вторую ипотеку, если первая не погашена

Процесс оформления второй ипотеки аналогичен процессу оформления первой. Банки запрашивают кредитную историю заемщика, проверяют уровень дохода, стаж на текущем месте работы и оценивают недвижимость, отмечает партнер юридической компании «Мокров и Партнеры».

Обязанность уведомлять банк, где оформлена первая ипотека, законом не предусмотрена. Однако такое требование может содержаться в кредитном договоре на первую ипотеку, предупреждает юрист. «Уведомлять банк требуется о наличии ипотеки, если необходимо получить решение с условием закрытия первой ипотеки. Во всех других случаях банк все увидит сам, включая кредит, оформленный на день раньше», — поясняет Регина Дыдалина.

Как оформить вторую ипотеку:

1. Предоставить в банк заполненную анкету и необходимые документы.
2. Дождаться рассмотрения заявки банком (от одного до трех рабочих дней) и получения решения.
3. В случае положительного решения согласовать параметры сделки и договор.
4. Назначить день сделки и провести ее в банке.
5. Отправить документы на регистрацию.

Необходимые документы для ипотеки:

• Паспорт.
• ИНН.
• СНИЛС.
• Военный билет (для мужчин призывного возраста).
• Документ, официально подтверждающий доход:
  • Для наемных работников: справка 2-НДФЛ, заверенные копии трудовой книжки и трудового договора.
  • Для ИП: свидетельство о регистрации в качестве предпринимателя и налоговая декларация.