Аренда офисов в столице рухнула из-за дефицита

В 2025 году объёмы аренды офисных площадей в Московском регионе показали рекордное снижение на фоне острого дефицита качественных помещений. По данным CORE.XP старший директор Ирина Хорошилова, спрос упал на 15% до 670 тыс. кв. м, хотя 40% от этого объема заняла покупка объектов (270 тыс. кв. м). В сегменте аренды снижение составило 35% по сравнению с первым полугодием 2024 г., до 400 тыс. кв. м, что говорит не о кризисе спроса, а о нехватке предложений премиум-класса и современных площадей. Недостаток предложений отражается и на средней ставке аренды, которая продолжает расти. Аналитики отмечают, что ограниченность «ликвидных» офисов создаёт дополнительное давление на ставки и переформатирует клиентские предпочтения.

Почему падает активность

Дефицит качественных блоков. Новых бизнес-центров вводится значительно меньше ожидаемого (4,4 тыс. кв. м в 1К 2025 г.), что в десять раз уступает показателям годичной давности.
Рост ставок. С конца 2024 г. средние запросы по классу А выросли на 2,3% (до 28 036 руб./год/м²), класса B — на 0,5% (до 21 486 руб./год/м²), премиум-сегмент подорожал на 9,6%.
Ожидание снижения ключевой ставки. Крупные компании и финансовые игроки сохраняют выжидательную позицию, ожидая изменений монетарной политики.
Внешнеполитическая и макроэкономическая неопределённость. Инфляционное давление ограничивает возможности девелоперов снижать цены.

Структура спроса

По данным CORE.XP, значительную долю запросов на офисы занимают производственные предприятия (20%), компании банковского и финансового сектора (17%) и ресурсодобывающие корпорации (16%). Банковский сектор также пристально изучает региональные рынки, переформатируя бывшие торговые площади под офисы.

Влияние на ставки аренды

Сокращение предложения привело к парадоксу: несмотря на общую стагнацию спроса, ставки в премиум-сегменте показали наибольший рост. Это связано с тем, что крупные клиенты стремятся зафиксировать качественные площади на длительный срок и готовы платить премию за готовность объекта. Аналитики прогнозируют дальнейший рост ставок в сегменте класса А до 30 000 руб./м² в год, если дефицит не будет устранён.

Перспективы ввода площадей

На 2025 год прогнозируется ввод 1,2 млн кв. м новых офисов, однако эксперты NF GROUP допускают перенос до трети этого объема на 2026 год из-за сдвигов в графиках строительства. Примечательно, что часть зданий вводится под собственное использование и не попадает в свободный пул, что усугубляет дефицит ликвидных предложений.

Рынок Санкт-Петербурга

На рынке Петербурга сохраняется устойчивый рост ставок: бизнес-центры класса А подорожали на 10% (до 3 150 руб./м² в месяц), класса B — на 4% (до 1 848 руб.). Однако доля свободных площадей здесь не опускается ниже 3–5% из-за присутствия устаревших, слабо управляемых или слишком дорогих объектов, которые задерживаются на рынке.

Региональные тренды

В регионах отмечается аналогичная картина: качественных офисных программ мало, а спрос вынужденно смещается в сегмент B и в адаптированные бывшие торговые центры. Некоторые девелоперы предлагают уникальные решения по перепрофилированию пустующих зон, что открывает новые возможности для локального бизнеса.