Сервисные апартаменты: что это и как на них заработать

Согласно промежуточным отчетам за первый квартал 2024 года, спрос на сервисные апартаменты в России удвоился по сравнению с прошлым годом. Давайте вместе с экспертами рынка разберемся, что стало причиной этого роста спроса и чем сервисные апартаменты отличаются от других типов недвижимости.

Снять недвижимость на портале АЛЛЕ

“За прошедший год бронирования сервисных апартаментов увеличились в два раза. Мы ожидаем, что эта тенденция сохранится как в строительстве новых объектов, так и в спросе со стороны конечных потребителей”, - отмечает заместитель директора подразделения индустрии гостеприимства. По его словам, это во многом связано с интересом инвесторов к данному формату.

“Все больше частных инвесторов выбирают сервисные апартаменты. Цены на такую недвижимость остаются ниже, чем на жилую, хотя и не столь значительно, как ранее. Возможность передать управление своей собственностью профессиональной компании и получать арендный доход увеличивает привлекательность этого вида инвестиций”, - добавляет эксперт.

Что такое сервисные апартаменты?

Это один из типов апартаментов, который по своей юридической классификации относится к нежилому фонду, но предназначен для постоянного или временного проживания. Сервисные апартаменты могут быть сданы как на краткосрочную, так и на долгосрочную аренду. Обычно такие комплексы оснащены всей инфраструктурой, доступной как в жилых комплексах, так и в гостиницах: магазины, рестораны, фитнес-залы, рабочие и зоны отдыха, прачечные, детские игровые площадки. Жители сервисных апартаментов могут пользоваться круглосуточным сервисом и уборкой. Обычно управлением такими проектами занимаются известные отельные операторы.

Купить недвижимость на портале АЛЛЕ

Какова история возникновения данного формата?

Предшественниками сервисных апартаментов считают доходные дома и частные апартаменты, которые арендовались в уже построенных домах. Этот бизнес стал популярным около 25 лет назад, однако сервисные апартаменты как девелоперский продукт появились недавно: первые проекты появились около десяти лет назад.

“Например, первые сервисные апартаменты в Петербурге были запущены в 2013 году в проекте YE’S на проспекте Просвещения”, - рассказывает эксперт. Сейчас сеть YE’S включает пять апарт-комплексов в Москве и Санкт-Петербурге и один - в Казахстане по франшизе. На столичных рынках с сервисными апартаментами работают также другие девелоперы, такие как ГК ФСК, GloraХ, Coldy и другие. Более дорогие варианты можно найти в проектах MR Group, KR Properties, Capital Group и других.

Тем не менее, предложение сервисных апартаментов остается невеликим, подчеркивают участники рынка. Аналитики Nikoliers отмечают, что в Москве апартаменты чаще используются для жилья, чем как объект арендного бизнеса. Это мнение разделяют и другие эксперты.

“Проекты сервисных апартаментов в России все еще редки, общий объем предложения заметно меньше, чем в других мировых городах. Например, по сравнению с Гонконгом, разница составляет более чем 55 раз”, - отмечает директор департамента мониторинга рынка и оценки “Intermark Городская Недвижимость”.

Инвестиционный вариант

В отличие от жилой недвижимости, сервисные апартаменты не попадают под условия льготной ипотеки, а условия кредитования для коммерческой недвижимости в настоящее время выше, чем даже приближенные к максимальным на рынке ставки на жилье.

Разница в процентных ставках

Традиционно ставки кредитования на жилье ниже, чем на коммерческую недвижимость. При действующей на момент публикации ключевой ставке Центрального Банка в 16%, рыночные программы на новостройки и вторичное жилье превышают эту ставку и значительно выше комфортного уровня для заемщика, по мнению Марата Хуснуллина, который курирует строительную отрасль. По его оценкам, комфортный уровень ставок для населения на треть ниже нынешних рыночных условий.

Банковские условия для покупки коммерческой недвижимости на несколько процентных пунктов выше. Например, рыночная ставка Сбербанка (который контролирует почти половину ипотечного рынка) для квартир в новостройках в настоящее время составляет от 16,7% годовых, а для покупки коммерческой недвижимости - от 18,2%. Условия ВТБ (доля рынка 20,8%) аналогичны: для квартир в новостройках - от 16,7%, для коммерческой недвижимости (ипотека на любые цели) - от 18,4%.

Тем не менее, даже при этом высокий спрос инвесторов сохраняется на этот формат. “Доля инвесторов на рынке сервисных апартаментов может достигать 30% в зависимости от конкретного проекта и класса объекта,” - говорит управляющий директор компании “Метриум”. По его словам, это объясняется стабильной доходностью на фоне высокого спроса со стороны арендаторов.

“Большинство сделок с сервисными апартаментами заключаются инвесторами, чтобы обеспечить себе пассивный доход при минимальной вовлеченности,” - говорит эксперт.

“Инвестиционный интерес к сервисным апартаментам с годами только растет. Портрет покупателя остается неизменным, апартаменты приобретаются как для личного пользования, так и в инвестиционных целях. Доходность в этом сегменте значительно выше, чем от аренды жилья. В том числе, управляющая компания берет на себя все заботы по управлению активом,” - отмечает управляющий партнер IPG Россия Иван Починщиков. Этот же момент подчеркивает и директор по развитию сети апарт-отелей.

“Средняя годовая доходность от аренды квартиры в настоящее время составляет примерно 3% годовых. В то время как средняя операционная доходность формата сервисных апартаментов составляет 8% годовых, а все аспекты управления активом берет на себя профессиональная управляющая компания,” - отмечает эксперт.