НПД, НДФЛ, УСН, патент – что выгоднее для арендодателя квартиры

22 июля 2025 14:00, Татьяна Кондакова, Новости недвижимости, 👁 66

Доход от сдачи жилья в аренду обязательно нужно декларировать, а уплата налога стала проще благодаря цифровым сервисам. В 2024 году по данным ФНС статус самозанятого получили более 4,7 млн человек, и многие владельцы квартир переходят на налог на профессиональный доход (НПД), чтобы снизить нагрузку и избежать бюрократии. Однако выбор режима зависит от размера прибыли, количества объектов и ваших долгосрочных планов. В этой статье подробно разберём четыре основных способа налогообложения: НПД для самозанятых, НДФЛ для физлиц, упрощёнку (УСН) и патентную систему (ПСН) для ИП, сравним ставки, сроки подачи деклараций, обязательные взносы и возможные штрафы при нарушениях.

Варианты налогообложения при сдаче жилья

Налог на профессиональный доход (НПД) для самозанятых: ставка 4% с физлиц, 6% с ИП и юрлиц.
НДФЛ для физических лиц: 13% до 5 млн руб., 15% сверх.
Упрощённая система (УСН) с объектом «доходы»: 6% от выручки.
Патентная система (ПСН): фиксированная ставка до 6% от потенциального дохода по региональным коэффициентам.

Налог на профессиональный доход (НПД)

Законодательная база: ФЗ № 422. Режим действует до 2028 года. Чтобы зарегистрироваться, достаточно скачать приложение «Мой налог» и подтвердить профиль. Ставка 4% для сделок с физлицами и 6% для сделок с юрлицами. Новым пользователям доступен бонус 10 000 ₽: при оплате НПД ставка снижается до 3% или 4% до исчерпания суммы. Ежемесячная декларация автоматически формируется в приложении, оплата – до 28-го числа следующего месяца.

Пример расчёта. Арендная плата 35 000 ₽/мес → годовой доход 420 000 ₽. При ставке 4% сумма налога составит 16 800 ₽.

По данным ФНС, количество самозанятых увеличилось на 25% в 2024 году ФНС.

НДФЛ для физических лиц

Размер налога – 13% до 5 млн ₽ дохода, 15% сверх. Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля, налог оплачивают до 15 июля за предыдущий год. Порядок:

Заполнить декларацию через личный кабинет ФНС.
Оплатить налог через сервис «Уплата налогов и пошлин» или банк.
Сохранять подтверждения выплаты и договора аренды.

Пример расчёта. 420 000 ₽×13% = 54 600 ₽. При сдаче организации арендатор удержит эти деньги сам, если это прописано в договоре.

УСН и ПСН для ИП

Упрощёнка (УСН)

– Объект «доходы»: 6% от всех поступлений.
– Объект «доходы минус расходы»: 15% от прибыли.
Декларация подаётся до 25 апреля, платежи – ежеквартально. Обязательные взносы за себя в 2025 году – 53 600 ₽, плюс 1% с суммы дохода свыше 300 000 ₽/год.

Патент (ПСН)

Фиксированная стоимость патента рассчитывается по методике ФНС, учитывая площадь и регион. Оплачивается на период до 12 месяцев. Обязательные взносы аналогичны УСН.

Риски и санкции при неуплате

– Штраф 20% от суммы неуплаченного налога при неосторожности, 40% – при умысле (ст. 122 НК РФ).
– Уголовная ответственность при доходах свыше 2,7 млн ₽/год (ст. 198 УК РФ) и 13,5 млн ₽/год (ст. 199 УК РФ).

Налоговая проверка может начаться по данным Росреестра, миграционных служб или управляющих компаний.

Итоги

Выбор оптимального режима зависит от дохода, количества объектов и готовности уплачивать взносы. Для небольших доходов выгоден НПД, для стабильных и крупных – УСН или ПСН. Если важна простота – остаётся НДФЛ. Внимательно сравните затраты и подавайте декларации вовремя, чтобы избежать штрафов.