Где в России жильё подешевело за последние шесть месяцев

26 сентября 2026 07:00, Татьяна Кондакова, Новости недвижимости, 👁 52

К сентбрю 2026 года снижение цен на вторичное жильё зафиксировано в 20 из 50 исследуемых городов России — от Архангельска, где «квадрат» потерял 11,9% за пять месяцев, до Новосибирска и Рязани, где коррекция продолжается всё лето. Это важно, потому что рынок вторичной недвижимости, на который приходится 80–85% альтернативных сделок, впервые за несколько лет перешёл из режима безостановочного роста в режим выборочного падения — и главная причина не локальная, а общая: высокие ипотечные ставки, сделавшие кредит недоступным для большинства покупателей. Дальше тренд будет зависеть от решений Центрального банка по ключевой ставке и от условий семейной ипотеки, которые ужесточаются с 1 октября.

Осень 2026 года. Российский рынок жилья находится в фазе, которую аналитики называют «рынком выбора»: спрос не обрушился, но стал точечным и рациональным. Доля сделок без ипотеки выросла с 16% в 2023 году до 55% к началу 2025 года, а рыночные ставки по кредитам на вторичку держатся на уровне 18–19% годовых. В этих условиях продавцы, ещё недавно диктовавшие условия, постепенно уступают — но не везде и не одинаково. Картина пёстрая: в одних городах цены продолжают расти, в других — стагнируют, в третьих — падают. По данным аналитического центра «Домклик» (на основе ипотечных сделок Сбербанка), за первые пять месяцев 2026 года медианная стоимость квадратного метра на вторичном рынке снизилась в 12 городах. По данным компании «Этажи», к июню таких городов стало уже 20 — 40% от всех исследуемых рынков. Анализ «Поиска Яндекса» по недвижимости, выполненный нейросетью, показал, что в июне жильё подешевело в шести крупных городах, включая Москву и Санкт-Петербург, а ещё в 15 зафиксирована стагнация.

Лидеры падения: от Архангельска до Сочи

Сильнее всего с начала года вторичная недвижимость подешевела в Архангельске — на 11,9%, с 106,5 до 93,8 тысячи рублей за квадратный метр. На втором месте — Благовещенск: минус 9,6%, до 161,4 тысячи. Замыкает тройку Сочи, где «квадрат» упал на 6,9% — с 253,4 до 236 тысяч рублей. Далее следуют Ставрополь (минус 4,6%), Новороссийск и Тюмень (по минус 3,8%), Астрахань (минус 2,1%). Снижение затронуло и два города-миллионника: Новосибирск потерял 1,8%, Краснодар — 1,4%. Минимальное падение зафиксировано в Смоленске (минус 1%) и Улан-Удэ (минус 0,7%).

К лету тренд усилился и расширился. В июне, по данным «Этажи», средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья по всем мегаполисам впервые снизилась — на 0,1%, до 169,6 тысячи рублей. В июне сильнее всего подешевели квартиры в Сочи (минус 1,6%, до 296 тысяч), Новокузнецке и Рязани (по минус 1,3%), Кемерово (минус 1,1%) и Брянске (минус 1%). Анализ «Поиска Яндекса» дополнил картину: в июне медианная стоимость квартиры снизилась в Рязани на 3,4%, в Москве — на 2,4%, в Балашихе — на 1,2%, в Махачкале — на 1,1%, в Санкт-Петербурге и Ростове-на-Дону — на 0,7%. К августу цены в крупнейших городах стабилизировались: снижение зафиксировано в 9 из 50 городов — Рязани (минус 1,6%), Сочи (минус 0,9%), Новокузнецке (минус 1%), Новосибирске (минус 0,9%).

Объявления о продаже и аренде недвижимости

Новостройки: тоже падают, но по другому сценарию

На первичном рынке снижение зафиксировано в 20 региональных центрах, включая семь городов-миллионников. Лидеры по падению цен на новостройки — Майкоп (минус 10,8%), Тюмень (минус 10,6%) и Улан-Удэ (минус 8,9%). Среди миллионников сильнее всего скорректировались Уфа и Омск (по минус 4,5%), Новосибирск (минус 4,1%), Ростов-на-Дону (минус 4%), Екатеринбург (минус 3,4%) и Воронеж (минус 2,7%). Однако в отличие от вторички, где падение обусловлено спросом, на первичном рынке снижение во многом связано с изменением структуры предложения: застройщики выводят на рынок больше доступных лотов массового сегмента, что тянет средний чек вниз.

Почему цены падают

Эксперты называют три ключевых фактора. Первый — недоступные ипотечные ставки. Рыночный кредит под 18–19% годовых для большинства покупателей неподъёмен, а льготные программы ограничены. Второй — сезонность: лето традиционно спокойный период, многие откладывают сделки до осени. Третий — психология рынка. Покупатели, у которых есть наличные, понимают, что спрос снизился, и активно торгуются. Собственники, чьи квартиры не продаются месяцами, вынуждены уступать. Как отмечает руководитель агентства недвижимости в Челябинске Лев Шпайзман, «продаст квартиру тот, кто сильнее снизит цену».

Прогноз «Росконгресса», опубликованный в феврале 2026 года, предполагал снижение цен на вторичном рынке на 10–15% по итогам года. К сентябрю этот прогноз частично подтверждается в городах-лидерах падения — Архангельск уже превысил ожидаемую планку. В то же время в Москве, несмотря на летнюю коррекцию на 2,4%, средняя стоимость квадратного метра к осени снова растёт — до 297,6 тысячи рублей.

К осени 2026 года картина российского рынка жилья выглядит так: рост цен замедлился, а в каждом третьем крупном городе — сменился снижением. Рынок перестал быть монолитным: города, где цены продолжают расти (Казань, Омск, Челябинск), соседствуют с городами, где они падают (Новосибирск, Уфа, Рязань). Главный вывод полугодия — снижение цен перестало быть локальным эпизодом и стало системным явлением, охватившим 20 из 50 исследуемых рынков. Для покупателя с наличными это окно возможностей: реальная скидка при аргументированном торге достигает 5–15% от цены в объявлении, особенно в городах-лидерах падения. Для продавца — сигнал, что время «постановочных» цен уходит: квартира, выставленная по верхней границе рынка, может не найти покупателя месяцами. Дальнейшая траектория будет определяться не сезонностью, а макроэкономикой: решениями ЦБ по ключевой ставке и условиями семейной ипотеки после 1 октября. Если ставки начнут снижаться быстрее ожиданий, спрос вернётся, и коррекция сменится ростом. Если нет — список городов с падающими ценами продолжит расширяться.

Бесплатная консультация и подбор от эксперта платформы АЛЛЕ Недвижимость +7 988 622-42-45