Как инвестировать в недвижимость без риска: 8 советов для новичков

Недвижимость – один из самых популярных и востребованных способов инвестирования. Многие считают, что это безопасный и выгодный вариант, который позволит увеличить свой капитал и получать стабильный доход. Однако не все так просто, как кажется на первый взгляд.

Существует множество подводных камней и ошибок, которые могут привести к потере денег и разочарованию. Чтобы этого избежать, нужно знать основные правила и принципы инвестирования в недвижимость, а также следить за тенденциями рынка и анализировать свои возможности и цели.

В этой статье мы расскажем вам о восьми наиболее распространенных ошибках, которые допускают начинающие инвесторы, и как их избежать в 2024 году.

Неопределенность с целью и стратегией

Первый и самый важный шаг – это определить, зачем вам нужна недвижимость и какую стратегию вы будете использовать. Вы хотите купить квартиру для собственного проживания или для сдачи в аренду? Вы планируете приобрести объект на стадии строительства и продать его после сдачи? Вы рассчитываете на краткосрочный или долгосрочный доход? От этих вопросов зависит выбор типа, местоположения, планировки, цены и других параметров недвижимости. Не стоит покупать объект, который вам нравится с эмоциональной точки зрения, но не соответствует вашим целям и потребностям.

Например, если вы хотите сдавать квартиру в аренду, то вам нужно учитывать спрос, конкуренцию, доходность, налогообложение и другие факторы, которые могут отличаться от тех, что важны для собственного проживания.

Если вы хотите купить квартиру для перепродажи, то вам нужно оценивать рыночную стоимость, перспективы роста, сроки реализации и другие риски, которые могут быть выше, чем при долгосрочном инвестировании.

Промедление и сомнение

Другая частая ошибка – это излишняя осторожность и неуверенность в своих действиях. Некоторые инвесторы слишком долго изучают рынок, сравнивают разные варианты, боятся принять решение и упустить лучшую возможность. В результате они теряют время и деньги, так как рынок недвижимости динамичен и изменчив, и то, что было выгодно вчера, может быть невыгодно завтра.

Конечно, это не значит, что нужно действовать поспешно и бездумно, но нужно уметь находить баланс между анализом и действием, между риском и доходностью, между жадностью и страхом. Не стоит ждать идеального момента, так как его может и не быть.

Лучше сделать хорошую сделку сегодня, чем отличную сделку завтра, которая может и не состояться.

Накопление вместо инвестирования

Еще одна ловушка, в которую попадают многие начинающие инвесторы, – это желание накопить всю сумму для покупки недвижимости, прежде чем вкладывать деньги. Это может быть обусловлено страхом взять кредит, недоверием к банкам, нежеланием платить проценты и налоги. Однако такой подход может быть неэффективным и даже вредным, так как во-первых, накопление может занять много времени, в течение которого рынок может измениться, а цены вырасти, во-вторых, деньги, которые лежат на счету или под матрасом, теряют свою покупательную способность из-за инфляции, в-третьих, инвестирование в недвижимость может дать больше дохода, чем проценты по кредиту или налоги.

Например, если вы купили квартиру в ипотеку за 10 млн рублей, а через год она стоит 12 млн рублей, то вы заработали 2 млн рублей, минус проценты по кредиту и налоги. Если же вы копили эти 10 млн рублей, а через год квартира стоит 12 млн рублей, то вы потеряли 2 млн рублей, плюс инфляция. Конечно, это упрощенный пример, и в реальности все зависит от конкретных условий и обстоятельств, но он показывает, что иногда лучше взять кредит и инвестировать, чем копить и ждать.

Плохой риск-менеджмент

Инвестирование в недвижимость требует не только знаний и опыта, но и умения рационально распоряжаться своими финансами. Многие начинающие инвесторы допускают ошибку, переоценивая свои возможности и недооценивая риски. В итоге они могут попасть в неприятную ситуацию, когда им приходится продавать свой объект с убытком или несмотря на невыгодные условия.

Рассмотрим пример: покупатель купил квартиру по рыночной цене в ипотеку. Сделка прошла успешно, но через год у него возникли финансовые трудности, и он решил продать недвижимость. Однако за это время цена квартиры не успела значительно вырасти, так как она была изначально не низкой. К тому же, в первый год по ипотеке он платил в основном проценты, а не основной долг. Таким образом, он не смог продать квартиру дороже, чем купил, а наоборот, потерял деньги на налоге за продажу недвижимости, процентах по кредиту и инфляции. Чтобы избежать таких ситуаций, нужно заранее планировать свой бюджет, учитывать все возможные расходы и доходы, а также иметь запасной план на случай форс-мажора. Это называется риск-менеджментом, и он является неотъемлемой частью успешного инвестирования в недвижимость.

Как не поддаться эмоциям

Многие люди допускают одну и ту же ошибку – они принимают решения, которые опираются на их собственные чувства и взгляды. Например, когда вы выбираете квартиру, вы руководствуетесь своим личным вкусом, то есть инвестируете в тот проект, который вызывает у вас положительные эмоции. Это неправильно. Главные критерии, на которые нужно ориентироваться при покупке недвижимости – это данные рынка, результаты вашего анализа, то есть объективные факторы. Эмоции должны быть на втором плане. Связанная с этим проблема в том, что иногда начинающий инвестор основывает свои решения на оптимистичном видении будущего того проекта, в который он вложил свои средства. На деле же стоит также учитывать и негативный сценарий.

Подумайте, при каких обстоятельствах ваша сделка приведет к тому, что вы потеряете все или часть своих денег. Сможете ли вы выдержать такой ущерб? Постарайтесь ответить на этот вопрос, не поддаваясь эмоциям.

Изменение стратегии на ходу

Допустим, что инвестор купил квартиру для перепродажи, но не нашел покупателя, и недвижимость осталась у него в собственности. Тогда он решает переключиться на аренду. Мы уже поняли, почему выбор стратегии зависит от цели. Изменение стратегии на ходу также приведет к убыткам.

В нашем примере, если инвестор все же будет сдавать объект в аренду, то продать его по той цене, по которой он планировал сделать это изначально, вряд ли удастся.

В поисках высокой доходности

Некоторые начинающие инвесторы хотят получить максимальный доход и заработать быстро. Иногда они не обращают внимание на объекты с хорошей доходностью, потому что ищут еще более прибыльные варианты. Иногда вкладчики действительно их находят, но здесь могут быть свои подводные камни. Очень дешевые предложения на рынке не всегда выгодны. С объектом могут быть какие-то проблемы, о которых покупатель узнает слишком поздно.

В таком случае даже нулевая доходность может стать положительным результатом, риск потери депозита увеличивается. Итог – разочарование и потеря мотивации для дальнейших инвестиций вместо ожидаемой сверхдоходности.

Юридические проблемы и «недобросовестные» застройщики

Последняя ошибка связана с отсутствием понимания возможных рисков. Для инвесторов на вторичном рынке основной проблемой может стать покупка недвижимости у человека, который находится на грани банкротства.

Если начнется процедура банкротства, то купленная квартира также будет подлежать взысканию, потому что должник не имел права ее продавать. В таком случае имущество переходит в банкротную массу, а новый владелец становится кредитором, которому придется ждать распределения средств должника. Причем с большой долей вероятности получить все сумму назад не удастся.

Инвестор на первичном рынке должны обратить особое внимание на застройщика, нужно проверить его на добросовестность. При этом многие начинающие инвесторы не знают об одном риске, который может полностью разрушить их стратегию.

Допустим, что человек решил вложить деньги на короткий срок – 2-3 года. Он приобрел жилую недвижимость в ипотеку на этапе предстарта или котлована с целью продать ее до получения ключей, то есть по переуступке. Дело в том, что до ввода дома в эксплуатацию объект считается новостройкой, то есть квартиру в нем можно купить по льготной ипотечной программе. Однако некоторые застройщики запрещают продажу недвижимости до завершения строительства

Таким образом, инвесторам нужно быть внимательными ко всем этим деталям, а также анализировать перспективы будущего развития рынка

Например, 2023 год был отмечен повышением ключевой ставки и введением надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Декабрь принес много изменений: с 23 числа заемщик может получить только одну льготную ипотеку. К тому же, максимальная сумма кредита снизилась с 12 до 6 млн рублей, а минимальный размер первоначального взноса, наоборот, возрос с 20 до 30%.
Все это означает, что приобрести жилье для инвестиций станет труднее, возможна коррекция рынка.

Но есть и хорошие новости. На самом деле для инвесторов первое полугодие 2024 года станет хорошей точкой входа, потому что в это время еще будет действовать льготная ипотека. Продлят ли ее или нет – большой вопрос. Конечно же, при принятии решений нужно учитывать цели, не затягивать, но и не спешить. Поэтому чтобы избежать ошибок начинающие инвесторы могут обратиться к профессионалам, ведь сейчас на рынке есть большой выбор различных агентств, которые специализируются на инвестициях в недвижимость.

Инвестировать в недвижимость – это не просто покупка квартиры, это сложный и ответственный процесс, который требует знаний, опыта и умения прогнозировать

Но если вы сделаете все правильно, вы сможете получить хороший доход и увеличить свой капитал. Главное – не поддаваться эмоциям, не менять стратегию на ходу, не искать сверхдоходности, не игнорировать юридические проблемы и не доверять недобросовестным застройщикам. И помните, что вы всегда можете рассчитывать на помощь профессионалов, которые помогут вам сделать правильный выбор и избежать ошибок.

Желаю вам успехов в инвестициях! 😊

Подбор и бронирование новостроек по телефону или WhatsApp +7(988)622-42-45

Подписывайтесь на новости недвижимости в соцсетях:

ВКонтакте https://vk.com/allestatepro
Телеграмм https://t.me/allestatepro
Дзен https://dzen.ru/allestatepro
Одноклассники https://ok.ru/group/54608948887552