Рассрочка или ипотека: как приобрести недвижимость выгодно в 2024 году

В настоящее время приобретение недвижимости стало более сложным для инвесторов из-за ужесточения условий ипотечных программ. Один из основных инструментов — ипотека — ранее активно использовалась инвесторами, но последние изменения в льготных и рыночных программах снизили ее привлекательность.

Однако на рынке есть альтернативы, такие как рассрочка, которая может стать вариантом для инвесторов. Специалисты считают, что ипотека теряет свою доступность, особенно после ужесточений, введенных с конца прошлого года. Например, льготная ипотека под 8% годовых теперь требует первоначальный взнос в размере 30%, а максимальная сумма кредита сократилась до 6 млн рублей. Эти изменения делают программу неактуальной для регионов с высокой стоимостью жилья.

С увеличением требований к заемщикам и введением комиссий для застройщиков по льготным программам с января текущего года, эксперты считают, что доступность ипотеки снижается. Эксперт отмечает, что маржинальность инвестиций с использованием льготной ипотеки значительно сокращается, особенно при ужесточении условий выдачи кредитов.

Специалисты считают, что льготные программы вроде господдержки, семейной или IT-ипотеки в настоящее время подходят больше для тех, кто хочет приобрести жилье для себя, чем для инвесторов. Разница между ставками по льготной ипотеке и рыночными ставками стала высокой, и на фоне роста ключевой ставки по рыночным программам, они достигли 17–18%. Поэтому для инвесторов становится важным рассмотреть другие варианты, такие как рассрочка, чтобы обеспечить более высокую доходность инвестиций в недвижимость.

Квартира в рассрочку

Приобретение квартиры в рассрочку становится все более актуальным в условиях ужесточения ипотечных кредитов. Согласно данным доля продаж через рассрочку в столичном рынке варьируется от 10% до 25% в зависимости от класса жилья. Схемы рассрочки обычно предоставляются на период от шести месяцев до года.

В текущей обстановке рассрочка пользуется популярностью, поскольку покупатель может избежать высоких процентных ставок по ипотеке. Обычно первоначальный взнос начинается от 30% от общей стоимости квартиры.

Для покупателей выгода рассрочек, особенно беспроцентных, заключается в фиксации стоимости квартиры, подчеркивает эксперт. Однако стоит отметить, что срок действия этой опции обычно короче, чем у ипотеки, что делает ее предпочтительной для клиентов с значительными денежными средствами.

В текущем году доля сделок с использованием рассрочек, особенно в условиях ужесточения, может увеличиться, что поможет поддержать спрос в переходный период, считает эксперт. Тем не менее, для девелоперов рассрочка не всегда выгодна, так как она может замедлить наполнение эскроу-счетов, что в свою очередь может повлечь рост ставок и удорожание строительства. Среди возможных “подводных камней” эксперты также выделяют ограничения со стороны банков, которые могут вмешаться в выдачу рассрочек непосредственно перед вводом дома в эксплуатацию.

Офис в рассрочку

Офисные помещения в рассрочку становятся популярными на первичном рынке недвижимости, особенно в контексте ужесточения условий ипотечного кредитования, которое меньше затрагивает офисный сектор из-за неприменения данного финансового инструмента. Офисный рынок остается привлекательным для инвесторов, частично благодаря гибким программам приобретения. Согласно данным CORE.XP, спрос на покупку офисных помещений в Москве в прошлом году достиг рекордного уровня за последние 15 лет.

Эксперты также выделяют увеличение сделок с небольшими офисными площадями, рассматриваемыми как инвестиционный инструмент. В настоящее время возможно приобрести такие объекты в рассрочку. Порог входа на офисный рынок, по данным аналитиков Nikoliers, начинается с 17–20 миллионов рублей, что сопоставимо с бюджетом новых строек. При этом ожидаемая доходность от офисной недвижимости составляет примерно 10% годовых. В сравнении с доходностью от аренды квартир, которая в настоящее время значительно ниже и составляет всего 3–5%, офисные площади предоставляют более выгодные инвестиционные возможности, как отмечают в SRG.

На первичном рынке, особенно на этапе строительства, рассрочка, будь то беспроцентная или льготная от застройщика, рассматривается как решение для увеличения ликвидности продукта и компенсации проблем, связанных с высокими ставками, считает директор департамента офисной недвижимости.

Схемы рассрочки на офисном рынке обычно предоставляются на более длительный срок, как правило, до завершения строительства, и могут продлиться два-три года. При этом отмечается, что в ответ на запросы покупателей могут предоставляться схемы рассрочки сроком до пяти лет. Первоначальный взнос обычно начинается с 10%, а в некоторых проектах застройщики готовы предоставить индивидуальные скидки при высоком первоначальном взносе, сообщает эксперт.

Рассрочка может быть предоставлена как бесплатно, так и с выплатой процентов, и ставка в данном случае зависит от срока и размера первого платежа. В условиях повышенных ключевых ставок даже платная рассрочка остается более выгодной по сравнению с ипотекой, предлагая ставки на уровне 9–10% годовых. Также схемы рассрочки предусматривают возможность досрочного погашения и соответствующее пересчет стоимости, что делает этот инструмент гибким и вариативным для покупателей.

ДКПБВ: Как инвестор может извлечь выгоду из этой формы сделки в офисной недвижимости

На офисном рынке рассрочки стали распространенным инструментом не только при заключении договоров долевого участия (ДДУ), но и при использовании договора купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ). Согласно информации от IBC Real Estate, в 2023 году 82% всех сделок с офисной недвижимостью в строящихся и перспективных проектах Москвы были заключены по ДКПБВ, оставшиеся 18% – по ДДУ. Этот вид сделки выбирают крупные застройщики с устоявшимся брендом и портфелем проектов, такие как Stone, MR Group и Formа.

Эксперты считают, что ДКПБВ предоставляет привлекательные условия для инвестиций. Он позволяет застройщику начать продажи даже до получения разрешения на строительство, фиксируя низкую стоимость актива на ранних этапах. Это придает этой форме договора высокую инвестиционную привлекательность, как отмечает Андрей Кухар. Кроме того, ДКПБВ позволяет компенсировать НДС по мере оплаты траншей, не ожидая завершения строительства, в отличие от ДДУ, где налог можно возместить только после завершения проекта.

Рассрочка по ДКПБВ чаще всего бесплатная при сроке до полугода, и даже платная рассрочка в настоящее время предоставляет более выгодные условия, чем ипотека, согласно мнению экспертов. Существуют ставки от 9,5% с возможностью беспроцентного льготного периода. Кроме того, для инвесторов привлекательна опция отложенного платежа. “В некоторых проектах предоставляется рассрочка с отсрочкой платежа до полугода, что дает клиенту возможность аккумулировать средства на депозите и дополнительно заработать,” – добавляет эксперт.

Однако, по мнению специалистов, есть и недостатки этой схемы. Физические лица не могут воспользоваться ДКПБВ, в отличие от ДДУ. Также важно обращать внимание на опыт застройщика и его присутствие на рынке при принятии решения о такой сделке.

Таким образом, рассрочка по ДКПБВ эффективно используется на офисном рынке, учитывая особенности этой формы сделки и потребности инвесторов. “Это интересный инструмент, который находит свое применение,” – отмечает эксперт.

В отношении рынка жилья, с учетом отмены льготных программ, застройщики, вероятно, будут использовать рассрочки, трейд-ин, скидки. Эти инструменты не смогут полностью заменить ипотеку, и ожидается снижение объемов продаж.