Изменение цен на квартиры в Москве и Московской области в 2022 году

Аналитики подвели итоги 2022 года на первичном рынке Московской области и рассказали о тенденциях начала 2023 года.
КРАТКО О ТОМ, ЧТО ВАЖНО

• Продажи новостроек в 2022 году были на 21% ниже, чем в 2021 году: спрос вернулся к уровню пятилетней давности. Спрос продолжает расти в пользу крупных городских проектов: 59% ДДУ зарегистрированы в Москве.
• В конце прошлого года средняя запрашиваемая стоимость 1 квадратного метра на первичном рынке Московской области обошлась в 260,3 тыс. рублей. За год “Квадрат” вырос всего на 6,5%. По сравнению с 2021 годом рост цен значительно замедлился.
• Застройщики все чаще предлагают скидки: в начале 2022 года около 6% всех объектов было продано со скидкой, в конце года - около 28%. Самые высокие скидки (в среднем по региону — 13%) были зафиксированы в октябре после объявления частичной мобилизации.
• Стоимость новых объектов, поступающих на рынок, стала на 13% ниже по сравнению со среднерыночными ценами. Этот разрыв увеличивается с осени 2022 года, что также приводит к корректировке средней цены.
• В 2022 году выручка девелоперов в Московском регионе составила 1,63 трлн рублей. Это на 13% меньше, чем в 2021 году. Лидером продаж стал жилой комплекс “Пригород лесное” от компании “Самолет”.
• По итогам года 73% всех сделок в Московском регионе были заключены с привлечением ипотеки. Это рекордный показатель. В ипотеку берут недвижимость меньшей площадью и на более длительный срок.
• Объем продаваемых квартир к концу 2022 года достиг 113 тысяч квартир или апартаментов и вернулся к уровню 2018 года. Конкуренция на рынке активно растет. Рост ассортимента на рынке объясняется низкими продажами по сравнению с предыдущими годами и выводом большого количества новых объектов.

При дальнейших расчетах были приняты во внимание зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) в многоквартирных домах. Покупателями были физические лица, заключавшие розничные сделки (не более пяти объектов на одного дольщика в жилом комплексе).
Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрацию ДДУ у юридических лиц, которые учитываются в официальной статистике из Федерального реестра.
Средние цены рассчитаны для строящихся жилых комплексов, исключая проекты из премиальных сегментов. Скидки распространяются только на определенные квартиры.
Выручка снизилась почти на четверть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года
К концу 2022 года на первичном рынке Московской области было закрыто 134,5 тыс. ДДУ. Это на 21% меньше, чем в 2021 году, и на 12% меньше, чем в 2020 году.
Спрос вернулся к уровню пятилетней давности. Причины снижения количества сделок включают высокую базовую стоимость и внешние вызовы 2022 года, которые подорвали уверенность потенциальных покупателей в будущем. Спрос в Московском регионе снизился более заметно - на 24% по сравнению с прошлым годом (54,5 тыс. ДДУ в 2022 году). В столице этот показатель снизился на 19% (80 тыс. ДДУ).
Структура рынка в Московском регионе свидетельствует о смещении спроса в пользу крупных городских проектов. В 2019 году на Москву приходилось 52% сделок по строительству новостроек, в 2020 году - 54%, в 2021 году - 58%, а в 2022 году эта доля увеличилась до 59%.
Также наблюдается перераспределение спроса внутри Москвы: в 2019 году 69% сделок пришлось на проекты в старых границах столицы, остальное - на присоединенных территориях. В 2020 году спрос сместился в пользу Москвы благодаря льготной ипотеке в старых границах: ее доля в сделках увеличилась до 74%.
К концу 2021 года покупатели стали рассматривать более дешевые объекты в Новой Москве из-за рекордного роста цен, а доля Старой Москвы упала до 72%.
В 2022 году, благодаря эффекту льготной ипотеки и специальным программам дополнительных субсидий застройщикам, доля продаж в старых границах была вновь увеличена до 75%.
Распределение потребностей за прошедший год заметно отличается от относительно спокойного 2021 года. За первые три месяца 2022 года спрос превысил показатели 2021 года. Рекордные значения были достигнуты в январе и марте 2022.
С апреля количество заключенных сделок приблизилось к значениям 2021 года. Например, после падения спроса в апреле он был на 42-43% ниже, чем в 2021 году, за три месяца по сравнению с 2021 годом. С июня 2022 года интерес восстановился, и разрыв между уровнями на 2021 год сокращается.

В октябре, на фоне объявления частичной мобилизации, спрос снова упал: количество ДДУ было на 44% ниже, чем в октябре 2021 года. К декабрю 2022 года рынок практически восстановился до уровня 2021 года. В то же время количество было на 28 процентов меньше, чем в прошлом году.
Застройщики предоставляют скидки
На начало января 2023 года средняя стоимость одного “квадрата” на первичном рынке Московской области достигла 260,3 тысячи рублей. За год цена выросла на 6,5%. Для сравнения, в 2021 году рост составил 28%. Таким образом, рост стоимости новостроек замедлился.
Средние цены сейчас выше, чем год назад. Однако этот рост в первую очередь обусловлен результатами первого квартала 2022 года. С апреля по ноябрь стоимость “первички” практически не изменилась, а в конце года она немного снизилась.
Это связано с тем, что на фоне ограничений на выдачу ипотечных кредитов с примерно нулевой процентной ставкой — такие программы были основным драйвером продаж в 2022 году — застройщики предоставляют скидки, а в некоторых случаях напрямую снижают цены на определенные квартиры.
В Московской области стоимость жилья за год выросла больше, чем в Москве — на 11% против 2%. В начале года, особенно в марте, в регионе наблюдался значительный рост цен. В то время динамика в столице была более сдержанной.
В конце года отрицательная динамика была зафиксирована в Москве, а в декабре падение составило всего 2% в месяц. Такого резкого падения цен не было с конца 2015 года. В Московском регионе цены на жилье незначительно выросли в ноябре и декабре 2022 года.
Доля квартир, проданных со скидкой увеличилась с 6% до 28%.
При расчетах были учтены скидки, превышающие 1%.
В конце года около 28% всех квартир было выставлено на продажу со скидкой на первичном рынке Московской области. Для сравнения: на конец 2021 года таких квартир было всего 6%.
Увеличение доли рекламы, которая четко указывает как на доступность, так и на размер скидки, началось в июне. Тогда около четверти всех квартир и апартаментов в Московском регионе были выставлены на продажу со скидкой.
В последующие месяцы этот показатель увеличился на целых 28%. Что касается локаций, то наибольшие скидки на конец 2022 года был отмечена в Москве в старых границах - около 39%. В Новой Москве таких объявлений около 24%, а в Московской области - 15%.
Средняя скидка на первичном рынке Московской области на конец года составила 10%. Это больше, чем в конце 2021 года (8%), но меньше пиковых значений 2022 года. Самые высокие скидки (в среднем по региону — 13%) были зафиксированы в октябре из-за падения спроса.
По местоположению самая большая скидка была зафиксирована в октябре в Новой Москве — в среднем 15%. В Москве, в старых границах, этот показатель составлял 13,2%, в Московской области - 11,6%.
Новые объекты недвижимости будут выставляться на продажу уже со скидкой
Новый объем предложения на первичном рынке Московской области будет выводиться с возрастающей скидкой к среднерыночным значениям. В целом разрыв в регионе в декабре составил 13%, что является максимумом в 2022 году, который также был зафиксирован в октябре. С сентября по декабрь этот показатель составлял в среднем 11%.
Ситуация в Москве и области иная. В столице новые объекты поступят в продажу в конце 2021 - начале 2022 года по цене, превышающей рыночную стоимость. В Московской области с ноября 2021 по апрель 2022 года стоимость новых квартир в Московской области превысила среднерыночную. По состоянию на май 2022 года динамика в обоих местах была одинаковой.
С мая по декабрь 2022 года средняя стоимость 1 квадратного метра в новых лотах в столичном регионе снизилась на 16%, в то время как в среднем по рынку она снизилась всего на 2%. Таким образом, в последние месяцы данные показали начали небольшое снижение. Это связано, в частности, со значительным увеличением новых, более дешевых предложений.

Читайте также:

Стоит ли покупать квартиру для последующей сдачи в аренду?

Жизнь у моря: плюсы и минусы жизни в курортных городах