Как будет работать аренда квартир с правом последующего выкупа?

Специалисты разработали новый механизм предоставления жилья. Гражданам могут быть предложены квартиры в аренду с правом выкупа.
Сейчас в России есть только два основных варианта получения жилья, это либо покупка квартиры, либо получение квартиры от государства. В то же время только малообеспеченные семьи и некоторые льготники могут стоять в очереди на получение жилья.

Фонд “Институт экономики города” представил на Российской строительной неделе новую концепцию жилья - арендуемое жилье с правом покупки. В конце прошлого года сообщалось о планах Министерства финансов разработать аналогичный механизм - жилищный лизинг (лизинг с постепенным приобретением недвижимости и сдачей в аренду не выкупленной части), этот механизм был включен в проект стратегии развития финансового рынка до 2030 год.
По мнению экспертов фонда, арендная плата может быть востребована в первую очередь семьями, которые имеют относительно хороший доход (и не являются бедными), но в то же время недостаточно богаты, чтобы выплачивать ипотеку. Кроме того, он подходит для покупателей, у которых нет средств для первоначального взноса по ипотеке, или для людей с неофициальным доходом, которые не могут получить одобрение банка.
Поэтому воспользоваться механизмом могут только определенные категории граждан - например, семьи с определенным уровнем дохода (чтобы не помогать самым состоятельным, которые могут сами купить квартиру) или представители профессий, необходимых региону.
Для реализации этой схемы необходимо ввести в законодательство новый вид документа - договор аренды с правом выкупа. После заключения такого соглашения арендатор оплачивает арендную плату и возврат денежных средств. По истечении срока действия договора арендатор может купить квартиру, при этом накопленные платежи за выкуп будут зачислены на счет покупателя с определенной доплатой за предыдущие годы. Если арендатор не хочет покупать или переезжать в эту квартиру, уплаченная им сумма выкупа будет возвращена. Цена квартиры и размер платежей устанавливаются на момент заключения договора, но, по словам застройщиков, их индексация будет обеспечена не более чем на 4% в год.
В целом, включая выкупной платеж, ежемесячные расходы арендатора будут сопоставимы с оплатой по льготной ипотеке. Это достигается за счет отсутствия ставок по ипотеке, а также сниженных цен на квартиры и аренду. Ожидается, что цена покупки будет установлена на уровне стоимости строительства или “официальной” цены, установленной Министерством строительства (сейчас она используется для расчета выплат по жилищным сертификатам и другим пособиям для льготников).

Схема подходит для покупателей, которые не накопили на первоначальный взнос по ипотечному кредиту. Плата за найм может быть ниже рыночной цены. Предполагается, что в него включены только текущие расходы владельца (например, кредиты на строительство, налоги, аренда земли, расходы на страхование, взносы на капитальный ремонт). В то же время средства, полученные от арендаторов, могут быть направлены на строительство нового арендуемого жилья с правом выкупа.
В случае применения льгот властями выгода для арендатора будет еще более ощутимой - платеж, по расчетам фонда, может быть в 1,5-2,5 раза ниже, чем по ипотеке.
Аналогичный механизм работает в Челябинске уже несколько лет. По словам Ольги Валовой, представителя Южно-Уральской жилищно-ипотечной корпорации, организация, созданная местными властями для развития жилищного строительства, занимается жилищным строительством и ранее имела право выдавать ипотеку. Неликвидные квартиры (на первом этаже, большой площади или с невыгодной планировкой), а также “возвращенные” ипотечные квартиры начали сдаваться в аренду с правом выкупа еще несколько лет назад. При этом арендная плата на 5-7% ниже рыночной стоимости, а 20% от стоимости жилья распределяется равными частями в качестве платы за погашение в течение трех лет. Около половины арендаторов покупают квартиры. Остальные расторгают контракт или продлевают его на новых условиях.
Модель, представленная Фондом, безусловно, интересна и требует обсуждения и дальнейшего изучения, прокомментировали представленную схему в Палате представителей.
Сейчас это форма беспроцентной рассрочки от застройщика для поддержания спроса, говорит эксперт ОНФ Павел Склянчук, сдающий квартиру с последующим правом выкупа с расчетными платежами. Основной задачей такого инструмента является поддержка спроса на неликвидное жилье. Однако это более гуманный маркетинговый ход, чем ипотека с нулевой процентной ставкой, поскольку это выгодно покупателю, а не только застройщику. Для горожан это может быть интересно в качестве приобретения своей будущей квартиры. Сегодня частные лица являются основным собственником на рынке аренды, но в интересах арендаторов - студентов, молодых семей, работающих специалистов и т.д. - чтобы они могли заключить договор аренды напрямую с государством или застройщиком. По его словам, предложения Института экономики города должны быть приняты во внимание.

Платежи арендатора сопоставимы с выплатами по ипотеке. Это довольно успешная практика за рубежом”, - говорит Александр Цыганов, заведующий кафедрой жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве России. Такие программы оказывают положительное влияние на арендаторов и их отношение к дому и жилью, а также повышают ответственность арендаторов, которые понимают, что арендованная квартира, может стать их собственной. И все же это скорее программа социальной поддержки приобретения жилья и благоустройства муниципальных жилых районов, чем коммерческий проект. Поэтому здесь очень важно участие государства и региональных властей. “Такая программа, безусловно, может быть реализована в России, законодательство нуждается в корректировке, но это вполне реально. Неудивительно, что в прошлом году выкуп арендной недвижимости обсуждалась гораздо активнее”, - говорит он.

Вам так же будет интересно узнать: Как снять квартиру без рисков?