Рынок коммерческой недвижимости в 2026 году: от бума к балансу — куда движется спрос на коммерческие объекты

27 августа 2026 07:00, Татьяна Кондакова, Новости недвижимости, 👁 30

Ещё пару лет назад рынок коммерческой недвижимости казался нескончаемым источником возможностей: девелоперы запускали проекты один за другим, инвесторы спешили вложить средства, а ставки и цены уверенно шли вверх. 2023–2025 годы стали временем рекордного ввода объектов и небывалого роста инвестиций — в 2024 году вложения превысили показатели 2022 года на 150 %. Однако любой всплеск активности неизбежно сменяется этапом стабилизации, и именно этот переход мы наблюдаем в 2026 году.

Сегодня рынок отходит от перекосов, вызванных ажиотажем, и формирует новые правила игры. Меняются не только объёмы предложения, но и сами модели использования площадей: от офисов и складов до ультракомпактных торговых точек и кладовых помещений. Спрос перераспределяется, инвесторы ищут более предсказуемые форматы, а бизнес адаптируется к изменившимся экономическим условиям.

Чтобы разобраться, как именно трансформируется рынок и чего ждать до конца 2026 года, мы обратились к данным «Авито Недвижимости» и экспертным оценкам управляющего директора категории «Коммерческая недвижимость» Олега Изотова. В интервью «РБК‑Недвижимости» он подробно описал ключевые тренды, динамику спроса и предложения, а также дал прогноз по арендным ставкам и перспективным сегментам.

Офисы: рост предложения и смещение фокуса на частных инвесторов

Первое полугодие 2026 года отметилось заметным ростом предложения на рынке офисной недвижимости. Объём объектов в аренду увеличился на 7 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а в сегменте продажи — на 14 %. При этом динамика объясняется не только новым строительством, но и активностью частных инвесторов, которые выводят на рынок спекулятивные предложения.

Особенно ярко тренд прослеживается в сегменте небольших офисов до 100 кв. м: их предложение выросло на 83 % год к году. Такой всплеск связан с тем, что девелоперы, в том числе из жилого сектора, активно дополняют свои проекты офисными зданиями в рамках программ комплексного развития территорий (КРТ) и стимулирования создания мест приложения труда (МПТ). Для застройщиков продажа офисов выгоднее, чем управление ими, поэтому они всё чаще предлагают помещения в собственность, а не в аренду.

Спрос на покупку офисов тоже растёт, но не так стремительно. В сегменте до 100 кв. м прирост составил 2 %, а в сегменте свыше 500 кв. м — 16 %. Это говорит о двух параллельных трендах: с одной стороны, частные инвесторы выбирают компактные помещения как инструмент сохранения капитала, с другой — профессиональные игроки продолжают скупать крупные блоки и целые этажи в флагманских высотках.

Интересен и формат готового арендного бизнеса (ГАБ): 20 % опрошенных столичных компаний рассматривают покупку офисов именно с целью формирования стабильного денежного потока. На «Авито Недвижимости» доля объектов с действующим арендатором в офисном сегменте составляет 9 %, а в сегменте помещений свободного назначения (ПСН) — 16 %.

При этом спрос на аренду офисов снизился на 20–24 % в зависимости от сегмента. Однако эксперты подчёркивают, что это не признак кризиса, а скорее балансировка после аномально высоких показателей 2024–2025 годов. Если смотреть на динамику за три года, спрос не падает, а стабилизируется с небольшим ростом в 3 %.

Склады: насыщение рынка и перспективы роста

Складской сегмент долгое время оставался дефицитным, но в 2026 году ситуация постепенно выравнивается. В первом полугодии объёмы предложения для продажи в сегменте 501–1 500 кв. м снизились на 11 %, тогда как в сегменте 101–500 кв. м зафиксирован рост на 61 %. За последние три года предложение для продажи увеличилось на 57 %, для аренды — на 31 %.

Склады остаются привлекательными для застройщиков благодаря более коротким срокам строительства (в три раза быстрее, чем бизнес‑центр) и более низкому порогу входа, особенно в пригородных локациях, где земля дешевле.

Спрос на склады за год снизился: на 20 % в сегменте продажи и на 12 % — в аренде. Но на трёхлетнем горизонте он всё же демонстрирует положительную динамику: +32 % на покупку и +26 % на аренду. Дополнительным драйвером роста может стать развитие электронной торговли и традиционное восстановление деловой активности в сентябре.

Объявления о продаже и аренде недвижимости

Арендные ставки в складском сегменте уже скорректировались: за первое полугодие они снизились на 5–6 % из‑за роста вакансии и увеличения объёма предложения. Эксперты ожидают, что похожая динамика возможна и в офисном сегменте.

Торговая недвижимость: тренд на компактность и редевелопмент

В сегменте торговой недвижимости предложение для продажи выросло на 3 % год к году, причём наибольший прирост показали площади до 100 кв. м (+12 %). Этот тренд формируют крупные торговые сети, которые открывают ультрамалые магазины в формате «у дома», а застройщики проектируют компактные пространства на первых этажах жилых домов.

Одновременно растёт интерес к крупным блокам: спрос на площади 301–1 000 кв. м увеличился на 10 %, а на объекты свыше 1 000 кв. м — на 1 %. Такие лоты интересны инвесторам, которые готовы менять концепцию объекта, подбирать новых арендаторов или даже проводить редевелопмент, например, превращая торговую площадку в жилой дом.

Кладовые: новый перспективный сегмент

Относительно новым и быстрорастущим направлением стали кладовые помещения. Общий объём сегмента в России оценивается в 25–35 млрд рублей, а среднегодовой темп роста в Москве и Санкт‑Петербурге составляет 15–25 %. Опрос 10 тысяч россиян показал, что каждый пятый либо уже покупал или арендовал кладовую, либо планирует это сделать. В Москве такой интерес выражен ещё сильнее — 26 % респондентов рассматривают покупку кладовой.

Основные сценарии использования — хранение личных вещей (62 % респондентов) и извлечение прибыли (каждый четвёртый покупатель рассматривает сдачу в аренду или перепродажу). В Санкт‑Петербурге инвестиционный интерес ещё выше: 36 % горожан видят в кладовой инструмент для вложений.

Ключевые критерии выбора — цена (45 % респондентов), круглосуточный доступ (44 %) и близость к дому или месту работы (40 %).

Роль профессионалов и новые форматы признания

В условиях усложнения рынка покупатели всё чаще обращаются к профессионалам — брокерам, агентствам и консультантам. Сделка с коммерческой недвижимостью становится полноценным проектом, где важна не только цена, но и стратегия, сроки, риски и юридические нюансы. В «Авито Недвижимости» даже запустили профессиональную премию «Архитекторы сделок», чтобы отметить вклад брокеров в формирование рынка. В премии участвуют специалисты из разных регионов России, а номинации охватывают лучшие сделки, агентства и брокеров года.

Рынок коммерческой недвижимости в 2026 году проходит этап перехода от бурного роста к сбалансированному развитию. Предложение растёт, но спрос адаптируется к новым условиям: инвесторы ищут более предсказуемые форматы, бизнес оптимизирует площади, а девелоперы подстраиваются под меняющиеся потребности.

Офисы продолжают оставаться востребованными, но фокус смещается на компактные помещения и готовые арендные бизнесы. Склады постепенно насыщают рынок, а арендные ставки корректируются. Торговая недвижимость развивается в сторону компактных форматов, одновременно сохраняя интерес к крупным объектам для редевелопмента. Кладовые становятся самостоятельным сегментом с высоким инвестиционным потенциалом.

До конца 2026 года эксперты ожидают более позитивной динамики во втором полугодии: бизнес уже адаптировался к налоговым изменениям, а новые проекты традиционно запускаются именно в этот период. Рынок должен начать восстанавливаться, формируя устойчивые тренды на ближайшие годы.

Таким образом, 2026 год — это не столько время рекордов, сколько период осмысления и настройки. Для участников рынка это шанс пересмотреть стратегии, выбрать наиболее перспективные сегменты и выстроить долгосрочные планы, опираясь на реальные данные и объективные тренды.