Обзор рынка недвижимости Краснодарского края

Новости недвижимости, ипотеки и строительной отрасли России
В Краснодарском крае цены на жилье продолжают расти. За последний год стоимость на первичном рынке увеличилась на 10-30%. Разница между льготными и рыночными ипотечными ставками привела к значительному разрыву цен между новостройками и вторичным жильем. Ужесточение условий ипотечного кредитования создает стресс для рынка, но стагнация ему не грозит, считают эксперты.

Рост цен на новостройки

Эксперты отмечают, что лидерами роста стали Анапа и Темрюк, где цены на новостройки выросли в 1,5 раза. В Новороссийске и Динской прирост составил треть. В Краснодаре рост был умеренным — около 8%. С начала 2024 года новостройки подорожали на 7-10 тыс. руб. за кв. м, а некоторые квартиры подорожали на 500-800 тыс. руб. за несколько месяцев.

Спрос на жилье в небольших городах

Застройщики начали уходить в небольшие города и станицы, где спрос на новое жилье высок, а проектная стоимость ниже. В Майкопе цена за кв. м выросла с 110-114 тыс. руб. в декабре 2023 года до более 135 тыс. руб. в апреле 2024 года. В Анапе и Новороссийске цены также значительно выросли.

Факторы роста цен

Рост цен на новостройки связан с увеличением стоимости строительных материалов, рабочей силы и земельных участков. Цена также зависит от сроков сдачи, класса жилья и локации. Например, в микрорайоне «Любимово» в Краснодаре цена за кв. м выросла с 110 тыс. руб. на старте продаж до 142 тыс. руб. в мае 2024 года.

Вторичный рынок жилья

На вторичном рынке цены за последний год выросли на 15%. В Краснодаре и Геленджике рост составил около 5%, в Новороссийске и Анапе — около 20%. Разрыв в ценах между новостройками и вторичным жильем сохраняется, что обусловлено различиями в ипотечных ставках.

Рекордное количество сделок

2023 год стал рекордным по числу сделок на рынке жилья в Краснодарском крае. Было совершено почти 65 тыс. сделок, что в 1,9 раза больше, чем в 2022 году. Всплеск покупательской активности пришелся на август-декабрь. В 2024 году за первые четыре месяца продано около 13 тыс. квартир, что на 20% меньше, чем в прошлом году.

Спрос на новостройки

Спрос на новостройки в 2023 году увеличился на 71%. Основными драйверами стали программы ипотечного кредитования, такие как семейная ипотека. В 2024 году спрос стабилизировался, но предложение новостроек не успевает за спросом, что приводит к росту цен.

Ситуация на вторичном рынке

Рост ставок по ипотеке вне льготных программ снизил платежеспособный спрос на вторичное жилье. Вторичный рынок поддерживали херсонские сертификаты, но их выдача прекращена с апреля 2024 года.

Рост стоимости аренды

В Краснодаре стоимость аренды квартир выросла на 17% за прошлый год и на 5% за первый квартал 2024 года. Это связано с ростом стоимости жилья, привлекательностью юга для переезда и инфляцией.

Апартаменты: Привлекательная Альтернатива Квартирам в Сочи

Привлекательная Альтернатива Квартирам в Сочи

В течение года цены на первичном рынке жилья в Сочи варьировались от 265 тыс. до 315 тыс. руб. за кв. м, достигая пика в июле и минимума в сентябре и октябре 2023 года. На вторичном рынке разброс цен был шире — от 257 тыс. до 357 тыс. руб. за кв. м, с максимальными значениями в октябре-ноябре и минимальными в феврале 2024 года.

Динамика цен и спрос на недвижимость

Цены на жилье отражают спрос на рынке недвижимости. В конце прошлого года ожидания изменений в льготных ипотечных программах стимулировали покупателей к сделкам, а продавцов — к повышению цен. Рынок новостроек реагирует на эти изменения быстрее, чем вторичный рынок. Когда спрос перемещается с первичного на вторичный рынок, цены на квартиры от частных продавцов также начинают расти.

Арендный рынок недвижимости

Средняя стоимость долгосрочной аренды жилья в Сочи подвержена значительным сезонным колебаниям. В декабре 2023 года она достигла минимума в 46 тыс. руб. за объект, а в июне прошлого года — максимума в 72 тыс. руб. В марте 2024 года этот максимум был побит, и к маю стоимость аренды достигла 76 тыс. руб. Несмотря на увеличение предложений арендных квартир, спрос остается высоким из-за большого числа инвестиционных покупок.

Рост стоимости небольших квартир

Быстрее всего в Сочи растет стоимость небольших однокомнатных квартир и студий площадью до 30 кв. м. За год цены на такие объекты могут вырасти до 30%. В среднем за год рост цен составит не менее 10% из-за инфляции и подорожания стройматериалов.

Инвестиционная привлекательность апартаментов

Для инвесторов квартиры менее привлекательны из-за низкой операционной доходности (4-5% годовых). В то же время апартаменты в Сочи показывают операционную доходность 15-20% годовых, а их капитализация может увеличиваться в пять раз за три года строительства.

Перспективы рынка недвижимости

Стагнация рынку недвижимости Сочи не грозит. Здесь покупают все: от недостроев до объектов под снос. В будущем застройщики начнут осваивать отдаленные районы Большого Сочи, где земля дешевле. Строительство скоростной трассы Джубга — Сочи также придаст импульс развитию этих районов.

Ипотечный побочный эффект

Краснодарский край лидирует по внутренней миграции, что поддерживает стабильный спрос на жилье. Первичный рынок сильно зависит от льготных ипотечных программ: в 2023 году 90% сделок совершались с использованием ипотеки. Дисбаланс между льготными и рыночными ставками привел к разрыву цен на первичном и вторичном рынках. Льготная ипотека стимулировала инвестиции в малогабаритные студии, особенно в Сочи.

Будущее льготных ипотечных программ

Субсидирование льготных программ обходится государству дорого, и их условия могут быть ужесточены. Вероятно, поддержка будет адресной, направленной на отдельные категории граждан. Однако сильных потрясений на рынке не ожидается, так как появятся новые предложения и инструменты от застройщиков и кредитных организаций.

Рынок недвижимости Кубани: стрессы не препятствие

Несмотря на рост цен и дисбаланс на ипотечном рынке, недвижимость остается привлекательной для инвесторов. Однако срок инвестирования увеличился с полугода-года до двух-трех лет. Эксперты рекомендуют обратить внимание на проекты в малых городах и населенных пунктах рядом с крупными городами.

Инвестиционные направления

Эксперты выделяют два направления для инвесторов: проверенные локации, такие как Краснодар и черноморское побережье, и новые территории с масштабными проектами, например, в Майкопе. В обоих случаях маржинальность инвестиций остается высокой.

Доходность и развитие

Возможности заработка на росте цен стали менее очевидными, но потенциальная годовая доходность все еще составляет около 8-10%. Развитие девелопмента наблюдается в таких городах, как Кропоткин, Гулькевичи, Армавир и Тимашевск. До конца года этот список может пополниться Таманью и Горячим Ключом.

### Строительные проекты

Крупные проекты реализуются в Елизаветинской, Знаменском, Пригородном и других населенных пунктах. В Краснодаре объем строительства за прошлый год вырос на 5,6%, а с начала 2024 года — на 2,7%. В объемных показателях это более 400 тыс. кв. м за 2023-2024 годы.

Цены и доходность

Цены на первичном рынке завышены из-за льготных программ. На этапе котлована цена от застройщика может быть выше, чем на вторичке в уже сданном доме. Доходность от сдачи в аренду квартир в Краснодаре составляет 4-5%, на побережье ситуация не лучше. Однако недвижимость края остается ценным и ликвидным активом.

Стабильность рынка

Рынок Краснодарского края устойчив благодаря высоким доходам местного населения и миграционному притоку. Курортная недвижимость привлекательна из-за особенностей местоположения, и спрос на нее сохранится.

Перспективы Рынка

Стагнация рынку жилья на Кубани не грозит. Наблюдается стабильный рост спроса и предложения, а также развитие инфраструктуры. Ужесточение условий по льготным программам создаст стресс, но рынок адаптируется. Основные факторы замедления развития — рост цен на первичное жилье, повышение ставок по кредитам и отмена господдержки. Однако и потребители, и застройщики адаптируются к новым условиям.

Подбор и бронирование новостроек по телефону +7(988)622-42-45 или WhatsApp https://wa.me/79886224245

Изменения на рынке ипотеки и жилья на Кубани за 2024 год. Обзор рынка недвижимости Краснодарского края