Рынок недвижимости в России в 2026 году: задатки бьют рекорды, а баланс между первичкой и вторичкой наконец восстановлен

Российский рынок недвижимости в августе 2026 года демонстрирует заметную перестройку: количество задатков по сделкам с жильём достигло максимального уровня за последние 34 месяца. По оценкам экспертов агентства недвижимости «Этажи», рынок постепенно возвращается к сбалансированному состоянию — впервые за долгое время спрос на первичное и вторичное жильё практически сравнялся. Ещё недавно новостройки доминировали на рынке, занимая до 70% сделок, а теперь их доля снизилась до 41–42%, тогда как доля вторичного рынка превысила 50%. Для профессиональных участников рынка такое соотношение выглядит как возвращение к «нормальной» рыночной структуре, где ни один сегмент не подавляет другой.

Этот переломный момент стал следствием сразу нескольких факторов. Во‑первых, ипотека на вторичное жильё за последний год стала ощутимо доступнее, что расширило круг потенциальных покупателей именно этого сегмента. Во‑вторых, на фоне изменения условий льготных программ и более сдержанного поведения банков покупатели стали внимательнее оценивать реальную экономику сделки: нередко покупка готовой квартиры оказывается выгоднее, чем приобретение новостройки на этапе строительства, особенно если учитывать дополнительные расходы на аренду жилья до сдачи дома, ремонт и сопутствующие издержки. В‑третьих, государство активно регулирует рынок первичного жилья: ограничивается выдача разрешений на строительство, а также сокращается набор ипотечных инструментов, стимулировавших спрос на новостройки. Всё это привело к тому, что «выгодного инструмента» для покупки первички стало меньше, и покупатели всё чаще делают выбор в пользу вторичного рынка.

Рост задатковой активности — один из самых надёжных индикаторов реального интереса покупателей. Задаток — это не просто формальность, а финансовый сигнал: он фиксирует намерение покупателя и готовность к сделке, а значит, высокий уровень задатков говорит о том, что спрос не спекулятивный, а подкреплён реальными деньгами и планами. Достижение пиковых значений за 34 месяца свидетельствует о том, что рынок вышел из фазы неопределённости и перешёл к активной фазе заключения сделок. При этом эксперты не ожидают перенасыщения рынка новостройками: регуляторные меры государства и более осторожное поведение девелоперов сдерживают избыточный ввод новых проектов.

Основатель агентства недвижимости «Этажи» в Екатеринбурге Александр Бабушкин оценивает текущее состояние рынка как хорошее и сбалансированное. По его словам, выравнивание долей первичного и вторичного жилья — это естественный процесс, который отражает зрелость рынка и способность участников адаптироваться к меняющимся условиям. Старший бизнес‑партнёр агентства «Этажи» Наталья Чулкова подчёркивает, что нынешнее соотношение сегментов — это норма, к которой рынок должен был прийти после периода аномального перекоса в сторону новостроек.

Важно понимать, что этот баланс не означает снижения общей активности: напротив, именно рост задатков показывает, что покупатели не просто присматриваются к рынку, а готовы действовать. Для продавцов это хороший знак: повышается вероятность того, что сделка состоится, а не сорвётся на этапе переговоров. Для покупателей же сбалансированный рынок означает больше выбора и более предсказуемые условия: меньше ажиотажа, меньше «гонки» за лотами и больше возможностей для спокойного анализа вариантов и торга.

Пик задатковой активности и выравнивание долей первичного и вторичного жилья в 2026 году — это признак того, что российский рынок недвижимости проходит этап структурной перестройки. Рынок становится более зрелым и сбалансированным: уходит период, когда один сегмент подавлял другой, и формируется ситуация, в которой оба сегмента развиваются параллельно, отвечая разным потребностям покупателей. Для участников рынка — от инвесторов до обычных граждан, планирующих покупку жилья, — это означает более понятные правила игры, больший выбор и возможность принимать решения на основе реальных экономических расчётов, а не на волне ажиотажа. В ближайшие месяцы ключевым фактором стабильности останется регуляторная политика государства, которая будет определять темпы ввода нового жилья и доступность ипотечных программ, а также поведение самих покупателей, чьё внимание всё больше смещается в сторону готовых решений и предсказуемой экономики сделки.

Читайте также:

Сколько лет придётся копить на квартиру: география доступности жилья в России в 2026 году

Уведомления от Росреестра — на два адреса: как новый механизм поможет защитить недвижимость в России в 2026 году

Ключевая ставка в сентябре 2026: на чём будет строиться решение ЦБ и чего ждать рынку