Избыток и дефицит новостроек в России — 2026: где рынок перегрет, а где не хватает жилья

24 августа 2026 15:00, Татьяна Кондакова, Новости недвижимости, 👁 36

Рынок новостроек в России в 2026 году демонстрирует выраженную неоднородность: в одних регионах девелоперы сталкиваются с нарастающим затовариванием, а в других — с острым дефицитом предложения. Ситуация выглядит парадоксальной на фоне общего замедления темпов продаж: разрыв между объёмом выведенного на рынок жилья и фактическими сделками становится ключевым маркером устойчивости локальных рынков.

По данным аналитиков «Единого ресурса застройщиков» (ЕРЗ), во втором квартале 2026 года объём нераспроданного жилья в новостройках достиг почти 325,3 тыс. лотов. При этом темпы роста затоваривания постепенно снижаются, но сам факт превышения предложения над спросом остаётся системной проблемой для ряда регионов. В то же время в крупнейших агломерациях — Москве, Санкт‑Петербурге, Московской области — наблюдается обратная картина: продажи стабильно опережают вывод новых проектов, формируя устойчивый дефицит новостроек.

В этом материале разберём, как складывается баланс спроса и предложения в разных частях страны, какие регионы лидируют по избытку жилья, где фиксируется нехватка, и к каким последствиям для застройщиков и покупателей это может привести.

Динамика затоваривания: цифры и тренды

Во втором квартале 2026 года (с 1 апреля по 1 июля) девелоперы вывели на рынок почти 184,9 тыс. новых квартир, тогда как продажи составили 161,9 тыс. квартир. Таким образом, объём нового предложения вновь превысил покупательский спрос. С 1 июля 2024 года по 1 июля 2026 года на рынок было выведено 1,7 млн квартир, а продано — около 1,4 млн.

Рост затоваривания фиксируется второй квартал подряд, хотя темпы замедляются: если в первом квартале накопленное затоваривание увеличилось на 34 тыс. квартир, то во втором — на 23 тыс. К аналогичному периоду прошлого года рост составил 16%.

Для расчётов аналитики ЕРЗ использовали данные по 85 регионам России, включая ДНР, ЛНР, Запорожскую и Херсонскую области. Затоваривание рассчитывалось как разница между количеством выведенных на рынок и проданных квартир в новостройках (по ДДУ и договорам купли‑продажи). Такой подход позволяет оценить не только текущую ситуацию, но и накопленный дисбаланс за длительный период.

Регионы с максимальным избытком новостроек

Лидером по затоваренности в 2026 году стал Краснодарский край: к 1 июля накопленное затоваривание достигло 37,3 тыс. квартир, увеличившись за квартал на 6 тыс. С апреля по июнь на рынок региона было выведено почти 14,2 тыс. квартир, а продано — 8,1 тыс.

На втором месте — Ленинградская область с показателем 36,7 тыс. квартир (прирост за квартал — 8,5 тыс.). Это максимальный прирост среди регионов первой двадцатки рейтинга: во втором квартале выведено 14,8 тыс. квартир при продажах 6,3 тыс.

Третью строчку заняла Свердловская область: накопленное затоваривание превысило 31,5 тыс. квартир, увеличившись за квартал почти на 3,8 тыс. В регионе с апреля по июнь застройщики вывели на рынок свыше 10,5 тыс. квартир, а продали около 6,8 тыс.

Четвёртое место заняла Ростовская область, которая ранее была лидером: затоваривание здесь сократилось на 4,8 тыс. квартир и составило 30,7 тыс. Во втором квартале застройщики продали 6,1 тыс. квартир, а вывели на рынок около 1,3 тыс.

Топ‑5 замыкает Башкирия с показателем 19,1 тыс. квартир (сокращение за квартал — 0,8 тыс.). Всего во втором квартале в новостройках Башкирии было продано около 4 тыс. квартир при выводе 3,2 тыс. новых лотов.

Наиболее заметный прирост затоваривания за квартал зафиксирован в Ленинградской области (+8,5 тыс.), Краснодарском крае (+6 тыс.), Свердловской области (+3,7 тыс.), Крыму (+2,2 тыс.) и Пензенской области (+2 тыс.). В этих регионах объём вывода новых квартир стабильно превышает продажи, что приводит к дальнейшему накоплению нераспроданного предложения.

Объявления о продаже и аренде недвижимости

Где новостроек не хватает: регионы с дефицитом

Противоположная картина сложилась в 11 регионах России, где накопленный объём продаж превышает объём вывода новых квартир — это свидетельствует о дефиците новостроек.

Москва остаётся регионом с самым заметным дефицитом: только за второй квартал разрыв между продажами и выводом увеличился на 11,3 тыс. квартир. Застройщики продали 19,4 тыс. квартир при выводе 8,1 тыс. новых лотов. Накопленная разница к июлю составила 74 тыс. квартир — это самый крупный показатель по стране.

На втором месте — Санкт‑Петербург: отрицательное затоваривание увеличилось ещё на 5,1 тыс. квартир. Продажи составили 8,4 тыс. квартир, вывод — 3,3 тыс. Накопленная разница достигла 15,8 тыс. квартир.

Третье место заняла Московская область с накопленной нехваткой в 14,6 тыс. квартир. Во втором квартале подмосковные застройщики продали 12,7 тыс. квартир, а вывели — 11 тыс., разрыв составил 1,7 тыс. квартир.

Далее следуют Тульская область (накопленная нехватка — 11,9 тыс. квартир) и Рязанская область (5,1 тыс. квартир). Продажи новостроек превышают вывод также во Владимирской, Тверской областях, Приморском крае, Чувашской Республике, Республике Калмыкия и Республике Карелия.

Сроки реализации и риски для рынка

К началу мая 2026 года, по данным «Дом.РФ», среди десяти крупнейших регионов по объёму строительства жилья самый долгий срок реализации новостроек был зафиксирован в Краснодарском крае — пять с половиной лет. Столько времени потребуется, чтобы распродать накопленные запасы жилья при текущих темпах продаж.

Длительные сроки продажи прогнозируются также в Башкирии (4,4 года) и Ленинградской области (4,1 года). В этих регионах спрос не успевает за предложением, что создаёт риски дальнейшего затоваривания и усиления конкуренции между застройщиками.

Как отмечает руководитель ЕРЗ Кирилл Холопик, само по себе затоваривание не означает, что все эти квартиры завтра придётся продавать с огромным дисконтом. Главный риск возникает, если разрыв между предложением и спросом сохраняется длительное время. В этом случае увеличиваются сроки реализации проектов, растёт нагрузка на экономику застройщика и стоимость обслуживания проектного финансирования. Компании вынуждены активнее стимулировать продажи скидками и рассрочками, что в конечном счёте может привести к сокращению запуска новых проектов.

При этом важно учитывать региональную специфику: в Москве, Санкт‑Петербурге и ряде других регионов за последние два года продано больше квартир, чем выведено на рынок, что говорит о сбалансированной или даже дефицитной ситуации.

Баланс спроса и предложения на рынке новостроек в 2026 году заметно различается по регионам. В Краснодарском крае, Ленинградской и Свердловской областях девелоперы сталкиваются с нарастающим избытком жилья: темпы продаж не успевают за выводом новых проектов, а сроки реализации достигают нескольких лет. В то же время в Москве, Санкт‑Петербурге и Московской области фиксируется устойчивый дефицит новостроек — продажи стабильно опережают предложение.

Такая неоднородность рынка влияет на стратегии застройщиков, динамику цен и условия покупки для конечных потребителей. В регионах с избытком предложения девелоперы вынуждены активнее использовать стимулирующие меры, а в дефицитных локациях сохраняется потенциал для роста цен и ограниченного выбора. Для инвесторов и покупателей ключевым фактором становится не только стоимость квадратного метра, но и локальная динамика рынка: сроки реализации проектов, уровень конкуренции между застройщиками и перспективы запуска новых объектов.

Таким образом, в 2026 году выбор региона для покупки новостройки — это не только вопрос цены и инфраструктуры, но и оценка баланса спроса и предложения. Именно этот фактор во многом определяет, насколько быстро объект будет востребован, как изменится его стоимость в ближайшие годы и какие риски могут возникнуть для участников рынка.