Спрос и цены: особенности рынка готового жилья в Москве в 2023 году и чего ждать в 2024

Уходящий 2023 год оставит свой след на рынке готового жилья в Москве, привлекая внимание из-за повышенного спроса в периоды ужесточения финансовой политики Центрального банка и отсутствия значительного роста цен на столичные квартиры.

Исключительные колебания спроса на вторичном рынке жилья Москвы выделят уходящий год. Низкая активность покупателей зимой сменится активным спросом летом. Опасения покупателей относительно возможного повышения ставок по ипотеке, вызванные увеличением ключевой ставки Центробанка, привели к резкому росту спроса, так как покупатели стремились завершить сделки до предполагаемого увеличения стоимости кредитов. Повышение ключевой ставки в октябре вновь вызвало волнение среди покупателей. Важно отметить, что аналитики не фиксировали резких изменений цен на готовое жилье в течение 2023 года.

Совместно с экспертами подводим итоги вторичного рынка жилья в Москве за 2023 год.

Абсолютный рекорд в спросе

Главным трендом 2023 года на столичном вторичном рынке жилья стал необычайно высокий спрос в месяцы, ранее не отличавшиеся большой активностью покупателей и продавцов.

Пик месячного спроса на вторичном рынке столичного жилья пришелся на август, в котором Росреестр зафиксировал рекордные 17,53 тыс. сделок. По данным ведомства, это самый высокий показатель для августа за всю историю статистики (с 2009 года). Еще один всплеск спроса наблюдался в октябре, когда количество сделок на вторичном рынке оказалось лишь немного ниже, чем в августе (17,12 тыс.). Этот результат стал вторым по всей истории статистики для октября, превзойденный только в октябре 2020 года (18,43 тыс.), когда рынок жилья переживал ажиотажный спрос после снятия ограничений, связанных с пандемией.

В пике 2023 года покупатели стремились оформить ипотеку по прежним, более выгодным условиям. В целом, около 60% сделок осуществляются с использованием ипотечного кредита для покупки жилья, примерно треть приходится на случаи, когда собственники продажи своей квартиры сразу покупают новостройку с использованием ипотеки.

“Если в июле-августе первые повышения ключевой ставки стали причиной ажиотажного спроса на вторичном рынке, то после сентябрьского и октябрьского увеличения ключевой ставки началось замедление на рынке готового жилья. Большое количество сделок в октябре может быть объяснено инерцией рынка, при закрытии ранее одобренных ипотечных заявок, а в ноябре начался естественный спад активности на рынке”,отмечает директор компании “Этажи Прайм” в Москве.

Несмотря на то, что количество сделок на столичном рынке готового жилья в ноябре 2023 года уменьшилось на 10% по сравнению с октябрем (15,39 тыс.), за 11 месяцев был установлен абсолютный рекорд. В общей сложности с января по ноябрь на вторичном рынке жилой недвижимости Москвы Росреестр зафиксировал 160,08 тыс. сделок. Согласно данным ведомства, это превышает предыдущий абсолютный рекорд 2021 года на 6,32%, когда с января по ноябрь было зарегистрировано 150,56 тыс. сделок.

Если учесть, что в декабре на вторичном рынке Москвы с 2019 года в среднем регистрируется 17,5 тыс. сделок, можно предположить, что годовой показатель сделок по договорам купли-продажи на рынке готового жилья превзойдет абсолютный рекорд и за 12 месяцев. Максимальным считается показатель 2021 года - 170,93 тыс. сделок.

Аналогичный прогноз высказал руководитель аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU”. По его мнению, в декабре текущего года на вторичном рынке будет зарегистрировано 15 тыс. сделок. Следовательно, общее количество сделок на столичном рынке готового жилья к концу 2023 года составит не менее 175 тыс., что станет абсолютным рекордом за все годы статистики.

Нестандартную активность покупателей на вторичном рынке Москвы можно объяснить предварительным спросом, опережающим реальные потребности граждан в решении жилищных вопросов, утверждает Сергей Шлома, директор направления “Вторичный рынок” компании “Инком-Недвижимость”. Такой спрос формируется из-за ожиданий негативных социально-экономических и внутрирыночных переменных: ослабления рубля, повышения ставок по ипотеке, увеличения стоимости лотов или ограниченного выбора, поясняет эксперт.

Что ожидается в 2024 году

Специалисты предполагают, что в начале следующего года спрос на вторичном рынке будет на уровне 2023 года, но затем начнет постепенно снижаться. “Ожидается снижение числа сделок в следующем году. В настоящее время еще существует значительное количество покупателей, стремящихся воспользоваться последней возможностью для осуществления сделок купли-продажи. В декабре также будут заметны задержки от момента выхода на рынок до регистрации сделки, поэтому спрос в последний месяц года останется на высоком уровне”, - отмечает эксперт.

“В начале следующего года на вторичном рынке не предвидится резких взлетов или падений; текущая ситуация будет сохраняться”. По мнению эксперта, снижение спроса возможно к лету, особенно если Центральный банк продолжит ужесточение своей политики. Это, в свою очередь, приведет к стабилизации цен и стимулирует собственников активнее взаимодействовать при продаже своих объектов.

С середины весны спрос на вторичном рынке может начать уменьшаться. Некоторые собственники могут решить снять свои квартиры с продажи и предложить их в аренду. “В следующем году спрос сохранится, особенно на двухкомнатные квартиры с современным ремонтом, готовые к проживанию, или на объекты без отделки, часто приобретаемые флипперами для последующей перепродажи по более высокой цене”, - подводит итог эксперт.