ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП: в чем разница

30 июля 2025 05:09, Татьяна Кондакова, Новости недвижимости, 👁 104

Первоочередная задача любого покупателя земли — разобраться в категориях и видах разрешённого использования участков (ВРИ). В России функционирует семь категорий, каждая из которых определяет правовой режим и целевое назначение территории. Кроме того, существует классификатор Росреестра, включающий 158 видов ВРИ, из которых только шесть подходят для индивидуального строительства или ведения приусадебного хозяйства. В этой статье мы подробно расскажем, какие земли годятся для возведения дома, как проверить ВРИ участка и на что обратить внимание при выборе и оформлении документов. По данным Росреестра¹, порядка 70 % всех частных застроек возводятся на землях населённых пунктов и сельхозназначения.

Категории земли и виды разрешённого использования

• Земли населённых пунктов — подходят для ИЖС (до 3 этажей, до 20 м в высоту), многоквартирной застройки, общественно-деловых объектов и инфраструктуры.
• Сельскохозяйственные земли — включают пахотные угодья, садоводческие и огороднические участки, водоёмы и защитные насаждения.

В рамках этих категорий доступны ВРИ, определяющие точные цели: от огородничества до малоэтажного строительства. Информацию можно получить в выписке из ЕГРН или на публичной кадастровой карте Росреестра.

Почему ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП далеко не одно и то же

ИЖС – индивидуальное жилищное строительство

Участки в черте населённого пункта с ВРИ «для индивидуального жилищного строительства» позволяют возводить жилой дом с постоянной регистрацией, пользоваться инфраструктурой и ипотекой с господдержкой. Минусы: высокая стоимость земли и налогов, обязательный срок начала стройки — 3 года.

ЛПХ – личное подсобное хозяйство

Приусадебные участки ЛПХ внутри населённых пунктов подходят под строительство жилых домов и хозпостроек, а полевые ЛПХ вне поселений разрешают только огородничество и пристройки без капитальных объектов. Можно перевести ЛПХ в ИЖС, но нарушить ВРИ чревато штрафами и сносом строений.

ДНП/ДНТ – дачные товарищества

Объединения участков для дачного строительства. После 2019 года все ДНП автоматически перешли в СНТ. На таких землях обязателен садовый дом, но часто без права постоянной регистрации и семейных льгот.

СНТ – садовое некоммерческое товарищество

СНТ ориентированы на ведение садоводства, но зачастую допускают строительство жилых или садовых домов внутри населённых пунктов. Минусы — проблемы с коммуникациями и регистрацией, ограниченный размер участка (до 15 соток).

Как проверить и изменить ВРИ участка

Получите выписку из ЕГРН по кадастровому номеру.
Ознакомьтесь с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) в градостроительном регламенте вашего региона.
Если необходимо изменить ВРИ, подайте заявление в Росреестр или через Госуслуги, соблюдая требования градостроительных регламентов.

Изменение ВРИ может повлиять на кадастровую стоимость и налог. При запрете изменения (участок в аренде без торгов или вне ПЗЗ) правки не допустимы.

Выбор земли: ключевые критерии

• Цель покупки — постоянное проживание или летний отдых.
• Нужен ли адрес и регистрация.
• Ипотека и льготы (материнский капитал, госпрограммы).
• Бюджет на покупку и строительство, сроки начала работ.

Осознанный выбор участка и правильное понимание ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП помогут избежать штрафов и сноса самовольных построек, а также обеспечат комфорт и безопасность вашего дома.