Альтернативные варианты инвестиций в жилье: 5 типов недвижимости для вложений в 2024 году

Вместо того чтобы инвестировать в жилье, частные инвесторы могут рассмотреть приобретение небольшого офиса или коммерческого помещения в жилом комплексе. Подробнее об этих вариантах инвестирования можно узнать из нашего материала.

Привлекательность инвестиций в жилую недвижимость в последнее время снижается. Эксперты указывают на несколько причин, включая увеличение разрыва между ценами на первичное и вторичное жилье, повышение ипотечных ставок, сокращение прибыли от аренды до уровня около 5–6% в год.

Однако существуют сегменты недвижимости, которые могут обеспечить более высокую доходность. Мы расскажем, в какие коммерческие объекты могут вложиться розничные инвесторы в 2024 году, и сколько можно потратить и заработать.

Коммерческие помещения в жилых комплексах являются одним из наиболее востребованных и понятных сегментов для инвестирования физическими лицами. Основная выгода от таких вложений состоит в арендной доходности. По оценкам NF Group, средний годовой доход от аренды коммерческих помещений в жилых комплексах составляет 8–10%. “При покупке помещения на первых этажах ЖК можно рассчитывать на доходность в районе 10%. Однако этот показатель может варьироваться в зависимости от этапа строительства, на котором приобретено помещение, а также от сроков экспозиции на рынке аренды”, — рассказал эксперт. “Средняя доходность от коммерческой недвижимости в столичных ЖК комфорт-класса составляет 8–10%. Этот показатель выше, чем у квартир (6–7%)”, — добавил эксперт.

Однако стоимость приобретения коммерческих помещений выше, чем у жилой недвижимости. По данным ЦИАН, порог входа в проекты комфорт-класса примерно в два раза выше, чем для квартир. “Цены на доступные лоты, находящиеся в открытой экспозиции в строящихся корпусах прямо сейчас на первом этаже или в стилобате, в Старой Москве начинаются от 18 млн рублей, в Новой Москве — от 14 млн рублей”, — рассказал эксперт.

По данным NF Group, средний бюджет приобретения стрит-ретейла для частных инвесторов в новых ЖК колеблется от 40 млн до 100 млн рублей для помещений средней площадью от 50 до 150 квадратных метров. “Можно найти варианты по более низкой стоимости, но вероятно, они будут располагаться на периферии”, — добавила Иэксперт.

Коммерческие помещения, так же как и квартиры в новостройках, могут прирастать в цене за время строительства, что делает их объектами для потенциальной перепродажи. По оценкам NF Group, рост стоимости квадратного метра при раннем входе может достигать 20–30%. “Однако нужно помнить, что в период строительства инвестиции не приносят дохода, что влияет на срок окупаемости”, — отметила директор направления стрит-ретейла NF Group.

Среди недостатков таких вложений эксперты отмечают отсутствие возможности использования льготной ипотеки. “Получить обычный кредит становится сложнее”, — отметил эксперт. Кроме того, при сдаче помещения в аренду необходимо учитывать профиль арендатора и иметь опыт управления подобными объектами. “Можно достичь показателей выше медианного уровня, но также возможны и худшие финансовые результаты”, — предупредил эксперт.

Апартаменты: альтернатива традиционному жилью

Эксперты рассматривают апартаменты как альтернативу классическому жилью. Эти объекты обладают более доступным порогом входа и могут использоваться в аренду. Согласно данным компании “Метриум”, средняя цена апартаментов в массовом сегменте составляет 9,8 млн рублей, что на 24,2% ниже цен на аналогичные квартиры. Доходность от аренды апартаментов составляет 8% годовых, что практически не отличается от доходности квартир. “Апартаменты обычно стоят дешевле квартир того же размера, поэтому их срок окупаемости в среднем на два-три года короче”, — отмечает управляющий директор компании “Метриум”.

Минимальные цены на апартаменты начинаются от 3,5–4,5 млн рублей, преимущественно для микроапартаментов в проектах реконструкции. “Такие комплексы идеально подходят для инвесторов, ориентированных на получение дохода от аренды. Покупка маленьких апартаментов с целью перепродажи не имеет особого смысла”, — уточняет эксперт.

Также возможно приобретение апартаментов на этапе строительства для последующей перепродажи. “Прирост цены от момента заложения фундамента до сдачи объекта в эксплуатацию может достигать 30% при среднем сроке реализации проекта в три года”, — сообщает заместитель директора по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли компании Nikoliers. Дополнительно увеличить доходность можно при покупке объекта на этапе предварительного бронирования, когда цены минимальны, добавляет эксперт.

Однако апартаменты, как и любые другие инвестиции, имеют свои риски и недостатки. Например, коммунальные расходы и налоги на них выше, чем на обычное жилье. Кроме того, на апартаменты не распространяются льготные программы ипотеки, и их правовой статус до сих пор не полностью урегулирован.

Маленькие офисы: еще один вариант инвестиций

Сегмент, на который все больше обращают внимание частные инвесторы, – это офисы в небольших блоках, расположенных в строящихся бизнес-центрах. Привлекательность таких инвестиций объясняется сопоставимым с жилой недвижимостью порогом входа при более высокой доходности. По данным IBC Real Estate, цены на строящиеся офисы начинаются от 150–170 тыс. рублей за квадратный метр в проектах за МКАД, в пределах МКАД – от 300 тыс. рублей за квадратный метр, в премиальных проектах и востребованных локациях – от 600 тыс. рублей. Минимальная площадь блока на продажу в строящихся офисных центрах составляет 30–40 квадратных метров, а наибольший спрос приходится на блоки площадью до 250 квадратных метров.

“Многие застройщики предлагают выгодные условия рассрочки, при которых при заключении сделки требуется выплата только первоначального взноса в размере 10%. Даже без использования рассрочки инвестиции в размере 15–20 млн рублей вполне достаточно для приобретения небольшого офисного блока в строящемся здании в Москве”, – рассказал эксперт, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями в IBC Real Estate.

Вступление в проект на ранней стадии позволяет зафиксировать привлекательную цену, которая увеличивается по мере строительства. “Обычно в финансовую модель заложен рост в пределах 12–15% в год, то есть за три года строительства ожидается рост цены примерно на 40%”, – отметил эксперт.

Помимо прироста стоимости за время строительства, инвестор может получать пассивный доход от аренды офиса. По оценкам экспертов, доходность в премиальных бизнес-центрах Москвы составляет около 10–11%. Однако при выборе офиса, как и любого другого объекта, важно учитывать его расположение.

Среди сложностей таких инвестиций – отсутствие льготных программ и правильный выбор арендатора. Также важно учитывать цикличность рынка, отмечает руководитель департамента по работе с офисными помещениями в IBC Real Estate. “Например, через три года, когда объект будет завершен, каков будет рынок офисной недвижимости – будет ли он в фазе активного роста или, наоборот, в состоянии стагнации”, – подчеркивает эксперт.

Складские Помещения: Вариант для Частных Инвесторов

Частные инвесторы также могут обратить внимание на складскую недвижимость, однако входной порог здесь существенно выше, чем в жилой сегменте. “Для частных инвесторов доступна возможность покупки блока в объектах формата light industrial. Средняя стоимость 1 квадратного метра в Московском регионе составляет 94 тысячи рублей без учета НДС, средний размер блока — 700–800 квадратных метров. Таким образом, минимальный порог входа составляет 65–75 миллионов рублей без учета НДС”, — рассказал партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group. Средняя рыночная ставка аренды составляет около 10 тысяч рублей за 1 квадратный метр в год без учета НДС и операционных расходов, добавил он.

“Если говорить о сегменте light industrial, который привлекателен для частных инвесторов, то при нынешних ценах минимальная сумма составляет 60–70 миллионов рублей”, — дополнил старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP.

Также в складской недвижимости наблюдается рост цен в процессе строительства. “В текущих условиях рынка такой прирост может составлять 5–10%, особенно в формате light industrial”, — отметил старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP.

Среди преимуществ складской недвижимости эксперты выделяют стабильный рост стоимости на протяжении последних четырех лет — около 96%, по оценке NF Group. Однако среди рисков частных инвестиций в склады эксперты выделяют выбор арендатора. “Складские помещения интересны для широкого круга арендаторов, что может привести как к краткосрочным, так и к долгосрочным договорам аренды. В первом случае инвестор должен быть готов к более частым сменам арендаторов”, — пояснил эксперт.