22 января 2024 13:32, Блог Вся Недвижимость, Экономика, финансы, инвестиции, 👁 376
Объяснение различий между дифференцированным и аннуитетным платежами при оформлении ипотеки является ключевым моментом для заемщиков. Эти два метода влияют на сумму ежемесячных выплат и общую переплату по кредиту.
В любом кредите платеж состоит из двух частей: основного долга (или тела кредита) и процентов, которые банк взимает за предоставление ссуды.
Аннуитетный платеж предполагает равные ежемесячные взносы на протяжении всего срока кредита. В начале большая часть платежа идет на покрытие процентов, а меньшая — на основной долг. По мере погашения ссуды, соотношение меняется, и в конце кредитного периода большая часть платежа идет на погашение основного долга.
В случае дифференцированного платежа ежемесячная сумма также делится на основной долг и проценты, но пропорции изменяются. Основной долг остается постоянным, распределяясь равномерно на весь срок кредита. Проценты постепенно уменьшаются, так как начисляются на оставшийся неоплаченный баланс основного долга. Это приводит к уменьшению суммы процентов с каждым платежом.
Дифференцированный платеж имеет свои преимущества перед аннуитетным, но не все банки предоставляют такую опцию. Некоторые крупные кредитные организации, включая Сбербанк и ВТБ, предлагают кредиты только по аннуитетной схеме.
На момент написания статьи выбор дифференцированных платежей предоставляют РСХБ, Газпромбанк, банк “Акцепт” и несколько региональных банков. Однако, важно уточнять текущую политику банков, так как она может изменяться со временем.
Рассматриваем варианты при заключении договора и выясняем различия между двумя методами погашения, предоставляя конкретные примеры.
Аннуитетный способ платежа:
Допустим, имеем сумму кредита в размере 3 миллиона рублей под 8% годовых на срок 20 лет.
При использовании аннуитетного метода:
Ежемесячный платеж составляет 25 093 рубля.
Начисленные проценты достигают 3 021 966 рублей.
Общая сумма к выплате (основной долг + проценты) – 6 021 966 рублей.
Этот пример показывает, что в начале периода основная часть ежемесячного платежа идет на покрытие процентов, в то время как в конце срока кредита большая часть суммы направляется на погашение основного долга.
Платежи по аннуитетной схеме могут осуществляться только безналичным путем. Деньги автоматически снимаются с банковского счета клиента в установленную дату и зачисляются на кредитный (ссудный) счет. Возможно изменение даты платежа, но не более одного раза в год.
Привлекательность аннуитетного метода заключается в его простоте и предсказуемости: дата и сумма платежа известны заранее. Однако в начальные годы заемщик фактически погашает лишь проценты, при этом основной долг остается почти неуменьшенным.
Дифференцированный метод платежа предоставляет следующие параметры для рассмотрения: сумма кредита – 3 миллиона рублей под 8%, срок – 20 лет.
В случае дифференцированного платежа:
Ежемесячная сумма составляет 32 500 рублей в начале погашения и 12 583 рубля к концу.
Начисленные проценты суммируются до 2 409 915 рублей.
Общая сумма к выплате (основной долг + проценты) равна 5 409 915 рублей.
Заметно, что основной долг остается постоянным на протяжении всего срока кредита, в то время как долг по процентам в начале значительно выше из-за оставшейся величины кредита. Это приводит к тому, что ежемесячный платеж в начале периода превышает сумму аннуитетного платежа на треть.
Однако, к концу срока выплаты, доля процентов снижается до минимальных значений, что приводит к уменьшению ежемесячного платежа почти в три раза, составляя всего 12,6 тысячи рублей.
Изменение типа ипотечного платежа, будь то переход с дифференцированного на аннуитетный или наоборот, невозможно осуществить самостоятельно. Однако, в случае, если банк предоставляет обе системы платежей, существует возможность перейти на другую систему через процесс рефинансирования кредита, при условии согласия банка.
Таким образом, дифференцированный способ платежа по ипотеке предоставляет заемщику более выгодные условия, однако он подразумевает значительные ежемесячные выплаты в начале срока кредита. Кроме того, клиентам приходится регулярно уточнять сумму, подлежащую списанию каждый месяц. В случае потребности в изменении системы платежей, заемщик может обратиться к банку для рассмотрения вопроса о рефинансировании и переходе на другую форму выплат.
