Как снять ограничение с недвижимости?

Арестованную недвижимость нельзя сдавать в аренду, продавать или дарить до снятия запрета. Кто и почему ограничивает права собственника, как снять арест и сколько это займет времени — рассказываем в нашей статье.

Какое имущество может быть арестовано

Аресту может быть подвергнуто любое недвижимое имущество, включая:

Квартиру
Дом
Земельный участок
Парковочное место
Коммерческие помещения

Причины ареста недвижимости

Наиболее распространенная причина ареста недвижимости — задолженность. Это может быть долг перед кредиторами, банком или частным лицом.

Например, если заемщик перестает платить по ипотеке, банк может добиться ареста квартиры и дальнейшего взыскания через суд. Обычно суд снимает арест после полного погашения долга.

Неоплаченные счета за жилищно-коммунальные услуги, штрафы, налоги и пени также могут стать основанием для ареста. Величина долга не имеет значения — даже небольшой долг может привести к аресту имущества по решению компетентных органов, таких как налоговая служба.

Органы или организации могут подать иск в суд о взыскании задолженности или выдать судебный приказ, если долг не был погашен добровольно. Федеральная служба судебных приставов (ФССП) может возбудить исполнительное производство для принудительного взыскания долга. Если сумма долга превышает 3 тыс. рублей, приставы могут наложить арест на имущество.

Конфликтные бракоразводные процессы также могут привести к аресту имущества в качестве обеспечительной меры для сохранения имущества до решения суда.

Как снять арест с недвижимости

Снять арест, наложенный судом, можно до окончания процесса, подав ходатайство или жалобу в вышестоящий суд.

Разделение недвижимости в ипотеке при разводе

Арест может быть наложен при долге, превышающем 3 тыс. рублей, если другие способы погашения отсутствуют. Однако квартиру можно выставить на торги только при значительном долге, соизмеримом с рыночной стоимостью недвижимости.

Судебный пристав обязан руководствоваться ч. 2 ст. 69 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», где сказано, что арест имущества должен быть соразмерен объему требований взыскателя.

Последствия ареста имущества

Арестованное имущество нельзя продать, сдать в аренду или подарить. До снятия ареста невозможно проводить сделки с имуществом. Если не погасить задолженность, обойти запрет невозможно. Информация о наложении ареста поступает в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), что делает любые операции невозможными.

С 1 января 2023 года действует новая выписка из ЕГРН, где видны все ограничения прав и обременения. Узнать о «чистоте» квартиры и проверке ареста можно, запросив выписку из ЕГРН.

Распоряжение и пользование имуществом — разные действия. Если имуществом нельзя распоряжаться, режим его использования может быть сохранен, и должник сможет жить в арестованной квартире. Однако иногда приставы опечатывают жилье, тогда пользоваться им нельзя. Для восстановления права пользования потребуется снять арест.

Нарушение режима ареста приведет к административной или налоговой ответственности. Административная ответственность — штраф от 1 до 2,5 тыс. рублей, налоговая — до 30 тыс. рублей.

Главный риск ареста недвижимости

Квартира, дом или земля могут быть потеряны. Арест — это мера для принуждения должника к погашению долгов. Если должник не в состоянии погасить долг, арестованное имущество может быть выставлено на торги для покрытия долгов кредиторам.

Снятие ареста с имущества

После получения уведомления об аресте имущества, направленного по почте, собственник должен выяснить, по какому делу был наложен арест. Для этого необходимо обратиться в Федеральную службу судебных приставов (ФССП).

Арест может быть как правомерным, так и неправомерным. Неправомерным считается арест, наложенный без наличия долгов у собственника. Как оспорить ответственность за чужие долги, можно узнать здесь.

Если долгов нет, но арест наложен, следует подать жалобу на действия судебного пристава в территориальный орган ФССП. Единственный способ снять правомерный арест — это полностью погасить все долги.

Сроки снятия ареста с недвижимости

После погашения задолженности, суд или пристав в рамках межведомственного взаимодействия отправляют сведения о погашении долга в Росреестр. Обычно это занимает до 3 рабочих дней.

Росреестр вносит соответствующую запись в ЕГРН, снимая арест с недвижимости. У ведомства есть 5 рабочих дней для отправки уведомления владельцу после внесения изменений в реестр. Получив уведомление, собственник вновь может пользоваться и распоряжаться своей недвижимостью.

Если сроки затягиваются или арест необходимо снять срочно, собственник может самостоятельно подать заявление в Росреестр, приложив заверенную копию акта о снятии запрета на сделки, полученную у судебного пристава. Заявление можно подать в МФЦ или через сайт госуслуг, используя подтвержденный аккаунт и усиленную электронную подпись.

Неправомерный арест недвижимости

Неправомерный арест — это действия ФССП, с которыми собственник не согласен по причине отсутствия задолженностей. В этом случае необходимо обжаловать решение приставов.

Первым шагом является подача заявления-жалобы на имя руководителя пристава, наложившего арест, в течение 10 дней после получения информации об исполнительном производстве. Если срок пропущен, оспаривать ограничения придется через суд, что займет больше времени. Если ФССП откажет в удовлетворении жалобы, необходимо обратиться в суд.

Что нельзя арестовать

Существует имущество, которое может быть арестовано, но не подлежит взысканию. В этот перечень входят:

Единственное жилье, пригодное для проживания
Земля, на которой находится единственное жилье
Бытовые предметы (мебель, холодильник, стиральная машина и другие)
Личные вещи
Продукты питания
Животные, не связанные с бизнесом и получением дохода
Предметы, включая транспортные средства, необходимые должнику в связи с инвалидностью
Предметы, используемые для профессиональной деятельности (например, музыкальные инструменты) стоимостью не более 10 тыс. рублей

Единственное жилье защищено законом (статья 446 Гражданского процессуального кодекса РФ), если оно не является предметом ипотеки. Однако судебная практика учитывает случаи недобросовестности должников, создающих ситуации, когда дорогостоящая недвижимость получает статус единственного жилья.

В 2021 году в России был создан прецедент (Арбитражный суд Свердловской области, дело № А60-56649/2017), когда единственное жилье (пятикомнатная двухуровневая квартира) было изъято у банкрота и выставлено на торги. Взамен должнику была предоставлена однокомнатная квартира, обеспечивающая его конституционные права.