Вам одобрили ипотеку на строительство дома, что делать дальше?

1. Подберите участок для строительства

Ипотека может быть оформлена на возведение жилого дома на уже имеющемся у вас в собственности участке или на строительство с одновременным приобретением земельного участка (по договору купли-продажи с собственником).

Кредит предоставляется для строительства одного жилого дома, даже если утвержденный лимит позволяет построить два дома.

Также возможно использование ипотеки для строительства дома на арендованной земле. Однако при этом приобретение такого земельного участка с использованием ипотечного кредита невозможно.

Требования банка к участку для строительства:

1. Кто может быть собственником участка:

• Основной заемщик или созаемщик, если это супруг/супруга основного заемщика (единоличная собственность).
• Основной заемщик и созаемщики (общая собственность).
• Основной заемщик и члены его семьи или семьи супруги/супруга — дети, родители (общая собственность).

Таким образом, основное требование к собственности состоит в том, чтобы участок был либо в единоличной собственности заемщика или его супруга/супруги (в этом случае выступающего созаемщиком), либо заемщик должен быть одним из владельцев, а остальные собственники должны выступать созаемщиками или быть членами его семьи.

Аналогичные требования предъявляются и к составу арендаторов, если земля в аренде, и к составу покупателей, если участок приобретается в кредит.

1. На участке могут находиться иные объекты недвижимости, как зарегистрированные в собственность, так и без регистрации, такие как:

• Другой жилой дом.
• Хозпостройки.
• Объекты незавершенного строительства (например, начатый фундамент).

Однако при приобретении такого участка в ипотеку эти объекты должны быть оплачены за счет собственных средств — банк предоставляет кредит только на приобретение земли.

1. Участок должен быть разграничен, т.е. его границы должны быть установлены и не должны пересекаться с границами других участков.

2. Если участок арендован, то срок аренды должен быть не менее срока кредита.

3. На участке должно быть разрешено размещение жилого дома (т.е. вид разрешенного использования земли должен допускать индивидуальное жилищное строительство). Эту информацию можно получить из выписки из ЕГРН.

Кредит не предоставляется, если продавец участка или подрядчик одновременно выступает созаемщиком или поручителем по кредиту, а также если он состоит в браке с заемщиком.

1. Определитесь, кто будет строить дом

Дом можно строить самостоятельно или с привлечением подрядчика — без аккредитации и других условий. Главное — чтобы подрядная организация была зарегистрирована на территории РФ как юридическое лицо или как индивидуальный предприниматель.

Для оформления ипотеки в Сбербанке не требуются какие-либо разрешительные документы на строительство или документы по подрядчику.

Обратите внимание, что условия кредитования могут отличаться в зависимости от способа строительства. Например, по программе семейной ипотеки возможно строительство жилого дома только с привлечением подрядчика, в то время как по программе государственной поддержки возможны оба варианта.

1. Предоставление документов по строительству и залогу

После одобрения заявки на ипотеку необходимо предоставить документы, связанные с объектом кредита, земельным участком и, при необходимости, обеспечением.

Включенные в обязательный пакет документов:

• Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, где будет производиться строительство (выписка из ЕГРН и соответствующие документы, подтверждающие переход прав собственности на участок, такие как договоры купли-продажи, обмена, дарения или свидетельство о наследстве). Если планируется получить ипотеку на строительство дома с приобретением земли, необходимо предоставить документы, подтверждающие право собственности продавца на земельный участок, а также договор или проект договора купли-продажи земли и паспорт продавца.
• Заявление о параметрах и стоимости строительства.
• При строительстве с привлечением подрядчика — проект договора подряда.
• Отчет об оценке земельного участка.

Уведомление о начале строительства не является обязательным документом для оформления ипотеки, за исключением случаев земельных участков с разрешенным видом использования, таким как “крестьянско-фермерское хозяйство”. Однако для предотвращения рисков сноса самовольной постройки рекомендуется соблюдать стандартную процедуру: подать уведомление о начале строительства дома, получить положительный ответ от местных органов самоуправления и только потом начать строительные работы.

Проектно-сметная документация (смета, проект, экспертиза проекта) также не входит в обязательный пакет документов. Банк не предъявляет специфических требований к строящемуся дому, однако важно, чтобы он соответствовал законодательным нормам и условиям договора подряда.

Что касается обеспечения по кредиту, обычно в качестве залога выступает земельный участок, на котором планируется строительство. Залоговая стоимость участка должна превышать или равняться сумме кредита.

В случае, если стоимость земли составляет 2 млн рублей, а сумма ипотеки составляет 5 млн рублей, этого залога недостаточно.

Возможные варианты:

• Предоставление в залог земельного участка (на весь срок) и другого помещения (только на период строительства). Банк принимает в качестве промежуточного залога любой объект недвижимости, за исключением апартаментов: земельный участок (дополнительно к участку под строительство), квартира, жилой дом с участком, комната, садовый дом с участком и т. д.
• Предоставление в залог земельного участка на весь срок и привлечение платежеспособного поручителя (только на период строительства).
• Предоставление в залог другого объекта недвижимости на весь срок. В этом случае земельный участок не берется в залог. Банк принимает в качестве постоянного залога только жилые помещения — квартиру, жилой дом с участком, комнату.

В первых двух случаях после завершения строительства и регистрации ипотеки на построенный жилой дом залогом по кредиту будет являться дом с участком.

В качестве залогодателя другого объекта недвижимости на период строительства или на весь срок может выступать любое физическое лицо. То есть не обязательно, чтобы собственником другого объекта недвижимости был заемщик или созаемщик.

Что касается документов, необходимых для подтверждения обеспечения:

• При предоставлении в залог другого объекта (например, квартиры) необходимо предоставить документы, подтверждающие право собственности на него, паспорт залогодателя и отчет об оценке.
• При привлечении платежеспособного поручителя необходимо предоставить его паспорт и документы, подтверждающие занятость и доход. Это могут быть копия трудовой книжки и справка о доходах или выписка из СФР. Если поручитель является клиентом банка, работающим по найму, то достаточно только его паспорта.

Полный список документов по сделке будет доступен в личном кабинете после указания адреса земельного участка под строительство и прохождения опроса. Все указанные в списке документы можно и нужно самостоятельно загрузить в личный кабинет на Домклик.

После получения документов по сделке с вами свяжется менеджер для уточнения параметров кредита или других вопросов. Затем ваша заявка будет отправлена на окончательное рассмотрение.

Обычно решение о кредите принимается в течение 1 рабочего дня, но в некоторых случаях этот срок может быть увеличен для уточнения деталей сделки.

1. Получение окончательного решения и подписание документов
   После получения одобрения по объекту недвижимости необходимо назначить дату для подписания документов и выбрать офис, где это произойдет. Это можно сделать через личный кабинет или путем связи по телефону с менеджером.

После назначения даты в личном кабинете будут доступны проекты кредитной документации для ознакомления и рекомендации по подготовке к оформлению кредита.

В указанный день в офисе банка будет произведено подписание кредитного договора, договора ипотеки (залога) и/или договора поручительства. На этой встрече должны присутствовать как основной заемщик, так и созаемщики, а также залогодатели и поручители.

В случае оформления ипотеки на строительство дома с приобретением участка также будет подписан договор купли-продажи земли с продавцом для последующей регистрации перехода права собственности и залога на землю в Росреестре.

Как подготовиться к подписанию кредитной документации
Если по сделке требуется страхование жизни или страхование объекта залога, это можно сделать самостоятельно в страховой компании. В любом случае полис должен быть подключен и оплачен не позднее, чем за сутки до даты сделки.

Если вы оформляли страхование самостоятельно, не забудьте взять с собой оригиналы договоров страхования и квитанции об оплате.

При себе необходимо иметь паспорта, документы на строительство и объект залога, а также подтверждение наличия первоначального взноса.

1. Регистрация договора ипотеки и/или договора купли-продажи участка
   Если в качестве залога используется земельный участок или другой объект недвижимости, договор ипотеки необходимо зарегистрировать в Росреестре. Это можно сделать через МФЦ. Срок регистрации составляет 10 рабочих дней.

Зарегистрированный договор ипотеки или выписка из ЕГРН с информацией о залоге необходимо предоставить в банк.

1. Получение средств
   Средства для строительства будут перечислены на личный счет заёмщика порциями (траншами). Каждый следующий транш переводится после подтверждения хода строительства фотоматериалами. Вы можете брать только сумму, необходимую на текущем этапе строительства, и платить проценты только с фактического остатка задолженности.

Не забывайте: срок выборки лимита ограничен — его нужно выбрать не позднее чем через 2 года с даты получения первого транша. По истечении этого срока выборка закрывается, и в остаток долга идет только то, что было фактически получено.

Кредит предоставляется частями (траншами) на следующих условиях:

• 1 транш — на покупку земельного участка (если он приобретается в ипотеку). Максимальная сумма рассчитывается как стоимость земли по договору купли-продажи за вычетом части первоначального взноса, направленного на покупку участка.
• 2 транш — на подготовительные работы и возведение фундамента в размере не более 35% от суммы кредита за вычетом первого транша на покупку участка, если таковой имеется.
• 3 транш — на возведение стен, устройство кровли, подключение коммуникаций и прочие работы в размере не более 55% от суммы кредита за вычетом первого транша при наличии кредита на участок.
• 4 транш — на завершающие работы в размере не более остатка суммы кредита.

При оформлении ипотеки на строительство средства кредита перечисляются на счет заёмщика. Условия оплаты с подрядчиком определяются самостоятельно исходя из условий договора подряда.

Если ипотека была оформлена на приобретение участка, соответствующая сумма будет доступна продавцу после регистрации права собственности на землю в Росреестре.