Сжатие рынка ТЦ Москвы: мода уходит, районные центры держатся, а крупные ТЦ ищут новых арендаторов

24 августа 2026 19:00, Татьяна Кондакова, Новости недвижимости, 👁 24

Торговая недвижимость Москвы в 2026 году проходит через структурную трансформацию: в торговых центрах столицы закрытия магазинов опережают открытия, а баланс арендаторов заметно смещается. По данным исследования Tenant Health Index от консалтинговой компании «Магазин Магазинов», за последний год в ТЦ Москвы закрылось более 2 тысяч торговых точек, а новые открытия компенсировали потери лишь частично — примерно на 80% по числу точек и на 75% по площадям. При этом речь идёт не о точечных изменениях, а о системном сдвиге: сильнее всего страдает сегмент моды, а уязвимость формата ТЦ напрямую зависит от его размера.

Особенность ситуации в том, что рынок не просто теряет арендаторов — он перестраивается. Меняется структура спроса, перераспределяются доли категорий, и по-разному реагируют разные форматы ТЦ. Районные центры, ориентированные на повседневные покупки, показывают относительную устойчивость, тогда как крупные окружные и суперрегиональные объекты сталкиваются с дефицитом арендаторов, способных занять освобождающиеся площади. В этом материале разберём, как именно меняется ландшафт торговой недвижимости Москвы, какие категории арендаторов уходят, какие приходят, и к каким последствиям это может привести для владельцев ТЦ, ритейлеров и посетителей.

Что показывает Tenant Health Index: баланс открытий и закрытий

Tenant Health Index — это показатель, который отражает, насколько открытия новых магазинов компенсируют закрытия старых, а занимаемые новыми арендаторами метры — освобождаемые площади. Значение 50 соответствует точке равновесия: рынок стабилен. Всё, что ниже, говорит о сжатии.

По итогам первого полугодия 2026 года индекс выглядит так:

Районные ТЦ (до 20 тыс. кв. м) — 47,9. Это наиболее близкий к равновесию показатель, что говорит о сравнительной устойчивости этого формата.
Окружные ТЦ (20–45 тыс. кв. м) — 40,3. Здесь сжатие наиболее выражено: арендаторы активно освобождают площади, а новых игроков недостаточно.
Региональные ТЦ (45–80 тыс. кв. м) — 44,2.
Суперрегиональные ТЦ (от 80 тыс. кв. м) — 43,7.

Таким образом, наиболее уязвимыми оказались окружные торговые центры, а относительно устойчивыми — районные. Эксперты объясняют это составом арендаторов: в районных ТЦ ниже доля моды и выше доля повседневных категорий (продукты, аптеки, бытовые услуги), спрос на которые остаётся стабильным даже при снижении покупательской активности.

В крупных ТЦ ситуация сложнее: там высокая доля моды (в суперрегиональных ТЦ она занимает 36% площадей — в 2,5 раза больше, чем в районных), и уход этих арендаторов создаёт серьёзные проблемы. Как отмечают в «Магазин Магазинов», ключевое ограничение для крупнейших объектов — дефицит арендаторов, способных абсорбировать освобождающиеся крупные блоки. Операторов досуга и общепита, которые могли бы занять эти площади, существенно меньше, чем уходящих модных брендов.

Мода уходит: главный драйвер сокращения площадей

Основной вклад в сокращение торговых площадей вносит сегмент «мода» — магазины одежды, обуви и аксессуаров. Именно эта категория остаётся ключевой для ТЦ, но одновременно и самой нестабильной.

По оценкам аналитиков, на одежду, обувь и аксессуары приходится 31% всех точек и 28% занимаемых площадей в московских ТЦ. За год мода потеряла 2,3 п. п. по количеству точек и 1,9 п. п. по площадям — это крупнейший структурный сдвиг в составе московских ТЦ.

При этом мода не просто сокращает присутствие — она освобождает значительно больше площадей, чем занимает. По данным «Магазин Магазинов», категория «мода» формирует около 60% чистых потерь площадей на рынке. То есть почти две трети всех «выпадающих» квадратных метров связаны именно с уходом модных брендов.

Причины такого тренда комплексные: это и изменение потребительского поведения (рост онлайн‑покупок, более сдержанный спрос на одежду), и структурные изменения в ритейле (уход отдельных международных брендов, перераспределение долей между локальными игроками), и экономические факторы (рост издержек, необходимость оптимизации сетей).

Кто растёт: общепит, досуг и товары для дома

На фоне сокращения моды другие категории показывают рост. По данным аналитиков, свои доли нарастили:

Объявления о продаже и аренде недвижимости

общепит;
центры досуга;
товары для дома.

Это отражает смещение фокуса ТЦ с «покупки вещей» на «проведение времени» и удовлетворение базовых потребностей. Посетители всё чаще приходят в ТЦ не только за покупками, но и за впечатлениями: поесть, сходить в кино, провести время с семьёй. Соответственно, растёт спрос на развлекательные и сервисные форматы, а также на товары, которые люди покупают регулярно или для обустройства дома.

Однако возможности замещения ограничены. Операторов, способных занять крупные площади, освобождённые модными брендами, не так много. Досуговые и ресторанные концепции обычно требуют меньших площадей и другой планировки, поэтому заполнить большие «якорные» блоки ими сложно. Это создаёт проблему для владельцев ТЦ: площади есть, а подходящих арендаторов — нет.

Новые ТЦ почти не открываются: рынок замедляется

Ситуация с закрытием магазинов усугубляется низкой активностью по вводу новых торговых центров. По данным IBC Real Estate, в первом полугодии 2026 года в России открылось девять объектов торговой недвижимости совокупной арендопригодной площадью 94 тыс. кв. м. Это в три раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

При этом показатель сопоставим с первым полугодием 2023 года, когда рынок проходил этап адаптации к новым условиям (тогда было открыто восемь объектов на 87 тыс. кв. м). Самые низкие показатели по вводу ТЦ за полгода наблюдались в первой половине 2004 года (86 тыс. кв. м), уточняют аналитики.

Низкие темпы ввода новых объектов говорят о том, что девелоперы осторожны: они не спешат строить новые ТЦ, пока не прояснится ситуация с заполняемостью и доходностью существующих объектов. Кроме того, рост издержек и изменение структуры спроса делают новые проекты менее привлекательными.

Как считали: методология исследования

В исследование «Магазин Магазинов» вошло более 150 торговых центров Москвы, включая объекты на внешней стороне МКАД (административно относящиеся к Подмосковью). При этом не учитывались:

объекты рыночного и устаревшего форматов;
микрообъекты;
специализированные центры (мебельные и др.);
универмаги и пассажи премиального сегмента (ЦУМ, ГУМ и др.);
аутлеты.

Анализировалась ротация арендаторов: сравнивались данные за первое полугодие 2026 года и первое полугодие 2025 года. Классификация ТЦ проводилась по арендопригодной площади: районный, окружной, региональный и суперрегиональный. Такой подход позволяет увидеть, как разные форматы реагируют на изменения рынка.

Рынок торговых центров Москвы в 2026 году переживает структурные изменения: закрытия опережают открытия, мода сокращает присутствие, а другие категории пытаются занять освобождающееся пространство. При этом устойчивость ТЦ напрямую зависит от их формата: районные центры, ориентированные на повседневный спрос, держатся лучше, а крупные окружные и суперрегиональные объекты сталкиваются с дефицитом подходящих арендаторов.

Низкая активность по вводу новых ТЦ говорит о том, что рынок находится в стадии адаптации: девелоперы и владельцы недвижимости ждут, как будет развиваться ситуация, и не спешат с новыми проектами. Для ритейлеров это означает необходимость более гибко подходить к выбору локаций и форматов, а для посетителей — постепенное изменение облика привычных ТЦ: меньше магазинов одежды, больше досуга, ресторанов и сервисов.

В долгосрочной перспективе рынок может прийти к новому балансу: ТЦ станут не столько «местами покупок», сколько «местами проведения времени», а их арендаторский состав будет отражать этот сдвиг. Однако переходный период неизбежно сопровождается сжатием: освобождаются площади, уходят отдельные категории, а поиск новых арендаторов занимает время. Именно эту фазу мы и наблюдаем в Москве в 2026 году — и её последствия будут влиять на рынок ещё несколько лет.