Декларирование доходов от сдачи недвижимости в аренду стало обязательным согласно законодательству, а налог на этот доход подлежит уплате. Существует несколько способов оплаты этого налога, и в последние годы в России процесс стал более простым, позволяя собственникам легко осуществлять оплату через несколько кликов.
Эксперты рассматривают, какие методы оплаты налога на доход от аренды выгоднее для владельцев недвижимости. Также обсуждаются вопросы, на которые следует обратить внимание при выборе определенного варианта, а также предостерегают от возможных штрафов со стороны налоговых органов.
Существует четыре основных варианта уплаты налога на доход от аренды:
НДФЛ для физических лиц.
“Упрощенка” для индивидуальных предпринимателей.
Налоговый патент для индивидуальных предпринимателей.
Налог для самозанятых.
Выбор конкретного варианта зависит от различных факторов, включая выгодность и информированность владельца недвижимости о существующих возможностях. В настоящее время большинство сдающих квартиры легально владельцев облагают налогом как индивидуальных предпринимателей, что связано с возможностью снижения ставки по сравнению с НДФЛ для физических лиц.
Однако стоит отметить, что минимальная ставка применяется не к индивидуальным предпринимателям, а к самозанятым. Этот режим налогообложения был введен в 2019 году и становится все более популярным. Самозанятые обязаны уплачивать налог в размере 4% или 6% в зависимости от вида дохода, и этот режим действует до 2028 года.
Для самозанятых отсутствуют обязательные отчисления, и получив статус самозанятого, налогоплательщик получает бонус на уплату налога в размере 10 тысяч рублей. При этом ставка налогообложения снижается до 3% после использования этого бонуса. Важно отметить, что этот режим не распространяется на доход от сдачи коммерческой недвижимости.
Плата налога для самозанятых осуществляется ежемесячно через приложение “Мой налог”. Плательщик может также предоставить налоговому органу право на автоматическое списание средств с его банковского счета.
Как оплатить налог на доход от сдачи квартиры в форме НДФЛ
Основная правовая база: глава 23 Налогового кодекса, регулирующая налоги на доходы физических лиц, и глава 32 Налогового кодекса, касающаяся налога на имущество физических лиц.
Ставка налога в данном случае составляет 13% от дохода, что равно 13% от указанной в договоре арендной платы за каждый месяц. В случае, если годовой доход превышает 5 миллионов рублей, ставка повышается до 15%, однако такие суммы чаще всего встречаются в элитных сегментах рынка, где вариант с НДФЛ используется редко.
Уплата НДФЛ производится ежегодно — необходимо подать заполненную декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля и оплатить налог до 15 июля. Налог уплачивается за предыдущий год, то есть, например, до 30 апреля 2024 года необходимо подать документ о доходах за 2023 год. Это можно сделать через сервис “Уплата налогов и пошлин” или скачав форму платежного поручения с сайта Федеральной налоговой службы и заполнив ее самостоятельно. Оплата также доступна онлайн, на сайте ФНС или через банк.
В случае простой аренды жилья физическим лицом другому, все обязанности по уплате налога лежат на арендодателе. Он самостоятельно рассчитывает сумму НДФЛ и подает налоговую декларацию о доходах, полученных от сдачи жилых помещений в аренду.
Существует также вариант, когда собственнику-физлицу не нужно беспокоиться о расчете налога на доход от аренды квартиры. Это возможно, если жилье сдается юридическому лицу, такому как российская компания, российское подразделение иностранной организации, индивидуальному предпринимателю, нотариусу или адвокату.
В этом случае налоговым агентом выступает арендатор, который самостоятельно осуществляет уплату налога в бюджет, если это предусмотрено договором.
Для освобождения от обязанности подачи налоговой декларации в конце года важно удостовериться, что сумма НДФЛ была полностью удержана. Это достигается путем включения в текст договора условия о том, что арендатор обязуется удерживать 13% от суммы платежа. Таким образом, арендодатель получает сумму, уменьшенную на 13%, а арендатор самостоятельно взаимодействует с налоговой системой.
Применение налогового вычета и другие методы уменьшения НДФЛ
Когда владелец квартиры сталкивается с обязанностью уплаты НДФЛ за аренду, ему предоставляется возможность использовать налоговый вычет. Если в течение трех лет он осуществлял расходы на медицинское лечение (свое или членов семьи), приобретение лекарств, образование или покупку недвижимости, то он может уменьшить налогооблагаемую базу, т.е. сумму, на которую начисляется 13%.
Существует разнообразие оснований для налогового вычета:
Значительные расходы на лечение (например, ЭКО, протезирование, оплата госпитализации в частной клинике) — как для самого владельца, так и для его супруга(и), родителей и несовершеннолетних детей.
Медицинские услуги (включая анализы, стоматологию, услуги частных врачей) и расходы на лекарства для владельца квартиры, его супруга(и), родителей и несовершеннолетних детей.
Образовательные расходы для владельца квартиры — это может быть не только высшее образование, но и обучение в автошколе, например.
Обучение и образование детей — детский сад, школа, дополнительные курсы, музыка, спорт и так далее.
Покупка жилья.
Использование индивидуального инвестиционного счета. В этом случае владелец счета и арендованной квартиры получает на счет 13% от вложенной суммы, но не более, чем уплачено НДФЛ с доходов от аренды жилья. Максимальная сумма возврата в год составляет 52 тыс. рублей, общая сумма не превышает 400 тыс. рублей.
Что представляет собой “упрощенка” и насколько она выгодна для арендодателей
На основе Налогового кодекса, глава 26.2, существует упрощенная система налогообложения (УСН), доступная исключительно индивидуальным предпринимателям. Ставка налога при получении дохода от аренды квартиры для индивидуального предпринимателя по этой системе существенно ниже — 6%, в сравнении с общей системой налогообложения, где налог может составлять около 20% прибыли.
Общая система налогообложения для индивидуальных предпринимателей менее выгодна, именно поэтому упрощенная система получила свое название. В рамках УСН индивидуальный предприниматель может также выбрать объект налогообложения в виде не чистого дохода, а доходов, уменьшенных на сумму расходов. В таком случае ставка составит 15% от доходов, уменьшенных на величину расходов, что может быть выгодно, если расходы превышают доходы от аренды. Декларация по УСН подается ежегодно до 15 апреля года, следующего за отчетным, а платежи осуществляются ежеквартально в равных долях.
Тем не менее, это не единственные регулярные расходы для индивидуальных предпринимателей при использовании этой системы налогообложения. Вне зависимости от доходов, индивидуальному предпринимателю необходимо уплачивать обязательный страховой взнос и взнос в фонд обязательного медицинского страхования (ОМС). Если у предпринимателя есть наемные сотрудники, ему также придется уплачивать эти взносы за них. Впоследствии индивидуальный предприниматель может вернуть взносы за себя в виде налогового вычета.
Размер этих взносов периодически изменяется, и информацию о них можно уточнить в налоговой службе.
Эффективность патентной системы налогообложения при сдаче квартиры в аренду
При рассмотрении вопроса об уплате налогов со сдачи жилья в аренду стоит обратить внимание на патентную систему налогообложения (ПСН), регулируемую главой 26.5 Налогового кодекса Российской Федерации.
Этот вариант также предназначен для индивидуальных предпринимателей, и его ставка составляет 6%. Однако, в отличие от других систем, базой для расчета не является прописанная в договоре сумма, а условный показатель возможного дохода, который зависит от региона и площади арендуемого жилья. В некоторых городах, включая Москву и Санкт-Петербург, также учитывается район расположения квартиры, в то время как в других регионах значимыми факторами являются только площадь и количество арендуемых квартир.
Расчет стоимости патента можно выполнить на официальном сайте налоговой службы в разделе, посвященном патентной системе налогообложения. Патент может быть приобретен на срок от 1 до 12 месяцев, что позволяет экономить в периоды бездействия жилья. Однако, поскольку данная схема применима только к индивидуальным предпринимателям, необходимо вносить обязательные взносы независимо от наличия доходов от аренды.
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet, подчеркивает, что “патентная система наиболее эффективна при сдаче в аренду объектов премиум-класса и дороже”. Она отмечает, что при расчете патента не учитываются рыночная стоимость объекта и арендная ставка. Хотя стоимость патента может различаться в зависимости от района, реальная стоимость и рыночные ставки аренды обычно отличаются значительно больше, особенно в случае элитного жилья.
Как выбрать оптимальный вариант налогообложения при сдаче квартиры в аренду
Многие факторы могут повлиять на выбор налоговой схемы при сдаче квартиры в аренду, согласно мнению опрошенных экспертов.
Эксперты отмечают, что выбор конкретной схемы зависит от уникальных обстоятельств. Если планируется краткосрочная аренда с последующей продажей квартиры, и ее стоимость не слишком высока, может быть предпочтительной схема с уплатой налога на доход физических лиц (НДФЛ).
При высокой стоимости квартиры и продолжительной аренде более выгодной может быть схема упрощенной системы налогообложения («упрощенка»), а затем, при стабильном доходе выше среднего по региону, можно перейти на патент.
Налог на профессиональный доход (НПД) является альтернативой, средним вариантом между НДФЛ с одной стороны и упрощенной системой налогообложения (УСН) и патентом - с другой. Этот вариант может быть подходящим при невысокой стоимости квартиры и длительной аренде. Однако, следует помнить, что эти рекомендации не являются универсальными и могут изменяться в зависимости от конкретных обстоятельств.
Каждая из предложенных схем налогообложения обладает своими преимуществами и недостатками. Например, выбор НДФЛ сопровождается уплатой налога по высокой ставке, но процесс формальностей относительно прост - в основном, требуется своевременная подача налоговой декларации. С другой стороны, НПД предлагает низкую ставку, но ограничивает размер дохода. УСН и ПСН доступны только индивидуальным предпринимателям, что также предполагает уплату страховых взносов и требует подачи специальных заявлений в налоговую службу для применения этих налоговых режимов.
Каковы последствия неуплаты налога при сдаче квартиры в аренду
Санкции за неуплату налога могут быть различными, и их размер зависит от дохода и от того, является ли неуплата результатом неосторожности или умышленного уклонения от налогов. В сложных случаях нарушений могут возникнуть не только штрафы, но и принудительные работы, а в некоторых случаях даже лишение свободы, подчеркивают эксперты.
Обычно неуплату налога при аренде квартиры сопровождает штраф согласно статье 122 Налогового кодекса России в размере 20% от суммы неуплаченного налога в случае неосторожной неуплаты. За умышленную неуплату этот штраф составит уже 40%.
Если сдается в аренду несколько квартир, и общий доход, с которого не был уплачен налог, превышает 2,7 миллиона рублей в год в течение трех лет подряд, нарушителя могут привлечь по статье 198 Уголовного кодекса РФ. Эта статья предусматривает штраф от 100 до 300 тысяч рублей, либо в размере заработной платы или иного дохода за 1–2 года, либо принудительные работы до 1 года, либо арест на срок до 6 месяцев, либо лишение свободы до 1 года.
Если сумма неуплаченного налога превышает 13,5 миллиона рублей, возможен штраф от 200 тысяч до 500 тысяч рублей, либо в размере дохода за период от 18 месяцев до трех лет, либо лишение свободы на тот же срок. В обоих случаях уголовная ответственность возникает, только если налогоплательщик вообще не предоставил налоговую декларацию или включил в нее заведомо ложные сведения.
В случае неуплаты налога с аренды жилья с высоким доходом с точки зрения закона, по сути, речь идет о незаконной предпринимательской деятельности с использованием недвижимости. Верховный суд России уточнил, что получение дохода от аренды жилья, приобретенного для личных нужд и временно не используемого из-за отсутствия необходимости, не считается предпринимательской деятельностью. Однако, критерии этого определения могут быть размытыми, и более строгий подход сужает его до случаев временной аренды единственного жилья, например, в период пребывания собственника на даче.
Налоговая может выяснить факт аренды квартиры из различных источников, таких как Росреестр, службы миграции, риелторы, наниматели, управляющие компании, участковые и, конечно, сообщения соседей или бывших арендаторов, неудовлетворенных условиями проживания.
Автор
Блог Вся Недвижимость
Дата публикации
10 января 2024
Просмотров
970
Рубрика
Общее