Московский торговый центр — еще вчера символ уверенного потребления и неоновой столичной жизни — в 2026 году стремительно превращается в вымирающий вид. За восемь месяцев в столице открылось всего три новых объекта. Прогноз по вводу на год — 140 тысяч квадратных метров, минус 30% к 2025-му. Для сравнения: ещё в 2020 году Москва получала по 400–500 тысяч «квадратов» торговой недвижимости ежегодно. Сегодня рынок не доживает и до трети тех объёмов.

Это не конъюнктурная просадка и не временная пауза. Это структурный перелом, на который работают одновременно четыре фактора: дорогое заемное финансирование при ключевой ставке 14%, удорожание строительства на 10–15% за год, наступление онлайн-торговли и фундаментальное изменение потребительского поведения. Каждый из этих факторов в отдельности рынок переживал. Но вместе они создают эффект, который эксперты называют «новой нормальностью» — и прежних объёмов ввода Москва больше не увидит.

Минимум за восемь лет

Первый квартал 2026 года стал точкой отсчёта. По данным NF Group, за январь–март в Москве ввели всего 6,2 тыс. кв. м торговой недвижимости — на 92% меньше, чем годом ранее. В IBC Real Estate фиксируют сопоставимую цифру: 7,1 тыс. кв. м, минус 90%. В Nikoliers отмечают: это минимальный показатель ввода за последние восемь лет. Вся история первого квартала свелась к одному объекту — ТЦ «Нахимов» площадью 7 тыс. кв. м у станции метро «Нахимовский проспект».

К началу сентября, по данным IBC Real Estate, открылось три торговых центра. Крупнейший — МТРК «Краски» на территории ТПУ «Некрасовка» с арендопригодной площадью 37 тыс. кв. м, крупнейший объект года. Два других — скромные районные проекты. До конца года заявлены ещё несколько ТЦ, но, как уточнила заместитель руководителя департамента аналитики IBC Real Estate Валерия Шураева, часть из них перенесут.

Прогнозы разных компаний сходятся в коридоре 125–140 тыс. кв. м по итогам года. Nikoliers называет 125 тыс. — в 1,7 раза меньше, чем в 2025-м. NF Group — около 125 тыс. IBC Real Estate — 140 тыс. CMWP в августе 2025 года прогнозировала и вовсе 76 тыс. кв. м. Любая из этих цифр означает одно: рынок сжался кратно.

Почему строить стало невыгодно

Главная причина — экономика проекта перестала сходиться. Дорогие кредиты при ставке ЦБ 14% делают финансирование строительства ТЦ заведомо убыточным: срок окупаемости нового объекта при текущих ставках капитализации 12–13% растягивается за горизонт рентабельности. Удорожание отделки и рабочей силы добавляет ещё 10–15% к смете за год. В результате девелоперы предпочитают переносить ввод — иногда по три-четыре раза подряд.

Вторая причина — заполнение. Новые объекты открываются с вакантностью 30–40%. На заполнение площадей уходит два-три года. Открывать полупустой молл в условиях падающего трафика бессмысленно — операционные убытки превышают потенциальный доход от аренды. Ритейлеры, в свою очередь, не готовы открывать магазины без уверенности в посещаемости.

Третья — онлайн. По данным Tenant Health Index от «Магазина Магазинов», в первом полугодии 2026 года во всех торговых центрах Москвы магазины закрывались чаще, чем открывались. Наиболее уязвимы окружные ТЦ (индекс здоровья 40,3), наиболее устойчивы — районные (47,9). За последний год в Москве закрылось более 2 тыс. торговых точек. С начала 2026 года российский рынок покинули семь брендов, новых не пришло ни одного.

Четвёртая — потребительский спрос. Повышение НДС до 22%, рост инфляции и снижение реальных доходов давят на трафик. Ритейлеры оптимизируют сети: закрывают неэффективные точки, концентрируются на флагманах и e-commerce.

Объявления о продаже и аренде недвижимости

Купить квартиру
Купить дом
Снять квартиру
Снять дом
Каталог новостроек
Подать объявление

Районный формат — новый король

Если крупные моллы мертвы как класс нового строительства, то районные ТЦ — единственный растущий сегмент. По данным NF Group, средняя площадь запланированных к вводу проектов в 2026 году — 21,5 тыс. кв. м общей площади и 12,6 тыс. арендопригодной. Это не «выходной шопинг», а сценарий «зашёл по дороге домой»: супермаркет, услуги, фитнес, детские форматы, фудкорт.

Ключевой тренд — переход стройки в руки жилых девелоперов. По прогнозу Nikoliers, доля непрофильного девелопмента в общем объёме ввода ТЦ в 2026–2030 годах может составить почти 70% — против 40% в 2020–2025 годах. ПИК, «Самолёт», А101 и другие застройщики строят торговые помещения на первых этажах своих ЖК, потому что это инфраструктура для продажи квартир, а не самостоятельный бизнес.

Вакантность и ставки

Доля свободных площадей в московских ТЦ по итогам первого квартала 2026 года составила 5,6% — казалось бы, ничтожная величина. Но это иллюзия: показатель растёт, и к концу года эксперты ожидают его на уровне 8–8,5%. Особенно сильно пустеют крупноформатные объекты. Районные ТЦ, напротив, удерживают вакансию: во втором квартале она снизилась на 1,8 п. п.

Арендные ставки стагнируют. По данным NF Group, торговая галерея — 180 тыс. рублей за кв. м в год, якорные арендаторы — 50 тыс. Предпосылок для роста нет: собственникам приходится проявлять гибкость и пересматривать коммерческие условия, чтобы удерживать арендаторов. В премиальных локациях возможен умеренный рост — 3–6%, но это узкий сегмент.

Инвестиции в торговую недвижимость тоже падают. По данным Ricci, по итогам 2025 года объём вложений в ТЦ снизился на 10% год к году — до 90 млрд рублей.

Что дальше

В IBC Real Estate ожидают, что и во все последующие годы темпы нового строительства не будут увеличиваться и сосредоточатся на трёх-пяти объектах в год — тех, что несколько раз откладывались. Рынок вошёл в фазу не строительства, а реконцепции: владельцы существующих объектов переосмысливают пространства, открывают фудхоллы, добавляют сервисные форматы, борются за трафик. По оценке Nikoliers, в 2026 году в действующих ТЦ страны запустят шесть фудхоллов общей площадью 17,7 тыс. кв. м, 80% — в региональных объектах.

Параллельно растёт стрит-ритейл: отдельно стоящие торговые помещения на первых этажах жилых домов в проходных локациях. Вакантность — менее 3%, доходность — 8–12% годовых, в два раза выше, чем у аренды квартиры. Для частного инвестора с капиталом 20–100 млн рублей это предпочтительнее любого ТЦ.

Московский рынок торговой недвижимости в 2026 году — это рынок двух скоростей. Форматные торговые центры остаются под давлением: вакансия растёт, ввод падает, новые проекты почти не запускаются. Районные ТЦ от жилых девелоперов и стрит-ритейл в проходных локациях, напротив, чувствуют себя устойчиво. Эпоха строительства больших моллов в Москве завершена — не потому, что городу не нужна торговля, а потому, что торговля изменилась. Она стала меньше, ближе и проще. И этот тренд, судя по всему, надолго.

Читайте также:

Лучшее время для покупки вторички в 2027 году: прогнозы экспертов и реальные возможности для покупателя

Выборгский район Санкт‑Петербурга в 2026 году: транспорт, инфраструктура, история, плюсы и минусы — экспертный обзор

Топ‑10 бюджетных новостроек Москвы рядом с метро: на что обратить внимание в 2026 году