Почему расторжения рассрочки в новостройках достигли уже 10%

Весной и летом 2024 года на рынке новостроек Москвы наблюдалось беспрецедентное распространение программ рассрочки на покупку квартир. Согласно исследованию РБК Недвижимость (https://realty.rbc.ru/news/683871f99a79470a8e4fe0ce?from=copy), доля сделок с рассрочкой превысила 70% годовых соглашений, а в отдельных жилых комплексах комфорт- и бизнес-класса этот показатель приближался к 80%. Многие покупатели заключали договоры на срок до двух-трёх лет, рассчитывая, что к моменту сдачи корпуса ключевые ипотечные ставки снизятся до 10–12%. Однако Центробанк отложил прогнозируемое смягчение денежно-кредитной. В результате клиенты столкнулись с необходимостью полного расчёта или оформления ипотеки по текущим ставкам, что привело к росту числа расторжений соглашений по рассрочке.

Основные причины отказа от рассрочки

• Ожидания по снижению ставок не оправдались. Покупатели рассчитывали на ипотеку под 10–12%, но прогнозы не подтвердились. (источник: РБК Недвижимость).
• Банк отказал в оформлении кредита после окончания срока рассрочки, и клиент не может погасить остаток.
• Непредвиденные обстоятельства: задержки квартальных премий, срыв продажи старой недвижимости или изменение семейного положения (рождение ребёнка).
• Пересмотр требований к лоту: семья поняла, что площадь маловата и решила отказаться от договора.

Риски и долговая нагрузка

Глава ЦБ Эльвира Набиуллина указывает на два ключевых риска рассрочки:

1. Краткий срок (обычно 1–2 года) и зависимость от снижения ипотечных ставок.
2. Дополнительная долговая нагрузка без учёта в бюро кредитных историй. При повторном обращении за кредитом банки не видят информацию о рассрочке и не могут оценить реальную закредитованность.

Статистика по сделкам и расторжениям

• По оценкам «Инком-Недвижимости», доля расторжений составляет 3%, но к концу года может вырасти до 10%.
• В «Самолёте» и «Группе ЛСР» уровень отказов не превышает 5–7%. Там рассрочка оформляется с первоначальным взносом от 70%, тем самым снижая риски невыплат.
• ФСК и «Мангазея» фиксируют менее 2% расторжений благодаря активной коммуникации с клиентами и гибким условиям.

Ключевые выводы

1. Массовые программы рассрочки весной–летом 2024 г. стимулировались ожиданиями падения ипотечных ставок.
2. Отсрочка платежей без гарантии кредитного договора создаёт риски для покупателей.
3. Чтобы минимизировать вероятность расторжения, клиентам следует заранее уточнять план финансирования и учитывать возможные задержки поступлений.