После ужесточения условий выдачи льготной ипотеки доступ к покупке жилья получат только ограниченные группы населения

Чиновники подчеркивают, что в ближайшее время будут ужесточены условия для предоставления льготных ипотечных кредитов, что означает, что доступ к приобретению жилья будет возможен лишь для определенных групп населения. Частые заявления представителей власти о предстоящем ужесточении правил выдачи льготных ипотек стимулируют рост цен на недвижимость и способствуют банкам установлению новых рекордов по выдаче ипотечных кредитов. Однако текущая ситуация отличается от предыдущих лет значительным разрывом между процентными ставками на первичном и вторичном рынках недвижимости, что вызывает беспокойство у регулирующих органов.

Каков будет размер льготного кредита после увеличения первоначального взноса

Логичным следующим этапом изменений станет уменьшение максимальной суммы кредита вдвое. На данный момент в Москве, Санкт-Петербурге, Подмосковье и Ленинградской области она составляет 12 млн рублей. Согласно информации от Интерфакса, по новым условиям льготной ипотеки предполагается уменьшение этой суммы до 6 млн рублей. Такое изменение может ограничить продажи в сегменте комфорт-класса и замедлить рост цен на новостройках.

Чиновники также ужесточают связанные критерии: сокращение максимальной суммы вынудит увеличивать первоначальный взнос. Например, при текущих условиях при цене квартиры в 10 млн рублей требуется 2 млн для оформления льготного кредита на 8 млн. После введения нового лимита в 6 млн рублей приобретение той же квартиры потребует первоначального взноса не менее 40%, или 4 млн рублей.

Согласно формуле Минфина, сейчас житель Петербурга по льготной ипотеке может приобрести квартиру по максимальной цене 14,4 млн рублей (сумма лимита и 20% собственных средств). После изменения лимита максимальная цена снизится до 7,8 млн. Банки, вероятно, будут предлагать гибридные модели: часть кредита по льготной программе, а недостающая часть — по рыночным условиям. Тем не менее, правительство также намерено уменьшить размеры субсидий для кредиторов, совершая третий шаг в этом направлении.

Льготу предоставят лишь единожды в течение жизни

Кроме того, Минфин предлагает ограничить возможность получения нескольких льготных ипотечных кредитов одним заёмщиком. Это означает, что в будущем клиент сможет взять только один льготный кредит и только по одной программе. Хотя, как правило, все новые ограничения применяются к новым выдачам, некоторые нюансы могут позволить государству распространить ограничения и на предыдущие периоды.

За последние четыре года правительство не учло, что отдельные заёмщики могли использовать систему для получения прибыли, оформляя ипотеку многократно. Покупая строящееся жильё по льготной ставке, после завершения строительства они продавали его, снова оформляли договор с застройщиком и повторяли этот процесс.

Хотя ограничения кажутся разумными — они снижают нагрузку на бюджет и делают льготы более целенаправленными — неясно, почему, например, житель Петербурга, уже купивший квартиру в новостройке, не сможет приобрести ещё одно жильё, скажем, в Карелии (по программе для арктических регионов). Или, вероятнее всего, оформить вторую покупку для своих детей по семейной ипотеке.

Как будет функционировать ограничение, пока неясно. Возможно, будет создан реестр, в который все банки-кредиторы будут передавать соответствующую информацию.

Существует риск для банков при предоставлении льготной ипотеки

К осени 2023 года, после четырех лет с момента введения льготной программы, Банк России обнаружил, что эти программы оказали негативное воздействие не столько на рост цен на недвижимость в строящихся объектах, сколько на структуру банковских портфелей.

Риски действительно возросли значительно. К августу 2023 года дисбаланс цен между первичным и вторичным рынками составил 39%, что означает, что после завершения строительства новостройка может потерять более трети своей первоначальной стоимости.

Примерно 40% текущих ипотечных кредитов выдаются заёмщикам с показателем ПДН (процент доходов, используемых для покрытия расходов по кредитам) 80% и выше. Доля кредитов с первоначальным взносом до 20%, который теоретически служит страховым буфером при снижении цен, составляет 63% на первичном рынке и 44% на вторичном.

Почти каждый второй ипотечный заёмщик имеет один или более действующих потребительских кредитов. По оценкам Центрального банка России, из 10 миллионов ипотечных заемщиков (что составляет 12% трудоспособного населения страны), примерно 6% (или 600 тысяч человек) взяли дополнительный кредит для оплаты первоначального взноса. Это увеличивает долговую нагрузку на заемщиков. Кроме того, неясно, как они будут погашать свои долги, учитывая, что каждый второй кредит на покупку жилья, согласно статистике регулятора, выдан на срок более 25 лет, а 39% касается заёмщиков, которым исполнится более 65 лет на момент планового погашения.

Недавно глава Банка России, Эльвира Набиуллина, подчеркнула, что они не против льготных программ, но высказала обеспокоенность массовостью таких программ, что приводит к региональным неравенствам. Регулятор опровергает наличие “ипотечного пузыря” на рынке, но решает замедлить спрос, фокусируясь, почему-то, на первичном рынке жилья. Хотя условия льготных программ устанавливает правительство, а компенсации кредиторам распределяются из федерального бюджета, именно Банк России взял на себя ответственность за введение ограничений. С 1 октября 2023 года регулятор повысил надбавки к коэффициентам риска, связывая их с величиной первоначального взноса и показателем ПДН. Это означает, что банкам приходится увеличивать резервы по ипотеке для заёмщиков с меньшим собственным взносом и более высокой долговой нагрузкой, что делает экономически нецелесообразным кредитование этой категории заемщиков. Все эти шаги предпринимаются регулятором с целью сделать ипотеку доступной только для более состоятельной части населения. Однако, несмотря на все усилия, спрос на ипотеку продолжает расти, даже среди тех, кто изначально не планировал воспользоваться льготной программой.