16 сентября 2026 15:00, Татьяна Кондакова, Новости недвижимости, 👁 36
Российский рынок недвижимости осенью 2026 года переживает не только количественное замедление продаж, но и качественный поиск новых форматов. На фоне рекордно дорогой ипотеки, падения спроса на новостройки и грядущей реформы семейного кредитования в политическом повестном пространстве вызревает идея, которая ещё недавно казалась маргинальной: вместо того, чтобы заставлять граждан тридцать лет платить банкам за крохотные квартиры, государство может предложить им доступную аренду. Лидер фракции «Справедливая Россия» в Госдуме Сергей Миронов 12 сентября направил министру строительства и ЖКХ Иреку Файзуллину предложение обязать застройщиков передавать 5% нереализованных квартир в новостройках под социальное жильё. Инициатива вызвала оживлённую дискуссию на рынке: девелоперы предупреждают о росте себестоимости, а аналитики указывают на глубокий структурный дефицит арендного фонда, который невозможно закрыть точечными мерами.
Двенадцать лет без результата
Механизм наёмных домов социального использования существует в России с 2014 года — ровно двенадцать лет. За это время, по данным Совета Федерации, арендные дома социального использования появились лишь в пяти регионах из 45 обследованных. На 1 июля 2022 года по всей стране было построено около 260 тыс. кв. м помещений в наёмных домах, из которых лишь 75 тыс. — дома социального использования. Для страны с жилищным фондом свыше 4,3 млрд кв. м это величины статистической погрешности.
По оценкам ДОМ.РФ, примерно 13% российских домохозяйств — около 8 млн семей — арендуют жильё. Это один из самых низких показателей в мире: для сравнения, в Германии и Швейцарии доля арендного жилья превышает 50%, в США, Франции и Великобритании — около 30%. Российский жилищный фонд почти на 90% находится в частной собственности, и государственное социальное жильё составляет не более 10% от общего объёма. Очереди на социальное жильё при этом огромны: в Пермском крае стоят 10 762 человека, в Хабаровском крае — более тысячи семей.
Аргумент Миронова: пустые квартиры при недоступной ипотеке
Сергей Миронов формулирует проблему предельно жёстко. «Многие квартиры у застройщиков всё равно пустуют, и далеко не факт, что их продадут в ближайшее время. За полную стоимость приобрести недвижимость могут единицы, а для одобрения ипотеки хотя бы на однокомнатную квартиру нужно несколько сотен тысяч рублей официального дохода».
Депутат подчёркивает, что наёмные дома должны быть доступны не только малоимущим, но и молодым и многодетным семьям, студентам и работникам бюджетной сферы. Ранее, в июле 2026 года, Миронов предлагал аренду с правом выкупа как альтернативу ипотеке, указывая на то, что спрос на такие схемы вырос в два раза. В январе он обращался к премьер-министру с предложением ввести обязательную социальную квоту не менее 5% жилых помещений во всех новых многоквартирных домах высотностью свыше 10 этажей. Нынешнее письмо — третья по счёту попытка продвинуть инициативу, но впервые она направлена не премьеру, а профильному министру, что может свидетельствовать о поиске конкретного исполнителя.
Контекст осени: рынок на спаде
Инициатива Миронова ложится на подготовленную почву. Август 2026 года стал одиннадцатым месяцем подряд, в котором продажи новостроек показывают годовое падение: реализовано 37,7 тыс. квартир — на 17,7% меньше, чем год назад. Рыночная ипотека недоступна при ставках около 18,7%, и почти две трети выдач приходится на программы господдержки. 11 сентября Банк России впервые за полтора года не стал снижать ключевую ставку, сохранив её на уровне 14%. В условиях, когда покупка квартиры для большинства россиян превращается в недостижимую цель, спрос на доступную аренду объективно растёт.
Параллельно с Мироновым в Госдуме зазвучали и более радикальные голоса. Заместитель председателя комитета по контролю Георгий Камнев (КПРФ) 4 сентября предложил вернуть практику масштабного государственного строительства социального жилья и создать Государственный фонд недвижимости. По его мнению, при госзаказе жильё можно предлагать в два-три раза дешевле рыночных цен, а субсидирование льготной ипотеки просто перераспределяет бюджетные средства в прибыль банков и девелоперов.
Возражения рынка: «бесплатных квартир не бывает»
Девелоперы и аналитики встретили инициативу с настороженностью. Основатель и директор центра недвижимости «Метры» Анастасия Андрейчук отмечает, что задача развития рынка наёмного жилья правильная — для молодых семей, студентов и бюджетников долгосрочная аренда может быть реальной альтернативой покупке. Но к механизму безвозмездной передачи 5% квартир государству она относится скептически: «Для девелопера эти квартиры не становятся бесплатными: на них приходится стоимость земли, строительства, подключения к инфраструктуре, проектного финансирования и другие расходы. Если часть готового продукта необходимо будет передавать без компенсации, застройщик будет вынужден учитывать эту нагрузку в финансовой модели проекта».
По её мнению, эффективнее была бы модель, при которой участие девелопера экономически мотивировано — через льготное предоставление земли, налоговые механизмы, инфраструктурную поддержку или выкуп квартир государством на заранее определённых условиях. «Тогда государство получает дополнительный фонд наёмного жилья, девелопер понимает экономику проекта, а покупатель коммерческой квартиры не становится тем, на кого в конечном счёте перекладывается стоимость социальной программы».
+7 988 622-42-45