Занижение стоимости в сделках с недвижимостью: штрафы, суды и другие риски

Занижение стоимости при продаже недвижимости может привести к серьезным последствиям: судебным разбирательствам, лишению налоговых льгот и даже уголовным делам. Какие еще угрозы могут возникнуть при подобных сделках – рассмотрим подробнее.

Почему снижают стоимость?

Часто в сделках с недвижимостью одна из сторон предлагает указать в документах цену ниже фактической. Например, если фактическая стоимость квартиры составляет 10 млн рублей, в договоре может быть указана сумма в 8 млн рублей, а разница передается наличными или через банковскую ячейку. Иногда покупатель подписывает расписку или заключает дополнительное соглашение для подтверждения передачи полной суммы.

Причины таких действий могут быть различными, но, по мнению юриста, главная мотивация – это стремление уменьшить налоговую нагрузку или вовсе избежать уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ).

Налоговые обязательства при продаже недвижимости

Закон предусматривает два минимальных срока владения недвижимостью: три года и пять лет. Квартира может быть продана без уплаты НДФЛ, если она была получена в наследство, приватизирована или подарена близкими родственниками, при условии, что владелец прожил в ней не менее трех лет. В остальных случаях минимальный срок владения для продажи без налогов составляет пять лет.

Существуют и другие исключения. Например, с 2022 года от уплаты НДФЛ освобождены граждане, имеющие двух и более детей, если они продают старую квартиру и покупают новое жилье на эти средства. Это касается даже тех, кто владел квартирой менее минимального срока.

С нового года также вводятся изменения в систему НДФЛ: ставка останется на уровне 13% для сумм до 2,4 млн рублей, но если цена продажи превышает этот порог, с разницы будет взиматься налог 15%.

Бытовые причины для занижения

Помимо налоговой оптимизации, бывают и личные мотивы. Например, родственник может намеренно указать заниженную цену, чтобы скрыть реальную сумму сделки от других членов семьи, если у них есть взаимные финансовые обязательства, отмечает Наталья Киселева.

Текущие тенденции на рынке недвижимости

По словам экспертов, в последние годы случаи занижения стоимости встречаются реже. Это связано с тем, что рынок недвижимости стал более цивилизованным, а покупатели и продавцы предпочитают действовать прозрачно.

«Сегодня рынок предлагает равные условия для обеих сторон сделки, и покупатели все чаще отказываются от схем с занижением цены», – пояснила Киселева. Также значительное влияние оказывает работа налоговых органов и Росреестра, которые тщательно проверяют каждую сделку. «ФНС и Росреестр могут отказать в регистрации сделки, если обнаружат расхождения в указанных суммах, что создает риски для обеих сторон», – добавила независимый юрист Зара Горбушина.

Несмотря на это, занижение стоимости по-прежнему практикуется, и такие сделки могут нести серьезные риски для всех участников.

Риски для покупателя: чем опасно занижение стоимости жилья

При сделках с недвижимостью покупатель обычно оказывается в более уязвимом положении, и если стоимость жилья занижена, риски для него значительно возрастают.

Основные угрозы

Главный риск для покупателя связан с возможными судебными разбирательствами, которые могут привести к признанию сделки недействительной. Например, если квартира была унаследована, и через некоторое время на нее предъявят права другие родственники, сделка может быть оспорена. Также проблемы могут возникнуть, если сделка нарушает права несовершеннолетних, или если продавец находится в состоянии банкротства.

Как объясняет юрист Наталья Киселева, продажа квартиры для ущемления прав кредиторов может лишить покупателя статуса добросовестного приобретателя. В такой ситуации велика вероятность, что квартира будет изъята, и покупатель не сможет рассчитывать на ее сохранение.

Юридические последствия

Если сделка окажется в суде, покупатель, участвовавший в сговоре, скорее всего, будет признан недобросовестным. По мнению юриста Зары Горбушиной, суд может аннулировать сделку, и покупателю придется вернуть квартиру. При этом он сможет вернуть лишь ту сумму, которая указана в договоре, тогда как доказать выплату дополнительной суммы будет практически невозможно. В результате покупатель рискует остаться и без денег, и без жилья.

Финансовые риски

Еще один серьезный риск связан с налоговым вычетом. Покупатель сможет вернуть налог только с той суммы, которая указана в договоре, что окажется значительно меньше реальных затрат на приобретение жилья. Кроме того, если покупатель решит продать недвижимость до истечения минимального срока владения (три или пять лет), налог на доходы будет рассчитан на основе разницы между ценой продажи и покупки. При заниженной стоимости покупатель будет вынужден заплатить налог за продавца.

Субсидии и ипотека

Занижение стоимости в договоре также может привести к отказу в предоставлении жилищных субсидий и выплат, таких как материнский капитал или региональные субсидии. Если в договоре сумма разбита на части, а одна из них оформлена как доплата за «неотделимые улучшения», госорганы могут отказать в выплатах.

Кроме того, банк может отказать в ипотеке, если заметит, что стоимость квартиры занижена, что негативно скажется на кредитной истории покупателя.

Риски для продавца при занижении стоимости недвижимости

Основной риск для продавца при занижении стоимости недвижимости заключается в возможных последствиях со стороны контролирующих органов, в первую очередь налоговой службы. Если будет выявлено уклонение от уплаты налогов, продавцу придется не только оплатить налоги, но и столкнуться с начислением штрафов, а в некоторых случаях даже с угрозой уголовного преследования.

«Продавец лишится всех налоговых вычетов, на которые мог рассчитывать, и итоговая сумма выплат может многократно превысить размер налога, который следовало бы заплатить», — предупреждает юрист Наталья Киселева. Она отмечает, что налоговые органы сегодня работают очень эффективно и такие нарушения выявляются достаточно часто.

Уголовная ответственность за уклонение от налогов

Уклонение от уплаты налогов рассматривается как уголовное преступление (ст. 198 УК РФ), напоминает юрист Зара Горбушина. Если уклонение происходит в значительных размерах, предусмотрены следующие меры наказания:

• штраф от 100 тыс. до 300 тыс. руб. либо в размере дохода осужденного за период от одного до двух лет;
• обязательные работы сроком до одного года;
• арест на срок до шести месяцев;
• лишение свободы до одного года.

При особо крупном размере уклонения от налогов наказание ужесточается:

• штраф от 200 тыс. до 500 тыс. руб. или в размере дохода осужденного за период от 18 месяцев до трех лет;
• обязательные работы до трех лет;
• лишение свободы на тот же срок.

Крупным размером считается сумма НДФЛ свыше 2,7 млн руб., а особо крупным — более 13,5 млн руб. за три последовательных года. Если правонарушение совершено впервые, и продавец добровольно погасил все начисленные налоги, штрафы и пени, уголовное дело может быть закрыто, но риски таких сделок остаются высокими.

Риск со стороны покупателя

Продавец также может столкнуться с недобросовестным покупателем. В случае, если покупатель оспорит дополнительное соглашение, он может через суд потребовать возврат средств, переданных за «неотделимые улучшения», например за ремонт, который он переделал. В такой ситуации продавцу придется возмещать эту сумму через суд, что создает дополнительные риски.

Занижение стоимости сделки — это не только финансовая опасность, но и юридическая, которая может повлечь за собой серьёзные последствия.

Вам так же будет интересно узнать: Что такое евродвушка