06 сентября 2026 15:00, Татьяна Кондакова, Новости недвижимости, 👁 36
Август 2026 года войдёт в историю московского рынка недвижимости как месяц парадоксов. Ключевая ставка Центробанка после десяти снижений подряд замерла на 14% — и рыночная ипотека по-прежнему недоступна большинству покупателей, колеблясь в диапазоне 16–19% годовых. Семейная ипотека с 1 февраля ужесточилась до неузнаваемости: супруги-созаемщики, одна льготная ставка на семью, проверка прописки ребёнка по СНИЛС. Спрос на первичном рынке, по данным Домклик, упал: распроданность новостроек составляет около 35% — против 45% в конце 2021 года. Казалось бы, при таком наборе факторов цены должны как минимум стоять на месте. Но реальность оказалась прямо противоположной: в августе новостройки подорожали в восьми из двенадцати административных округов Москвы, а в четырёх — рост превысил 1% за месяц.
Лидеры и аутсайдеры: карта цен
Сильнее всего подорожал Северо-Восточный административный округ — на 5,7% за месяц, до 562,8 тыс. рублей за квадратный метр. Как поясняют аналитики bnMAP.pro, причина не в инфляции спроса, а в структуре предложения: в августе здесь стартовали продажи сразу в шести корпусах с более высокой средней ценой «квадрата». Это классический эффект смены экспозиции — когда дорогие проекты вытесняют дешёвые и средняя цена по округу скачет вверх, даже если ни одна конкретная квартира не подорожала ни на рубль.
Второе место по росту занял Троицкий округ — плюс 4,2%, до 278 тыс. рублей за метр. ТАО остаётся самым доступным округом столицы: здесь метр стоит почти в 7,5 раза дешевле, чем в ЦАО. Рост связан с постепенным освоением новых проектов на присоединённых территориях, где девелоперы выводят более качественное предложение.
Центральный округ прибавил 1,9%, достигнув отметки в 2 081 000 рублей за квадратный метр. Это абсолютный рекорд: нигде в России метр жилья не стоит столько. По данным bnMAP.pro, почти все лоты стоимостью от 1 млрд рублей — а их в Москве уже 87, на общую сумму почти 157 млрд рублей — сосредоточены именно в ЦАО, преимущественно в Тверском районе и Хамовниках.
Южный округ вырос на 1,2%, до 650,2 тыс. рублей. Ещё четыре округа — Новомосковский, Западный, Северный и Юго-Восточный — показали рост в пределах 1%.
Где дешевеет
В четырёх округах цены пошли вниз. Максимальное падение — в Северо-Западном АО: минус 3%, до 587,8 тыс. рублей за метр. Причина зеркальна росту СВАО: в экспозиции появились корпуса с более низкой ценой. Восточный округ потерял 1,8% (до 496,8 тыс.), Зеленоградский — 1% (до 342,9 тыс.), Юго-Западный — 0,4% (до 509,6 тыс.).
Парадокс в том, что средняя цена по всей Старой Москве при этом снижается второй месяц подряд: в июне она достигла исторического максимума — 913,3 тыс. рублей за метр, в июле упала до 907,2 тыс., а в августе — до 905,4 тыс. Это происходит потому, что в структуре предложения растёт доля комфорт-класса, который дешевле бизнес- и премиум-сегментов. Иными словами, средняя цена падает не потому, что квартиры дешевеют, а потому, что в продаже становится больше относительно доступных лотов.
Классовая сегрегация: кто растёт, кто стоит
По данным «Бест Новострой», в августе массовые новостройки Старой Москвы подорожали на 1% — до 445 тыс. рублей за метр. Бизнес-класс прибавил 1% — до 642,3 тыс. Премиум вырос на 1%, достигнув почти 1,2 млн рублей за квадрат. Элитное жильё подорожало на 2% — и средняя цена метра здесь превысила 3 млн рублей. За год элитка выросла на 11%, а предложение в премиум-сегменте увеличилось на 52% — до 3 тыс. лотов.
Получается двусторонний рынок: в массовом сегменте цены ползут вверх медленно, а предложение сокращается — доля массовых проектов за год упала с 37% до 30%. В высоких сегментах предложение растёт, но и цены не стоят на месте. Девелоперы всё реже строят «эконом» — это нерентабельно при текущей себестоимости, которая только за 2026 год выросла на 10–15% из-за удорожания стройматериалов, повышения НДС до 22% и обязательной маркировки.
+7 988 622-42-45