14 апреля 2025 11:44, Виктория Любимова, Новости недвижимости, 👁 804
На строительном рынке России нарастает тревожность. Замглавы Минстроя Никита Стасишин заявил: отрасль «давно не была в таком сложном положении». Запуск новых проектов сократился на 26% по сравнению с прошлым годом — и это худший показатель с 2021 года. Однако при этом объем ввода жилья в I квартале 2025 года, по данным вице-премьера Марата Хуснуллина, вырос на 7%. Получается парадокс: с одной стороны — застой, с другой — рост. Что происходит с застройщиками на самом деле и стоит ли инвесторам ждать банкротств?
🔍 Что говорят власти: «кризис, но не коллапс»
Минстрой отмечает, что сильнее всего пострадали застройщики в регионах с низкой рентабельностью — там, где покупательская способность оставляет желать лучшего, а проекты едва достигают 10–15% прибыли. В таких условиях даже нераспроданные квартиры ставят под угрозу устойчивость компании.
Тем не менее, представители Центробанка, в частности директор департамента финансовой стабильности Елизавета Данилова, успокаивают: массовых банкротств не ожидается. Большинство крупных игроков накопили «подушку безопасности» за 2022–2024 годы. Проблемы грозят в основном тем, кто вел агрессивную кредитную политику.
Эльвира Набиуллина, председатель ЦБ, признаёт, что темпы запуска новых проектов действительно падают, но уверяет: текущий уровень продаж позволяет завершать начатое и даже планировать новое.
📉 Почему у застройщиков проблемы: взгляд аналитиков
1. Сокращение ипотеки и падение спроса
По данным Института экономики роста им. Столыпина, объем ипотечного кредитования упал на 37%. В итоге снизился спрос, а 76,9 млн кв. метров в новостройках — остаются непроданными. Параллельно выросла стоимость стройматериалов.
2. Рост ключевой ставки
Процентные ставки по ипотеке выросли, что делает жильё менее доступным. Это особенно чувствительно в регионах. При этом рентабельность девелоперских проектов снижается, особенно у небольших игроков.
3. Рост себестоимости и нестабильность цен
По мнению доцента РЭУ им. Г.В. Плеханова Дмитрия Осянина, нестабильность цен на стройматериалы, возникшая после пандемии, до сих пор создает трудности. Подорожание материалов увеличивает расходы застройщиков, снижая прибыль.
📊 Ситуация на рынке: цифры и тренды
| Показатель | Значение (по итогам 2024 / прогноз на 2025) |
|---|---|
| Снижение запуска новых проектов | -26% |
| Ввод жилья в I квартале 2025 года | +7% |
| Снижение продаж новостроек | -25% (в отдельных городах до -46%) |
| Ключевая ставка (средняя) | ~24% |
| Прогноз падения запуска новостроек | -27% до -38% (30–35 млн кв.м) |
| Прогноз сокращения строительства | -20% до -30% |
🏘️ Будут ли банкротства?
Большинство экспертов сходятся во мнении: массовых банкротств не будет, но отдельные застройщики (особенно региональные) действительно могут не выдержать. Среди причин — отсутствие четкой стратегии, высокая долговая нагрузка и слабый менеджмент.
Инвестиционный совет: избегать компаний с низкой долей проданных площадей и высоким уровнем заёмного капитала. Следите за коэффициентами рентабельности и долговой нагрузкой в отчетности компаний.
🏦 Главный фактор — ключевая ставка
Аналитик Наталья Чуркина уверена: судьба рынка зависит от политики Центробанка. Пока ключевая ставка остаётся на уровне около 24%, говорить о восстановлении спроса не приходится.
Государственные меры поддержки уже не дают прежнего эффекта — их масштаб ограничен. Без кардинального повышения доступности ипотеки рынок ждёт спад в 2026–2027 годах.
📈 Что будет с ценами на жильё
По мнению старшего инвестиционного консультанта Finam Тимура Нигматуллина:
- Портфель строящегося жилья на конец 2024 года — 114,4 млн кв. м (+8%)
- Объем ввода стагнирует — 48 млн кв. м
- Половина площадей с плановым вводом в 2025 уже продана
- Цены будут стагнировать на уровне конца 2024 года
Дмитрий Осянин добавляет: при низком спросе возможны точечные скидки, но не повсеместное снижение цен. Прогноз — умеренная стабилизация, без ярко выраженной коррекции.
💡 Что делать инвесторам?
Если вы вкладываетесь в акции застройщиков, важно учитывать:
- Диверсификацию — не вкладываться только в одного эмитента
- Фундаментальные показатели — доля проданного жилья, долги, маржинальность
- Региональную привязку — компании, работающие в крупных городах, выглядят стабильнее
Инвесторам, предпочитающим меньшие риски, подойдут инструменты с гарантированной доходностью, например, продукты Finam с премией 36,6% годовых.
📌 Итог
Рынок переживает не крах, а перестройку. Крупные игроки, скорее всего, выстоят, особенно в мегаполисах. Но мелкие девелоперы в регионах рискуют уйти с рынка. Главный фактор — ставка ЦБ. Пока ипотека остаётся дорогой, спрос падает, а девелоперы тормозят новые проекты. Если ситуация не изменится, в ближайшие 2–3 года рынок может оказаться на грани системного спада.
Но пока этого не произошло — время думать стратегически: выбирать устойчивых застройщиков, следить за действиями ЦБ и не ждать чудес в ценах на недвижимость.
