Строительство коммерческой недвижимости достигла нового уровня, банковское финансирование осталось в стороне

Сегодня российские девелоперы все чаще оказываются в ситуации, когда традиционные механизмы финансирования, такие как банковские кредиты, становятся невыгодными или даже невозможными. Резкое повышение ключевой ставки Центробанком в 2024 году создало заградительные условия для строительства коммерческой недвижимости, и девелоперы начали искать альтернативные источники финансирования. Текущий экономический климат, характеризующийся высокой стоимостью проектного финансирования, открывает новую эру в строительстве — девелоперы научились строить коммерческую недвижимость без привлечения кредитов, ориентируясь на другие источники капитала.

Рост ключевой ставки и его влияние на девелопмент

Ключевая ставка, поднятая до рекорда в 21% в октябре 2024 года, в сочетании с маржей банка, может существенно увеличить стоимость кредитования строительства. Для девелоперов это стало настоящим вызовом, поскольку кредиты по таким ставкам делают реализацию проектов в рамках традиционной модели экономики все менее прибыльной. В частности, стоимость проектного финансирования для объектов коммерческой недвижимости теперь может достигать 30%. В условиях таких ставок проекты, рассчитанные на банковские кредиты, не всегда оказываются жизнеспособными.

Как результат, девелоперы начали искать пути минимизации зависимость от кредитных ресурсов, что привело к кардинальному изменению моделей финансирования. Основные подходы к реализации проектов теперь включают привлечение частных инвесторов, продажу объектов на стадии строительства и использование средств самих девелоперов. Важно отметить, что это не касается всех типов объектов — например, складская и офисная недвижимость в Москве и других крупных городах России сейчас активно строится без кредитных средств, за счет привлечения капитала через долевое участие.

Офисная недвижимость и ее продажа блоками

Одним из самых успешных решений, которое стало популярным на рынке офисной недвижимости, является продажа объектов блоками еще на стадии строительства. Это позволяет девелоперу привлекать средства покупателей и существенно снижать финансовую нагрузку. При такой схеме девелоперы могут полностью отказаться от использования банковских кредитов, ориентируясь на средства покупателей и частных инвесторов. В особенности это стало актуально после повышения ставок, когда традиционные схемы финансирования через банки стали слишком дорогими.

Вместо того, чтобы влезать в кредиты с высокой ставкой, девелоперы начали ориентироваться на долевое участие. Это не только позволяет снизить финансовые риски, но и ускоряет процесс строительства, поскольку средства поступают на стадии еще до завершения возведения объектов. Эксперты отмечают, что это особенно характерно для офисных объектов в крупных городах, где спрос на коммерческую недвижимость стабильно высок. Такие проекты позволяют девелоперам получать финансирование практически без дополнительных затрат, а покупатели, в свою очередь, могут инвестировать в будущую недвижимость с ожидаемой доходностью.

Складская недвижимость и рост интереса частных инвесторов

Не менее впечатляющие успехи девелоперы достигли и в сегменте складской недвижимости. За последние несколько лет наблюдается значительный рост аренды складских помещений, что связано с ростом популярности e-commerce и развитием логистических центров. В свою очередь, высокая востребованность складской недвижимости стимулировала частных инвесторов вкладываться в строительство без привлечения банковских кредитов.

Проекты складской недвижимости часто привлекают частных инвесторов, которые готовы финансировать строительство для последующей аренды или перепродажи. Этот тренд особенно заметен в Московском регионе, где спрос на такие объекты остается на высоком уровне. Важным аспектом является и то, что складская недвижимость требует минимальных операционных затрат, что делает ее привлекательной для инвесторов, ориентированных на пассивный доход.

Сегмент light industrial, то есть небольшие складские комплексы, также пользуется спросом у частных инвесторов, которые ищут объекты с меньшим порогом входа и высокой доходностью. Вложив средства на этапе строительства, такие инвесторы могут получить до 30% прибыли при перепродаже готовых объектов. Этот подход позволяет строить склады без привлечения заемных средств, что дает девелоперам значительное преимущество в условиях повышенных ставок по кредитам.

Вывод: новые реалии девелоперского рынка

В условиях нынешних экономических реалий девелоперы стремятся минимизировать риски и затраты, активно осваивая новые схемы финансирования. Безусловно, высокие ставки по кредитам не позволят вернуться к классической модели девелопмента в ближайшее время. Однако при снижении ключевой ставки, возможно, девелоперы вернутся к традиционному способу проектного финансирования. Тем не менее, текущая ситуация подтверждает, что рынок недвижимости адаптируется и находит новые пути для развития, и частные инвесторы, и покупатели играют в этом процессе не последнюю роль.

На фоне высокой ключевой ставки и роста стоимости заемных средств девелоперы нашли способы не только выжить, но и процветать, активно используя средства собственных инвесторов и покупателей. В ближайшие несколько лет такой подход продолжит набирать популярность, что открывает новые возможности для всех участников рынка недвижимости.

Новости недвижимости Allestate
Новости Москвы
Новости Санкт-Петербурга
Новости Краснодара
Новости России