Как меняется структура спроса: от студий к трёхкомнатным

29 октября 2026 15:00, Татьяна Кондакова, Новостройки, 👁 20

К осени 2026 года форматная структура первичного рынка начала заметно перестраиваться: доля студий в предложении крупных городов сократилась за год с 17 до 15%, а в Москве — с 17 до 11%. Причина не только в моде, но и в регулировании: с 2024 года столица перестала согласовывать лоты меньше 28 кв. м, а инвесторы покидают этот сегмент. Одновременно в массовом сегменте выросла доля двух- и трёхкомнатных квартир — покупатели всё чаще выбирают жильё «на вырост». Однако трёхкомнатные квартиры пока остаются самым чувствительным сегментом: продажи трёшек в новостройках Москвы за первое полугодие упали на 26%, а рост цен на них — самый медленный. Ужесточение «Семейной ипотеки» с 1 октября может ослабить именно семейный спрос на большие лоты — эффект этого решения рынок ещё только оценит.

Конец эпохи «квадратных метров на минималках»

Ещё три года назад студия казалась универсальным ответом застройщика на дорогую ипотеку: маленький бюджет входа, лёгкая аренда, быстрые продажи. Пик пришёлся на 2023 год, когда в крупных городах на долю студий приходилось до 20% всего первичного предложения. Осенью 2026-го эта формула работает всё хуже: в 30 крупнейших городах студии занимают 15% экспозиции, потеряв за год два процентных пункта, а в миллионниках их в продаже стало на 16,5% меньше.

Смена настроения видна и в поведении покупателей. В «старой» Москве число студий в продаже за год сократилось почти на 20% — до 3,6 тыс. лотов, тогда как количество трёхкомнатных выросло на 8,3%, а многокомнатных — на 18,2%, достигнув исторического максимума. Рынок реагирует не только на спрос, но и на появление в мегаполисе состоятельных региональных покупателей, привыкших к простору.

Спрос расходится на два встречных потока

Парадокс осени 2026 года в том, что рынок движется сразу в две стороны. В массовом сегменте покупатели с льготными программами действительно потянулись к более просторным планировкам: в структуре спроса на первичное жильё за квартал выросли доли двухкомнатных и трёхкомнатных квартир — на четыре процентных пункта каждая. Семьи с ипотечной поддержкой стараются взять максимум площади, пока условия программ позволяют.

Но без субсидий картина обратная. Доля ипотечных сделок со студиями в Москве достигла 66,5% — две из трёх студий покупаются в кредит, при этом сами сделки со студиями за год сократились на 39,6%. Трёшки в ипотеку берут реже всего: чуть менее половины сделок, а четырёхкомнатные — только около четверти. Причина проста: платёж по рыночной ставке за большую квартиру становится неподъёмным, и платёжеспособный спрос концентрируется на компактных форматах либо уходит на вторичный рынок.

Региональный разрез: не везде тренд одинаковый

Смещение спроса к большим форматам — преимущественно столичный сюжет. В большинстве регионов, за исключением Москвы, Петербурга и частично Кубани, основой спроса остаются студии и однокомнатные квартиры: застройщики «сушат» площади, чтобы удерживать итоговый чек. В Екатеринбурге на компактные форматы пришлось 60,2% сделок за первое полугодие, в Тюмени — 44,8%, причём доля трёхкомнатных там за год даже сократилась с 16,1 до 12,5%. На юге России регулятор в октябрьском докладе прямо фиксирует рост спроса на маленькие квартиры.

Трёхкомнатные при этом остаются самым уязвимым звеном массового сегмента: в продажах новостроек Москвы на них приходится лишь около 13% сделок, а срок экспозиции на вторичке вырос до 166 дней — почти в полтора раза дольше среднего по рынку. Основные покупатели трёшек — семьи с двумя и более детьми, на которых приходится около 91% сделок в этом сегменте.

Что это значит для рынка и покупателя

Для девелоперов новая структура спроса означает переформат продукта: 84% участников отрасли ожидают дальнейшего уменьшения площадей квартир в базовых конфигурациях, но одновременно — роста доли качественных семейных лотов в проектах бизнес-класса. Инвестиционный спрос на первичке сжался до 4–5% сделок, и это окончательно превращает рынок в покупательский: квартиры теперь покупают, чтобы жить.

С 1 октября правила «Семейной ипотеки» ужесточились — ставка теперь зависит от числа детей, срок ограничен 15 годами. Это может притормозить именно тот семейный спрос, который тянул рынок в сторону трёхкомнатных. Впрочем, у сторонников больших форматов есть аргумент: конкурентное преимущество смещается от «дешёвого входа» к функциональности — удачной планировке, инфраструктуре, качеству отделки.

Осень 2026 года фиксирует важный перелом: рынок постепенно отходит от идеи «жильё как актив» и возвращается к идее «жильё как среда жизни». Студии не исчезнут — они останутся рациональным решением для ограниченного бюджета, но их эпоха экспансии, похоже, завершена. Настоящая же борьба развернётся за семейного покупателя: если ставки к 2027 году начнут снижаться, именно трёхкомнатные квартиры станут главным драйвером роста первичного рынка. Пока же тренд на большие форматы остаётся точечным явлением сильных рынков — Москва, Петербург, Казань и отдельные курортные регионы, — тогда как вся остальная страна по-прежнему меряет комфорт метрами, которые может себе позволить.

Бесплатная консультация и подбор от эксперта платформы АЛЛЕ Недвижимость +7 988 622-42-45