Сентябрь 2026-го стал лучшим месяцем года для первичного рынка: сделок с застройщиками на 38–43% больше, чем в августе, — но рывок объясним ажиотажем перед ужесточением семейной ипотеки с 1 октября, поэтому впереди, скорее всего, коррекция. В высокобюджетном сегменте картина иная: продажи элитных новостроек за первое полугодие упали на 27–47%, притом что цены продолжают расти. Двухуровневые пентхаусы остаются нишевым, но живым сегментом: за год с ними закрыто 29 сделок на 35,3 млрд рублей, средний чек — около 1,6 млрд. Предложение при этом сжимается: двухуровневых лотов в московских новостройках стало на 13,5% меньше — всего 315 объектов. Цены внутри сегмента разошлись в разные стороны: в массовых классах «квадрат» подешевел на 6%, в элитном — подорожал на 5%, до 3,6 млн рублей. Кризис бьёт по среднему эшелону, а штучные форматы — пентхаусы с террасами и вертикальные планировки — растут в цене быстрее рынка и продолжают находить покупателей.

Рынок: сентябрьский всплеск не делает погоды

Осень стартовала рекордно: по оценкам аналитиков, в сентябре россияне заключили на 38% больше сделок с застройщиками, чем в августе, и на 17% больше, чем годом ранее. Механика проста — покупатели спешили зафиксировать старые условия семейной ипотеки до 1 октября, после чего ставка для семей с одним ребёнком выросла с 6 до 10–12%, а максимальный срок субсидирования сократился вдвое, до 15 лет. Эксперты предупреждают: часть сентябрьского спроса была «взята взаймы» у октября и ноября, поэтому ближайшие месяцы, вероятно, пройдут в минус.

Фундамент для охлаждения и так есть: ключевая ставка ЦБ остаётся на уровне 14%, а средняя ставка по рыночной ипотеке — около 19% годовых. На этом фоне массовый покупатель экономит метраж, и застройщики вслед за ним ужимают квартирографи. Наибольшие потери — в среднем ценовом эшелоне, где льготная ипотека исторически обеспечивала основной поток сделок.

Пентхаусы: рынок продавца посреди тишины

В сегменте высокобюджетного жилья — свои законы. Спрос на элитные новостройки Москвы в первом полугодии 2026 года, по разным оценкам, упал на 27–47%, объём продаж снизился почти на 40%. При этом предложение росло, а цены держались: средняя стоимость «квадрата» достигла 2,2–2,5 млн рублей, а порог входа в делюкс-класс — 3,3 млн рублей.

Пентхаусы чувствуют себя лучше остального рынка. За год — с второго квартала 2025-го по второй квартал 2026-го — в московской элитной первичке продано 29 таких лотов на общую сумму 35,3 млрд рублей; средняя площадь лота — 315 кв. м, средний чек — 1,6 млрд рублей, что в 4,5 раза дороже обычной квартиры того же класса. Пик активности пришёлся на конец прошлого года — семь сделок на 9 млрд за квартал. Сейчас в продаже 202 пентхаусов, а лидеры продаж сконцентрированы в Хамовниках, Пресне, Тверском районе и Якиманке.

Двухуровневая «надстройка» над форматом делает лот ещё более штучным. За год количество двухуровневых квартир в московских новостройках сократилось на 13,5% — с 364 до 315 лотов, то есть до 0,8% всего предложения: такой формат есть лишь в 39 проектах. Дефицит объясняется и технологией — двухуровневые лоты требуют повышенной высоты потолков и сложно встраиваются в типовые секции, — и экономикой: при дорогом проектном финансировании застройщики предпочитают не держать в портфеле медленно продающиеся большие площади. В Петербурге картина схожая: пентхаусы занимают около 1% первичного предложения, и аналитики прогнозируют смещение цен на «квадрат» к 1,1–1,4 млн рублей.

Ценовая поляризация

Внутри сегмента цены движутся в противофазе. В масс-маркете и бизнес-классе за пределами исторического центра «квадрат» двухуровневого жилья стоит около 311 тысяч рублей — минус 6% за год. В премиуме и элитке — 3,6 млн рублей, плюс 5%. Разрыв между «спальными» районами и золотой милей превышает десятикратный. Ультрапремиум подтверждает тренд: сотня самых дорогих квартир столицы за год подорожала на 20%, до 5,9 млн рублей за метр, и примерно каждый шестой лот в ней — пентхаус.

Кто и зачем покупает

Аудитория двухуровневых пентхаусов узкая, но устойчивая. Чаще всего это семьи с двумя и более детьми — их привлекает площадь и возможность зонирования: приватный второй этаж, гостевая зона, кабинет, зимний сад. Для многих это не первая покупка, а шаг в апгрейд — «частный дом в черте города». Ещё один мотив — инвестиционный: штучные лоты в редких проектах покупают с прицелом на премиальную аренду и долгосрочную капитализацию. В условиях, когда доходность банковских депозитов конкурирует с ростом цен на недвижимость, такие покупатели руководствуются не доходностью года, а сохранением капитала и уникальностью актива.

Прогноз на ближайшие месяцы — раскол. Обычным покупателям будет теснее: аналитики ждут спада продаж на 10–25% в первые месяцы после пересмотра семейной ипотеки, особенно в комфорт-классе. Пентхаусный сегмент от этого защищён: его клиенты редко покупают в кредит с господдержкой, а предложение сжато исторически. При сохранении градостроительных и финансовых трендов доля двухуровневых лотов на рынке продолжит падать — и это не слабость сегмента, а его защитный механизм. Кризис здесь работает не против продавца, а на него: чем реже формат, тем дороже он стоит и тем быстрее уходит.

Бесплатная консультация и подбор от эксперта платформы АЛЛЕ Недвижимость +7 988 622-42-45

Читайте также:

Квартира для аренды: окупаемость в разных городах

Ипотечное одобрение: как повысить шансы и снизить ставку

Угловые квартиры: как они теряют тепло и как это компенсируют современные фасады