За первое полугодие 2026 года стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса в России выросла почти вдвое быстрее, чем в сегменте комфорт-класса. Это связано с дефицитом предложения в массовом сегменте, переориентацией девелоперов на более маржинальные проекты и ростом себестоимости строительства. В ближайшие месяцы тренд, скорее всего, сохранится — нового доступного жилья на рынке будет всё меньше, а цены на него — выше.

Осень 2026 года застала российский рынок недвижимости в своеобразном состоянии: спрос умеренно снижается, ипотека по-прежнему дорога, а цены вопреки здравому ожиданию не падают — напротив, продолжают расти, причём неравномерно. Если ещё год назад казалось, что массовому сегменту принадлежит будущее и именно комфорт-класс будет дорожать быстрее всех за счёт льготных программ, то сейчас картина изменилась. Данные аналитиков за первое полугодие 2026 года показывают: квадратный метр в новостройках бизнес-класса прибавил 5,3%, тогда как в массовом сегменте рост составил 2,9%. Разница — почти двукратная.

Причины этого разрыва лежат на поверхности. Во-первых, предложение комфорт-класса стремительно тает: за год объём экспозиции в крупнейших городах сократился почти на треть, а стартов новых проектов в этом сегменте в старых границах Москвы не фиксируется с сентября 2025 года. Девелоперам просто невыгодно запускать доступные проекты при высокой стоимости кредитных денег — земля, инженерные сети и стройматериалы стоят одинаково что под комфорт, что под бизнес, а выручка с квадратного метра отличается в разы. Поэтому фокус сместился в более дорогие сегменты, где маржа выше, а спрос меньше зависит от ипотечных ставок.

Во-вторых, на начальных стадиях строительства бизнес-класс и вовсе показал рост 8,4% за полгода, тогда как массовый сегмент на той же стадии демонстрировал снижение — минус 4,1%. Это означает, что покупатели с достатком выше среднего по-прежнему готовы платить за качество, локацию и инфраструктуру, а те, кто рассчитывал на доступную покупку, всё чаще уходят в ожидание или на вторичный рынок.

В-третьих, структура предложения кардинально меняется. По данным на конец лета 2026 года, доля бизнес-класса в общем объёме предложения по России выросла с 12,4% до 14,6% за год, а экономкласса — сократилась с 19% до 16,2%. В Москве сдвиг ещё заметнее: на бизнес- и премиум-класс уже приходится 57,3% экспозиции против 42,7% у массового сегмента. Разрыв в цене между комфорт- и бизнес-классом при этом сокращается: если год назад квадратный метр в бизнесе стоил на 40% дороже, то сейчас — примерно на 29–32%. Граница между классами размывается, и то, что вчера казалось прерогативой более состоятельных покупателей, сегодня становится новой нормой рынка.

Росту цен способствует и объективная инфляция издержек: стоимость строительных материалов, инженерного оборудования и рабочей силы продолжает увеличиваться, а повышение НДС с 20% до 22% добавило к себестоимости ещё один процентный пункт. По прогнозу Минстроя, по итогам 2026 года в России может быть введено около 87,7 млн м² жилья — на 18,8% меньше, чем годом ранее. Меньше строительства — меньше предложения — выше цены.

На фоне этих процессов вторичный рынок чувствует себя неожиданно уверенно: по данным на август, готовое жильё по стране дорожало год к году на 11,4%, опережая новостройки (9,5%). Часть покупателей, отложивших планы из-за высоких ставок, перетекает в аренду — ставки в сезон прибавили 15–20%.

Что будет дальше? Большинство экспертов сходятся в одном: ни резкого падения, ни взрывного роста в ближайшие месяцы не ожидаться. Базовый сценарий предполагает умеренный рост в пределах 0,5–1,5% в месяц, а по итогам года — около 5–7%. Однако структурный перекос в сторону более дорогих сегментов сохранится: нового доступного жилья будет выходить на рынок всё меньше, а то, что выходит, будет стоить дороже. Уже сейчас минимальный порог входа в массовый сегмент в столице поднялся на 50% за год. Для покупателя это означает простой вывод: ждать обрушения цен бессмысленно, а выбирать придётся между меньшим метражом в новостройке, вторичным жильём или переездом ближе к окраинам мегаполиса. Осень 2026 года — время осторожных, но взвешенных решений: рынок остывает, но дешеветь не собирается.

Бесплатная консультация и подбор от эксперта платформы АЛЛЕ Недвижимость +7 988 622-42-45

Читайте также:

Во сколько реально обходится квадратный метр: разбор себестоимости