26 марта 2024 12:01, Блог Вся Недвижимость, Новости недвижимости, 👁 660
Шаг 1: Проверка документов
Важно начать с тщательной проверки документов продавца. Нередко мошенники используют поддельные документы, такие как паспорта и завещания. Проверить подлинность паспорта можно через специализированный сервис. Тем не менее, следует учитывать, что паспорт может быть недействителен по разным причинам, не связанным с мошенничеством. В этом случае стоит запросить у продавца разъяснения в территориальных органах МВД.
Перед покупкой недвижимости также следует внимательно изучить правоустанавливающие документы, такие как договоры купли-продажи и дарения. С 2016 года выписка из ЕГРН является основным документом, подтверждающим государственную регистрацию права собственности на недвижимость. Это заменило свидетельство о государственной регистрации права.
Однако, как отмечает юрист, не следует полагаться только на предоставленные продавцом документы. Для проверки актуальности права собственности и наличия ограничений на объект недвижимости рекомендуется получить выписку из ЕГРН.
Кроме того, если продавец не первый владелец жилого помещения, важно запросить выписку из ЕГРН о переходе прав. Этот документ даст информацию о предыдущих собственниках и количестве смен собственников объекта.
Юрист рекомендует следующие документы для сделки:
- Выписка из ЕГРН, содержащая данные о собственниках и ограничениях на объект;
- Подтверждающие право собственности документы (договор купли-продажи, свидетельство о приватизации и наследстве);
- Единый жилищный документ, заменяющий выписку из домовой книги и финансово-лицевой счет;
- Технический паспорт квартиры, отражающий информацию о перепланировках;
- Справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
- Выписка из психоневрологического диспансера, подтверждающая дееспособность продавца;
- Свидетельство о браке или его расторжении, брачный договор или соглашение о разделе имущества в случае брака;
- Предварительное согласие органов опеки и попечительства при наличии детей среди собственников квартиры.
Шаг 2: Проверка наличия судебных разбирательств
Важно убедиться, что собственник квартиры не участвует в каких-либо судебных разбирательствах, что можно сделать, используя открытые источники. Адвокат рекомендует обратить особое внимание на:
- наличие исполнительных производств в отношении продавца (доступно на сайте ФССП), чтобы узнать о просроченных обязательствах, которые могут привести к банкротству;
- наличие судебных споров, где продавец выступает в качестве ответчика, особенно важно обращать внимание на семейные и наследственные споры, а также споры, связанные с договорами займа и кредитными соглашениями, которые часто обеспечиваются недвижимым имуществом.
Для проверки наличия судебных разбирательств и исков в отношении собственника можно воспользоваться официальными порталами судов общей юрисдикции, такими как портал судов города Москвы, портал “Правосудие”, а также сайт картотеки арбитражных дел (если продавец является индивидуальным предпринимателем). Для этого потребуются данные о собственнике (ФИО, ИНН).
Шаг 3: Проверка наличия дел о банкротстве
Важно также удостовериться, что продавец квартиры не находится под угрозой банкротства. Информацию о наличии дел о банкротстве (активных или завершенных) можно проверить на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве или на сайте картотеки арбитражных дел. Для этого потребуются ФИО или ИНН собственника квартиры.
Юрист подчеркивает, что когда собственник понимает, что банкротство неизбежно, он часто принимает решение о быстрой реализации недвижимого имущества.
Также возможно запросить у продавца информацию из бюро кредитных историй о наличии у него кредитов (активных или погашенных). Однако следует отметить, что собственники не всегда соглашаются на предоставление такой информации. Получить данные сведения о третьем лице самостоятельно по закону невозможно.
Новости недвижимости Нижний Новгород
Шаг 4: Проверка участия в юридических лицах
Также стоит убедиться, что продавец квартиры не является участником или акционером каких-либо юридических лиц. Эту информацию можно получить из открытых источников или через профессиональные порталы (например, casebook.ru или СПАРК, где услуги платные). Если выяснится, что продавец имеет связь с юридическим лицом, необходимо проверить финансовое состояние этой компании.
Адвокат подчеркивает, что если продавец владеет акциями в акционерном обществе, которое находится в процессе банкротства или имеет признаки финансовой нестабильности, то в дальнейшем он может быть привлечен к субсидиарной ответственности за обязательства общества. После этого возможно его личное банкротство, и сделка по продаже квартиры может быть оспорена.
Шаг 5: Семейное положение продавца
При анализе юридической чистоты сделки также важно обратить внимание на семейное положение продавца. Часто приобретая недвижимость, супруги оформляют ее только на имя одного из них. Однако для отчуждения такого имущества супругом-владельцем необходимо получить согласие другого супруга, удостоверенное нотариусом. В противном случае сделка может быть оспорена.
Однако есть исключения, когда согласие второго супруга не требуется, например, если недвижимость была получена одним из супругов безвозмездно, как наследство или в результате приватизации. Или если между супругами был заключен брачный договор, устанавливающий право собственности на имущество одного из супругов.
Зарегистрированные в квартире
Также важно получить информацию о зарегистрированных лицах в покупаемой квартире. Для этого можно запросить у продавца выписку из домовой книги или Единого жилищного документа. Эти сведения необходимы для того, чтобы получить согласие зарегистрированных лиц на снятие с регистрационного учета и выселение. Если этот вопрос не будет урегулирован до сделки, новому собственнику может потребоваться разрешение в судебном порядке.
Шаг 6: Получение справок из диспансеров
Также рекомендуется запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не состоит на учете в этих учреждениях. Цель этой проверки — исключить риск оспаривания сделки на основании возможного состояния продавца в момент ее совершения, когда он мог быть не способен осознавать свои действия. Юрист подчеркивает, что факт нахождения продавца на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере сам по себе не является достаточным основанием для отказа от сделки. В таких случаях важно выяснить все обстоятельства, связанные с продажей квартиры, включая причины продажи и планы собственника на будущее. Предложение провести медицинское освидетельствование продавца в день заключения сделки также может быть разумным решением для уверенности в его готовности к сделке.
Шаг 7: Наблюдение за странным поведением продавца
Необычное поведение продавца может также выдать его недобросовестность, особенно если он не может дать адекватные ответы на обычные вопросы. Эксперт советует будущим покупателям быть бдительными, если собственник квартиры не может объяснить, куда он собирается переехать после продажи своего жилья и когда планирует зарегистрироваться по новому адресу. Хотя такое поведение можно объяснить бытовыми сложностями, все равно необходимо разобраться в этой ситуации. Также тревожным сигналом является подозрительно низкая цена квартиры — если она значительно ниже рыночной стоимости подобных объектов. Хотя собственник может предложить скидку из-за срочной необходимости продажи из-за переезда, высокий уровень скидки требует особой внимательности при проверке документов и заключении сделки.
