Ипотека ИЖС: ЦБ вводит лимиты для рисковых заемщиков с 1 октября

01 августа 2025 06:33, Татьяна Кондакова, Новости недвижимости, 👁 210

С 1 октября 2025 года Банк России впервые устанавливает макропруденциальные лимиты на выдачу ипотечных кредитов в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Новые ограничения направлены на поддержку финансовой стабильности и снижение рисков невозврата займов граждан с высокой долговой нагрузкой. По данным регулятора, во II квартале 2025 года 30 % выдач по ИЖС пришлось на заемщиков с ПДН выше 80 %, ещё 28 % — на уровень 50–80 %. Аналогичные меры введены и для нецелевых потребительских кредитов под залог недвижимости. В первый этап лимиты установлены ниже среднерыночных значений, что позволит банкам и заемщикам плавно адаптироваться. С 1 апреля 2025 года ЦБ получил право вводить такие лимиты и для автокредитования, что подчеркивает системный подход к ограничению рисков.

Новые макропруденциальные лимиты на ИЖС

Макропруденциальные лимиты (МПЛ) представляют собой установленный Банком России предел доли «рисковых» кредитов в общем объеме выдач по продукту. Для сегмента ИЖС с 1 октября 2025 года действуют следующие параметры:

ПДН свыше 80 %: не более 30 % всех выдач по ИЖС.
ПДН 50–80 %: не более 28 %.

Похожая схема распространяется на потребительские кредиты под залог недвижимости. Цель — сократить число неплатежеспособных заемщиков и усилить качество портфеля.

Влияние на банки и заемщиков

Жесткий скоринг и повышенные требования к заемщикам с высокой долговой нагрузкой.
Рост ставок для «рисковых» клиентов и сокращение специальных программ.
Усиление конкуренции в сегменте классической ипотеки и переориентация части спроса.

Что ждет рынок недвижимости в 2026 году

С 1 января 2026 года ограничения распространится на кредиты на строительство жилых домов и иные займы под залог. Эксперты прогнозируют замедление темпов выдач и повышенный интерес к классическим ипотечным продуктам на первичном рынке.

Итоги и рекомендации

Новые лимиты ЦБ на ипотеку ИЖС повышают планку платежеспособности заемщиков и стимулируют банки к более строгому отбору клиентов. Рекомендуется вычислить свою текущую долговую нагрузку, обратиться к ипотечному консультанту и рассмотреть классические программы первичного рынка.