12 декабря 2024 14:40, Блог Вся Недвижимость, Новости недвижимости, 👁 928
Сегодня российские девелоперы все чаще оказываются в ситуации, когда традиционные механизмы финансирования, такие как банковские кредиты, становятся невыгодными или даже невозможными. Резкое повышение ключевой ставки Центробанком в 2024 году создало заградительные условия для строительства коммерческой недвижимости, и девелоперы начали искать альтернативные источники финансирования. Текущий экономический климат, характеризующийся высокой стоимостью проектного финансирования, открывает новую эру в строительстве — девелоперы научились строить коммерческую недвижимость без привлечения кредитов, ориентируясь на другие источники капитала.
Рост ключевой ставки и его влияние на девелопмент
Ключевая ставка, поднятая до рекорда в 21% в октябре 2024 года, в сочетании с маржей банка, может существенно увеличить стоимость кредитования строительства. Для девелоперов это стало настоящим вызовом, поскольку кредиты по таким ставкам делают реализацию проектов в рамках традиционной модели экономики все менее прибыльной. В частности, стоимость проектного финансирования для объектов коммерческой недвижимости теперь может достигать 30%. В условиях таких ставок проекты, рассчитанные на банковские кредиты, не всегда оказываются жизнеспособными.
Как результат, девелоперы начали искать пути минимизации зависимость от кредитных ресурсов, что привело к кардинальному изменению моделей финансирования. Основные подходы к реализации проектов теперь включают привлечение частных инвесторов, продажу объектов на стадии строительства и использование средств самих девелоперов. Важно отметить, что это не касается всех типов объектов — например, складская и офисная недвижимость в Москве и других крупных городах России сейчас активно строится без кредитных средств, за счет привлечения капитала через долевое участие.
Офисная недвижимость и ее продажа блоками
Одним из самых успешных решений, которое стало популярным на рынке офисной недвижимости, является продажа объектов блоками еще на стадии строительства. Это позволяет девелоперу привлекать средства покупателей и существенно снижать финансовую нагрузку. При такой схеме девелоперы могут полностью отказаться от использования банковских кредитов, ориентируясь на средства покупателей и частных инвесторов. В особенности это стало актуально после повышения ставок, когда традиционные схемы финансирования через банки стали слишком дорогими.
Вместо того, чтобы влезать в кредиты с высокой ставкой, девелоперы начали ориентироваться на долевое участие. Это не только позволяет снизить финансовые риски, но и ускоряет процесс строительства, поскольку средства поступают на стадии еще до завершения возведения объектов. Эксперты отмечают, что это особенно характерно для офисных объектов в крупных городах, где спрос на коммерческую недвижимость стабильно высок. Такие проекты позволяют девелоперам получать финансирование практически без дополнительных затрат, а покупатели, в свою очередь, могут инвестировать в будущую недвижимость с ожидаемой доходностью.
Складская недвижимость и рост интереса частных инвесторов
Не менее впечатляющие успехи девелоперы достигли и в сегменте складской недвижимости. За последние несколько лет наблюдается значительный рост аренды складских помещений, что связано с ростом популярности e-commerce и развитием логистических центров. В свою очередь, высокая востребованность складской недвижимости стимулировала частных инвесторов вкладываться в строительство без привлечения банковских кредитов.
+7 988 622-42-45