Программа сельской ипотеки представляет собой льготное финансовое решение, действующее с 2020 года и охватывающее приобретение или возведение жилого дома на сельских территориях. С начала 2021 года она расширила свой охват, включая не только частные дома, но и жилье в многоквартирных домах, включая блокированную застройку (таунхаусы) высотой не более пяти этажей.
Исходно предполагалось, что программа завершит свою деятельность к концу 2025 года, однако позднее было принято решение сделать ее бессрочной. В июле 2023 года правительство внесло дополнения, смягчив условия сельской ипотеки.
Основные изменения включают в себя возможность использования средств не только для покупки, но и для самостоятельного строительства дома с применением готовых домокомплектов. Максимальная сумма льготного кредита для всех регионов составляет 6 миллионов рублей, при этом важно отметить, что это сумма кредита, а не стоимость объекта. Например, если стоимость дома составляет 7 миллионов рублей, то 1,4 миллиона можно внести в качестве первоначального взноса, и оставшиеся 5,6 миллиона будут в пределах установленного кредитного лимита.
Важным аспектом является исключение земель в Москве, Санкт-Петербурге, населенных пунктах Московской области и в городских округах административных центров других регионов из числа территорий, подпадающих под действие программы. В этих районах программа не распространяется. Однако населенные пункты и поселки, входящие в состав Севастополя, могут воспользоваться сельской ипотекой.
Другие условия кредитования включают ставку от 0,1% (на приграничных территориях) до 3%, первоначальный взнос от 20% с возможностью использования материнского капитала, а также максимальный срок сельской ипотеки в 25 лет.
Важным изменением с 23 декабря 2023 года является возможность воспользоваться льготной ипотекой только один раз и по одной программе. Это не затрагивает кредиты, оформленные до указанной даты. Таким образом, если летом 2023 года была приобретена квартира по семейной программе, это не препятствует получению сельской ипотеки в 2024 году. Однако согласно условиям программы, сельскую ипотеку можно оформить только однажды, следовательно, если до декабря 2023 года был взят кредит по этой программе, повторное использование ее невозможно.
Кто может получить кредит
Программой могут воспользоваться граждане России в возрасте от 21 до 65 лет (в некоторых банках - до 75 лет), которые желают приобрести или построить жилье в сельской местности, поселке городского типа, рабочем поселке (не входящем в состав городских округов) или городе с населением до 30 тысяч человек. Программа не устанавливает требований к семейному положению, социальному статусу или месту жительства заемщика, но банки могут устанавливать свои критерии отбора.
Чаще всего ограничения могут касаться возраста заемщика (от 21 до 75 лет, иногда с условием погашения кредита до достижения 65 лет и т.д.), обязательной регистрации на территории Российской Федерации (без постоянной или хотя бы временной регистрации кредит не выдадут), а также стажа на последнем месте работы (от трех месяцев до полугода).
Важно отметить, что индивидуальные предприниматели должны подтвердить отсутствие убытков в течение последних двух лет своей деятельности. Количество заемщиков по одному кредиту ограничено - не более четырех человек, причем созаемщиками, как правило, выступают родственники заемщика - супруги, дети, родители, братья и сестры.
Место жительства заемщика не имеет значения при оформлении кредита. Например, если вы проживаете в Новосибирске, но планируете построить загородный дом в селе Чарыш Алтайского края, банк не откажет вам в выдаче кредита.
Сумма кредита и процентная ставка
Максимальная сумма кредита после увеличения лимита составляет 6 миллионов рублей для всех регионов. Однако программа позволяет супругам взять два отдельных кредита на один объект, увеличив общую сумму до 12 миллионов рублей. В таком случае, предположительно, потребуется увеличение первоначального взноса до 40% от стоимости объекта.
Этот момент дает семье возможность, например, приобрести дом стоимостью до 20 миллионов рублей, внести 8 миллионов в качестве первоначального взноса и получить льготный кредит на оставшиеся 12 миллионов. Главное, чтобы банк одобрил такую кредитную нагрузку.
Напомним, что процентная ставка по программе составляет до 3%, а для приграничных территорий - не выше 0,1%. Понятие приграничной территории определено Концепцией приграничного сотрудничества РФ и включает в себя пограничную зону, водные и морские территории, административные районы и города, санаторно-курортные зоны, особо охраняемые природные территории и другие земли, прилегающие к границе РФ. Из 89 субъектов Российской Федерации, 51 имеют приграничные или приморские территории, на которые распространяется пониженная ставка.
Кредитующие банки в рамках программы “Сельская ипотека”
Список банков, предоставляющих кредиты по льготным условиям, формируется оператором программы - Минсельхозом России. “Сельская ипотека” является частью государственной программы “Комплексное развитие сельских территорий”, под надзором министерства. Поэтому окончательное решение о предоставлении кредита принимают сотрудники Минсельхоза, а не сами банки-кредиторы. В связи с этим процесс согласования занимает некоторое время - до 20 рабочих дней.
Низкая процентная ставка по программе становится возможной благодаря государственному субсидированию: убытки, понесенные банками, компенсируются из бюджета. Однако данное субсидирование не является неограниченным: Минсельхоз устанавливает ежегодные лимиты финансирования для каждого участвующего банка. Если кредитная организация исчерпает свой лимит, она временно приостановит выдачу сельской ипотеки до получения новой субсидии.
Финансовые ограничения стали главным фактором того, что в августе 2023 года, после повышения ключевой ставки до 12%, все банки временно приостановили прием заявок на сельскую ипотеку. Увеличение ставки Центрального банка сделало новые кредиты более затратными для бюджета, и выделенных средств на программу могло не хватить. Позже, в октябре, кредитование по программе было возобновлено. Наиболее активным участником сельской ипотеки является Россельхозбанк, доля которого в выдаче “сельских” кредитов составляет 75%.
Какое жилье можно приобрести
Преимущество программы заключается в том, что она не ограничивает жилищные потребности сельского населения. Заемщики могут использовать ипотечный заем как для приобретения готового жилья на первичном или вторичном рынке, так и для покупки земельного участка с последующим строительством на нем жилого дома.
Перечни территорий, подпадающих под программу сельской ипотеки, утверждаются на местном уровне в каждом регионе Российской Федерации. Если участок находится в СНТ или коттеджном поселке, включенном в программу, то и на него также можно получить льготный кредит.
В рамках сельской ипотеки можно приобрести:
Готовый жилой дом, соответствующий требованиям к минимальной учетной площади жилья и оборудованный всеми необходимыми коммуникациями: электроснабжением, водоснабжением, канализацией и отоплением.
Объект должен располагаться в сельских населенных пунктах и агломерациях, а также соответствовать местным стандартам по минимальной учетной норме площади жилья. Обычно это 33 квадратных метра на одного человека, 42–45 квадратных метра на двоих и 15–18 квадратных метра на человека для семей из трех и более человек.
Если продавец - физическое лицо, дом не должен быть старше пяти лет, а если продавец - юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, то не старше трех лет.
Банки также могут устанавливать дополнительные требования к объекту.
Приобретение квартиры в готовом или строящемся многоквартирном доме или таунхаусе, не превышающем пять этажей, у застройщика (первого собственника), возможно на территории опорного населенного пункта.
ДЛЯ СПРАВКИ
Опорный пункт – это поселок, село, деревня или другая сельская территория, где в ускоренном темпе осуществляется развитие инфраструктуры, образования, культуры, медицинской помощи и других необходимых услуг, по решению региональных властей. Перечень опорных пунктов утверждают компетентные органы региона.
Предоставление земельного участка для строительства частного дома. Строительство на участке (по договору подряда) может вестись аккредитованным в банке юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.
Напоминаем, что в рамках программы допускается строительство собственными силами, но только с использованием домокомплекта — комплекта деталей, изделий и материалов для индивидуального жилого строительства (ИЖС), за исключением фундамента. Программа сельской ипотеки распространяется только на домокомплекты с соответствующей разрешительной документацией, изготовленные на заводах.
На строительство дома любым способом предоставляется два года с момента получения ипотечного кредита. В случае невыполнения срока, банк вправе повысить процентную ставку. Для военнообязанных срок строительства продлевается на время службы.
ВАЖНО
После приобретения жилья необходимо оформить регистрацию на постоянной основе в течение полугода с момента оформления права собственности. При этом постоянное проживание не является обязательным. Соответствующий документ необходимо предоставить в банк, а затем периодически, в течение пяти лет (частота устанавливается кредитным договором), подтверждать факт регистрации.
Требования к земельному участку включают следующие условия: необходимо, чтобы он был зарегистрирован в едином государственном реестре недвижимости, находился на кадастровом учете, не имел ограничений на обращение, имел официально определенные границы (проведено межевание), был подключен к электроснабжению и имел доступ (асфальтированная дорога не обязательна). Кроме того, земельный участок должен принадлежать к категории, позволяющей строительство жилого дома, и обладать видами расширенного использования, такими как садоводство или дачное строительство, если расположен в садоводческом товариществе (СНТ). Уполномоченные банки могут предъявлять дополнительные требования к земельному участку.
До 2021 года для использования сельской ипотеки требовалось, чтобы земельный участок находился в собственности заемщика. Однако теперь разрешено строительство дома на арендованной у государства или муниципалитета земле. При этом договор аренды должен быть заключен на срок не менее 20 лет.
Для успешного оформления сельской ипотеки необходимо предоставить определенный набор документов, и хотя перечень может различаться в зависимости от выбранного банка, в общем случае потребуются следующие:
Паспорт.
СНИЛС.
Военный билет (с 2023 года — для мужчин в возрасте до 30 лет).
Документы, подтверждающие семейное положение и наличие детей.
Сведения об источнике постоянного дохода (например, для работающих по найму — справка 2-НДФЛ).
Документы на недвижимость/земельный участок и оценку их стоимости.
Что касается возврата кредита, сельская ипотека предоставляется на срок до 25 лет. Рассмотрим пример: если вы планируете приобрести дом на этапе строительства в Вологодской области стоимостью 3 млн рублей, с первоначальным взносом в 30% (900 тыс. рублей), ипотечной ставкой 3% и сроком кредита 20 лет.
Согласно калькулятору Россельхозбанка, ежемесячный платеж составит 11 646 рублей при аннуитетном платеже (равные доли долга) или 14 000 рублей при дифференцированном платеже (уменьшение суммы каждый месяц) в начале погашения кредита. Залогом служит приобретаемая недвижимость.
Программа “Сельская ипотека” обладает неоспоримыми преимуществами, такими как низкая ипотечная ставка, возможность использования материнского капитала и широкий выбор доступных объектов. Однако существует один неприятный момент, который следует учесть.
В соответствии с условиями банковского договора предусмотрено, что льготная ставка по кредиту может быть изменена на базовую в некоторых случаях. В этом случае к базовой ставке добавляется размер ключевой ставки Центробанка на момент заключения договора.
Один из наиболее непредсказуемых случаев заключается в том, что Министерство сельского хозяйства может прекратить субсидирование банка из-за нехватки бюджетных средств. В случае такого события ставка по кредиту может увеличиться в несколько раз. К примеру, если вы взяли ипотеку под 3% в сентябре 2023 года, а ключевая ставка была 13%, то при прекращении субсидирования ставка может вырасти до 16%, что более чем в пять раз.
Другие возможные причины повышения ставки включают нецелевое использование кредита (например, построение теплицы или бани вместо дома), просрочку платежей более чем на 90 дней за последние полгода, нарушение условий регистрации приобретенного жилья и задержку в сдаче дома после выдачи сельской ипотеки на строительство.
Важно отметить, что покупка дачи соответствует требованиям, так как с 2019 года в садоводческих товариществах разрешена прописка, при условии, что дом пригоден для круглогодичного проживания. Также, если строительство дома не завершено в течение 24 месяцев после выдачи сельской ипотеки, банк, вероятно, повысит ставку. И, наконец, решение заемщика отказаться от страхования недвижимости может повлиять на новый размер ставки, в зависимости от политики конкретного банка-кредитора.
Автор
Блог Вся Недвижимость
Дата публикации
12 января 2024
Просмотров
810
Рубрика
Общее