09 июля 2025 10:48, Татьяна Кондакова, Новости недвижимости, 👁 202
При приобретении жилья внесение предоплаты выполняет несколько функций одновременно — от демонстрации серьёзности намерений до юридической защиты сторон. Однако неправильное оформление может обернуться финансовыми потерями и длительными судебными спорами. Чтобы обезопасить себя, важно понимать принципы работы задатка, аванса и обеспечительного платежа, знать условия их возврата и чётко прописывать все существенные пункты в договоре. В статье приведены актуальные данные Росреестра, а также практические рекомендации экспертов. При соблюдении всех требований вы гарантированно сохраните свои деньги и время.
Задаток: гарантия обязательств и последствия невозврата
По Гражданскому кодексу РФ (ст. 381 ГК РФ) задаток — это денежная сумма, передаваемая одной стороной для обеспечения исполнения договора, которая засчитывается в цену приобретения. При его оформлении важно учесть:
- Срок действия соглашения и ответственность за просрочку.
- Условия возврата:
• отмена сделки по вине покупателя — продавец удерживает сумму;
• по вине продавца — возвращает двойной размер;
• непреодолимые обстоятельства (форс-мажор) — обе стороны освобождены. - Нотариальное удостоверение соглашения при крупных суммах повышает защиту.
- Доказательства передачи средств: расписка или платёжное поручение.
«Аванс»: простой символ подтверждения, но без защиты
Аванс выступает в роли предоплаты по предварительному договору купли-продажи. Без чёткой фиксации условий он практически не защищён: продавец вправе отказаться от сделки и вернуть средства без компенсации понесённых расходов. Типичный кейс: покупатель Игорь внёс «аванс» в размере 100 000 ₽, потратил 20 000 ₽ на оценку и оформление, однако продавец отказался от сделки и выплатил только сумму аванса. В результате дополнительные траты остались за покупателем.
Чтобы снизить риски:
- Оформляйте предварительный договор с пунктом о компенсации убытков.
- Подтверждайте оплату через банковский перевод.
- Указывайте в договоре конкретные причины удержания средств.
Обеспечительный платёж: гибкость условий
Обеспечительный платёж сочетает преимущества аванса и задатка, позволяя прописать любые условия возврата или удержания:
- Можно установить пропорциональное удержание при срыве сделки.
- Стороны согласуют полный или частичный возврат в зависимости от обстоятельств.
- Подходит для альтернативных сделок и случаев с ипотекой: включают условие «отказ банка не является виной покупателя».
Гибкость этого инструмента снижает конфликты и упрощает достижение компромисса при непредвиденных ситуациях.
Как выбрать между авансом, задатком и обеспечительным платёжом
- Гарантированная сделка и строгая ответственность. Выбирайте задаток — минимальный риск споров.
- Гибкие условия и разделение рисков. Обеспечительный платёж позволяет адаптировать договор к каждой ситуации.
- Превью вариантов без серьёзных обязательств. «Аванс» подходит для первичного подтверждения, но требует дополнительной защиты в договоре.
- Работа с ипотекой. Обязательно включите пункт о недопуске банка к сделке и порядке возврата при отказе в кредите.
Пошаговый алгоритм оформления предоплаты
- Проверка собственника:
- Запрос выписки из ЕГРН на rosreestr.gov.ru.
- Анализ обременений и прав третьих лиц.
- Выбор типа предоплаты и подготовка проекта соглашения:
- Определите сумму, срок и порядок расчётов.
- Пропишите способы уведомления сторон (почтой и e-mail).
- Составление расписки:
- Ручное написание в присутствии обеих сторон повышает доказательную силу.
- Укажите паспортные данные, сумму и дату передачи.
- Нотариальное удостоверение (по договорённости):
- Обеспечивает дополнительную защиту при крупных суммах.
- Хранение документов:
- Сохраняйте копии договоров, расписок и платежных поручений.
Действия при не возврате предоплаты
- Направьте продавцу письменное требование по почте с уведомлением.
- Соберите доказательства: договор, расписку, банковские выписки, переписку.
- Обратитесь в суд общей юрисдикции или арбитраж при коммерческих сделках.
- Ссылайтесь на статьи 309 и 381 ГК РФ.
Согласно статистике Росстата, более 90 % судебных решений в таких спорах выносятся в пользу покупателя при грамотно оформленных документах.
Итог
Правильное оформление предоплаты — залог успешной сделки и финансовой безопасности. Выбирайте подходящий инструмент, чётко пропишите все условия и сохраните доказательства передачи средств. Внимательность на этапе заключения соглашения поможет избежать конфликтов и защитит ваши интересы.
Вам так же будет интересно узнать: Жуткий обвал ипотечных ставок взорвал первую неделю июля!
