Рынок ипотечного кредитования для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) является одним из самых быстрорастущих в России. В первой половине 2024 года сумма ипотечных кредитов, выданных на строительство частных домов, превысила 380 миллиардов рублей. Это рекордный показатель, более чем вдвое превышающий результаты за аналогичный период прошлого года.

В материале мы рассмотрим, какие ипотечные программы сегодня доступны россиянам для покупки или строительства собственного дома.

Ипотечное кредитование на ИЖС: условия, ставки и особенности

Оформить ипотеку на покупку или строительство частного дома можно через стандартные программы, предлагаемые всеми крупными банками. Процентные ставки по таким кредитам зависят от ключевой ставки Центрального банка и на данный момент остаются высокими. По данным «ДомРФ», на начало августа средняя ставка по кредиту на приобретение готового дома составляла около 19,95% годовых, а на строительство дома — 19,47% годовых. Фактические ставки в банках могут быть даже выше.

Например, при покупке дома стоимостью 10 миллионов рублей, с первоначальным взносом 30% (3 миллиона рублей) и сроком кредита 30 лет, при ставке 21,6% годовых (предложение одного из крупнейших банков), ежемесячный платеж составит 128,4 тысячи рублей. Для обслуживания такого кредита рекомендуемый ежемесячный доход заемщика должен быть не менее 164 тысяч рублей. «Ставки по ипотеке сейчас высокие, но при снижении ключевой ставки можно ожидать уменьшения процентных ставок. Однако когда это произойдет, пока неясно», — комментирует эксперт.

Условия и требования по ипотечным программам могут различаться в зависимости от банка. В большинстве случаев первоначальный взнос начинается от 20–30%. При оформлении ипотеки на ИЖС банки уделяют особое внимание качеству залога. Как отмечает директор развития жилищной сферы «ДомРФ», дом должен быть пригодным для проживания и обеспечен необходимыми коммуникациями. Это может быть как дачный дом, так и коттедж для круглогодичного проживания, а земля может находиться в собственности или в аренде. При покупке готового дома в залог банку переходят и дом, и земельный участок, на котором он расположен, до полной выплаты ипотеки.

Если ипотека оформляется на строительство дома, банк может потребовать в качестве залога не только земельный участок, но и другую недвижимость, например, квартиру. Также может потребоваться поручительство. «Использование стандартизированных решений, домокомплектов высокой заводской готовности или проектов домов, уже одобренных банком, увеличивает шансы на одобрение ипотечного кредита», — добавляет эксперт.

Льготные программы для ИЖС: условия, ставки и ключевые особенности

Федеральные льготные программы, такие как семейная ипотека, IT-ипотека, сельская, дальневосточная и арктическая ипотека, позволяют приобрести или построить загородный дом на выгодных условиях. Процентные ставки по этим программам значительно ниже рыночных и варьируются от 2% до 6% годовых. Каждая из программ имеет свои особенности, включая ограничения по сумме кредита, целям использования и категории заемщиков. Как отметил директор развития жилищной сферы «ДомРФ», при рассмотрении заявок банки в первую очередь обращают внимание на платежеспособность заемщика, его кредитную историю и другие финансовые показатели.

Минимальный первоначальный взнос по льготным программам составляет 20–30%. Однако банки могут потребовать более высокий первоначальный взнос, если у них возникнут сомнения относительно финансовой стабильности заемщика.

Банки также требуют залог по льготным программам. «Даже в рамках одной и той же программы требования к залоговым объектам могут отличаться в зависимости от банка. В основном залогом выступает жилой дом, который можно застраховать, и оценочная стоимость которого не должна быть ниже суммы кредита. При кредитовании строительства в залог сначала идет земельный участок, а после завершения строительства — сам дом», — уточнила эксперт.

Объекты строительства также должны соответствовать определенным требованиям, таким как наличие необходимых коммуникаций, а в некоторых случаях — определенные параметры площади, местоположение и инфраструктура, добавила основатель юридического центра «10 Соток». Кроме того, земельный участок должен иметь разрешенное использование, позволяющее капитальное строительство (например, для ИЖС или ЛПХ). Воспользоваться льготной программой можно только один раз, за исключением случаев, когда состав семьи изменяется в связи с рождением ребенка, отметила эксперт.

Дом можно либо купить у застройщика, либо построить с привлечением аккредитованной банком подрядной организации или самостоятельно. В случае самостоятельного строительства (хозспособом) срок его завершения составляет год, за который необходимо ввести дом в эксплуатацию, застраховать и оформить в залог. При строительстве с помощью подрядной организации стандартный срок строительства составляет три года, хотя у некоторых компаний этот срок может быть сокращен до двух лет.

Далее рассмотрим основные льготные программы для ИЖС:

Федеральные льготные программы для ИЖС: список и особенности

1. Семейная ипотека под 6%**

В июле 2024 года были обновлены условия семейной ипотеки, которая будет действовать до 2030 года. По этой программе семьи с детьми в возрасте до шести лет, а также семьи, воспитывающие несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью, могут получить льготный кредит под 6% годовых.

Программа также доступна для следующих категорий граждан:

  • Семьи с двумя несовершеннолетними детьми, проживающие в малых городах с населением до 50 тыс. человек (за исключением Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей).
  • Семьи с двумя несовершеннолетними детьми, проживающие в регионах с низкими объемами строительства или в регионах с индивидуальными программами развития (всего таких регионов 35).

Лимиты по кредитам остаются неизменными: до 12 млн руб. для жителей Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, и до 6 млн руб. для других регионов. Первый взнос — от 20%. Также при рождении ребенка можно рефинансировать ранее выданный кредит, но оформить можно только один льготный кредит.

Средства льготного кредита можно направить на:

  • Покупку готового или строящегося дома у застройщика по договору купли-продажи или договору участия в долевом строительстве.
  • Строительство дома по договору подряда с использованием эскроу-счета, включая покупку земельного участка.
  • Рефинансирование ипотеки на приобретение жилья на первичном рынке (и на строительство дома для семей с детьми-инвалидами).

Как уточнили в «Дом.РФ», кредит на строительство частного дома возможен только при соблюдении условий 214-ФЗ или при заключении договора подряда с использованием эскроу-счета. Строительство может включать использование домокомплектов или типовых проектов.

2. IT-ипотека под 6%

Правительство продлило льготную IT-ипотеку до 2030 года с измененными условиями, вступившими в силу 1 августа 2024 года. Основное изменение — исключение Москвы и Санкт-Петербурга из программы.

Ставка по кредиту повышена до 6% годовых, а лимит кредита теперь единый для всех регионов — 9 млн руб. Также изменились требования к зарплате IT-специалистов: минимальный доход должен составлять 150 тыс. руб. до вычета НДФЛ для городов-миллионников и областей Москвы и Ленинграда, и 90 тыс. руб. для других населенных пунктов. Возраст заемщика должен быть от 22 до 50 лет, необходим первый взнос от 20%.

Средства кредита можно использовать для покупки:

  • Строящегося жилья в многоквартирных домах и домах блокированной застройки (таунхаусы, дуплексы), включая земельные участки.
  • Готового жилья в многоквартирных домах и домах блокированной застройки с земельными участками по ДДУ.
  • Индивидуального жилого дома (ИЖД) в границах малоэтажных жилых комплексов.
  • ИЖД вне границ малоэтажных комплексов на земельных участках.
  • Строящегося ИЖД в малоэтажных жилых комплексах.
  • Оплаты работ по строительству ИЖД на земельных участках по договорам подряда.

3. Арктическая и дальневосточная ипотека под 2%

На территории Дальнего Востока и российской Арктики можно оформить льготный кредит по ставке 2% годовых на покупку или строительство дома. Программа доступна для молодых семей, получателей арктического и дальневосточного гектара, а также для переезжающих в эти регионы учителей, медработников и работников ОПК. Максимальная сумма кредита — 6 млн руб. и 9 млн руб. при строительстве дома площадью более 60 квадратных метров. Программа действует до 31 декабря 2030 года.

Льготный кредит можно использовать для:

  • Покупки готового индивидуального жилого дома у застройщика по договору купли-продажи.
  • Покупки строящегося дома у застройщика по ДДУ.
  • Строительства дома самостоятельно или с подрядной организацией.
  • Покупки земельного участка для дальнейшего строительства дома.
  • Покупки вторичного жилья в Магаданской области и Чукотском автономном округе.
  • Покупки вторичного жилья в моногородах и сельских территориях ДФО и Арктики.
  • Покупки вторичного жилья на всей территории ДФО и Арктики для вынужденных переселенцев.
  1. Сельская ипотека под 3%
    Сельскую ипотеку под 3% годовых может оформить любой гражданин России, проживающий в небольшом населенном пункте (до 30 тыс. человек) или планирующий туда переехать. Обязательные условия: регистрация в доме в течение полугода после покупки или строительства и первый взнос от 20%. Максимальная сумма кредита — 6 млн руб. Программа бессрочная, но из-за высокого спроса банки могут временно приостанавливать прием заявок.

Дополнительные льготы для ИЖС

В дополнение к федеральным программам, региональные ипотечные инициативы помогают приобрести или построить дом молодым специалистам, учителям и медицинским работникам. Например, учитель, переезжающий в сельскую местность, может получить средства на покупку жилья. “Для участия в таких программах необходимо проработать по специальности определенное количество времени”, — отметила Юлия Толстихина. Условия этих программ варьируются и охватывают большинство регионов России, включая Крым, Крайний Север и центральные регионы. Полученные средства можно направить как на покупку готового жилья, так и на строительство частного дома.

Также доступна военная ипотека, которая позволяет военным приобрести готовый дом или построить его, заключив договор со строительной компанией по утвержденной планировке, добавила основатель юридического центра «10 Соток».

Кроме того, при покупке или строительстве дома можно воспользоваться различными льготами, такими как материнский капитал, который может быть использован как на первоначальный взнос по ипотеке, так и для погашения основного долга. Многодетные семьи могут получить выплату в размере 450 тыс. руб. для погашения ипотеки. Также доступны налоговые вычеты, которые позволяют вернуть часть расходов на строительство дома и выплату процентов по ипотеке.

Кредит по сельской ипотеке можно направить на:

  • Покупку готового или строящегося дома у застройщика.
  • Покупку дома на вторичном рынке с земельным участком. Дом должен быть не старше трех лет, если куплен у юрлица или ИП, и не старше пяти лет, если приобретен у физлица.
  • Покупку дома блокированной застройки с земельным участком.
  • Строительство дома по договору подряда.
  • Строительство дома своими силами с использованием домокомплектов отечественных производителей.

Читайте также:

В Крыму появится всесезонный курортный комплекс “Крымская Ривьера”

Что такое квартира-малосемейка?

Выбор квартиры в новостройке: с отделкой или без?