В последние годы в России все больше говорят о необходимости реформирования индивидуального жилищного строительства (ИЖС), учитывая его ведущую роль в развитии регионов. В конце этого года ожидается внесение законопроекта о мастер-планах, который должен обозначить новые принципы территориального планирования в стране. Основная цель этого законодательства — интеграция градостроительной, инженерной и социальной политики в единую систему. Однако более 90% новых домов, построенных в рамках комплексного развития территорий (КРТ), касаются индивидуального жилья, что критически мало для столь важного сегмента.

Для ИЖС, в отличие от девелоперских проектов, основными факторами являются качество среды и потребности жителей, а не только прибыль собственников. По данным Ассоциации МЖС, всего 0,4% индивидуальных жилых объектов включено в КРТ. Это означает, что мастер-планы не учитывают реальную жизнь людей, которые создают малый бизнес и формируют налоговую базу. Поэтому так важно переосмыслить планирование, чтобы оно охватывало все аспекты жизни в этих районах.

Экономика индивидуальной застройки

Разработка ИЖС не просто отдельная задача — это сердце региональной экономики. Правительство понимает это, предоставляя субсидированную инфраструктурную ставку, осознавая, что качественная среда создает экономический эффект. Но проблема заключается в том, что подрядчики и поставщики остаются на федеральном уровне, в то время как основная финансовая нагрузка идет на региональные бюджеты.

КОИЖС: комплексное обновление индивидуальной жилой застройки

Предлагается новая модель — КОИЖС (комплексное обновление индивидуальной жилой застройки), которая предполагает модернизацию существующей инфраструктуры. Это может значительно повысить стоимость недвижимости и увеличить налоговую базу на 30–40%. Исследования показывают, что модернизация может приносить экономический мультипликатор до трех раз. Для поселения на 1000 домов общие выгоды могут составлять до 12 млрд рублей за десять лет.

Проблемы и решения

Однако без четкой структуры управления комплексы не могут достичь успеха. Муниципалитеты не имеют ресурсов для осуществления таких проектов, а девелоперы не заинтересованы в существующей застройке. Один из возможных операторов этой программы — Региональные центры компетенций Минстроя. Расширив свои функции, они смогут взять на себя ответственность за дизайн-коды, контроль качества и управление инфраструктурными проектами.

ИЖС должна быть не периферией, а жизненно важной частью экономической структуры. Если интегрировать индивидуальную застройку в систему территориального развития, Россия сможет достичь большей эффективности и ясности в управлении этими территориями. Это потребует нового подхода, который поможет жителям и владельцам земли повысить стоимость своих активов и создаст импульс для роста.